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원룸 옵션 가전 고장 수리비 누가 낼까, 임대인 판단 기준과 특약
옵션 가전 수리비는 '고장 원인'으로 갈립니다. 노후·부품 수명은 임대인, 세입자 과실·소모품·일상 청소는 임차인, 에어컨 청소·냉매처럼 경계에 있는 항목은 서비스센터 진단을 받은 뒤 정합니다. 세입자가 고장을 알리지 않아 커진 손해는 임대인 책임에서 빠지고, 임대인 확인 없이 임의로 수리·교체한 비용은 정산 다툼이 생기기 쉬우므로 접수 → 자가점검 → 진단서 → 부담 결정 순서를 임대인이 주도하는 편이 안전합니다. 표준계약서에는 옵션 특약 예시가 없어 옵션 목록·상태, 소모품 범위, 통지·지정 업체 절차를 임대인이 직접 적어야 하며, "모든 수리는 세입자 부담" 같은 포괄 특약은 대규모 수선에는 효력이 미치지 않습니다.
3줄 요약 - 옵션 가전 수리비는 '고장 원인'으로 갈립니다. 노후·부품 수명은 임대인, 세입자 과실·소모품·일상 청소는 임차인, 에어컨 청소·냉매처럼 경계에 있는 항목은 서비스센터 진단을 받은 뒤 정합니다. - 세입자가 고장을 알리지 않아 커진 손해는 임대인 책임에서 빠지고, 임대인 확인 없이 임의로 수리·교체한 비용은 정산 다툼이 생기기 쉬우므로 접수 → 자가점검 → 진단서 → 부담 결정 순서를 임대인이 주도하는 편이 안전합니다. - 표준계약서에는 옵션 특약 예시가 없어 옵션 목록·상태, 소모품 범위, 통지·지정 업체 절차를 임대인이 직접 적어야 하며, "모든 수리는 세입자 부담" 같은 포괄 특약은 대규모 수선에는 효력이 미치지 않습니다.
"세탁기가 안 돌아요", "에어컨이 안 시원해요", "냉장고가 안 차가워요". 풀옵션 원룸·다가구 임대인이 가장 자주 받는 연락입니다.
결론부터 말씀드리면, 함께 임대한 옵션 가전이 노후나 부품 수명 같은 자연적인 원인으로 고장 나면 원칙적으로 임대인이 수리하거나 교체합니다. 민법 제623조가 임대인에게 계약 기간 동안 집을 사용·수익할 수 있는 상태로 유지할 의무를 지우기 때문입니다.[1]
반대로 세입자의 과실·부주의로 생긴 파손, 전구·건전지·필터 같은 소모품, 일상적인 청소는 임차인 부담입니다. 세입자는 고장을 알게 되면 지체 없이 임대인에게 알려야 하고(민법 제634조), 알리지 않아 커진 손해까지 임대인이 책임지지는 않습니다.[1][12]
실제 다툼은 '누구 책임인가'보다 '원인이 무엇인가'에서 갈립니다. 임대인 수선의무 범위, 보일러·누수 수리비 누가 낼까에서 정리한 원칙을 옵션 가전에 적용해, 가전별 판단표와 특약 문구, 고장 연락을 받았을 때의 대응 순서로 풀어보겠습니다.
1. 옵션 가전도 임대인 수선의무 안에 들어갈까
민법 제623조에 따라 임대인은 "계약존속중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무"를 부담합니다.[1] 대법원은 임차인이 별 비용 없이 손쉽게 고칠 수 있는 사소한 파손은 임대인 부담이 아니지만, 고치지 않으면 계약 목적대로 사용·수익할 수 없게 되는 파손은 임대인이 부담한다고 봅니다(대법원 1994. 12. 9. 선고 94다34692 판결).[2]
특히 임대인에게 잘못이 없어도 결론은 같습니다. 자연 노후처럼 임대인에게 귀책사유가 없는 훼손에도 수선의무가 있다는 것이 대법원의 입장입니다(대법원 2010. 4. 29. 선고 2009다96984 판결).[3]
옵션 가전을 직접 다룬 대법원 판례는 확인되지 않습니다. 다만 국토교통부는 정책브리핑에서 "옵션으로 있던 냉장고, 에어컨, 가스렌지 등의 노후로 수리가 필요할 때"는 집주인 부담, "세입자의 관리 소홀이나 부주의로 고장이나 이상이 생긴 경우"는 세입자 책임이라고 안내하고,[4] 분쟁조정 실무도 같은 기준을 적용합니다.
주택임대차표준계약서(법무부·국토교통부, 2023년 10월 개정) 제4조 제3항도 주요 설비의 노후·불량 수선은 임대인, "임차인의 고의·과실에 기한 파손, 전구 등 통상의 간단한 수선, 소모품 교체 비용"은 임차인으로 해석된다고 적고, 합의되지 않은 부분은 민법·판례·관습에 따르도록 합니다.[5]
정리하면 판단 축은 세 가지입니다. 노후·자연 고장은 임대인, 세입자의 과실·용법 위반은 임차인, 소모품·일상 청소·사용자 관리 항목은 임차인입니다. 어디에도 바로 들어가지 않는 항목이 '원인 진단 후 결정' 영역입니다.
2. 세탁기·에어컨·냉장고, 증상별로 누가 부담할까
가전별로 부담자를 정해 둔 법령이나 대법원 판례는 없습니다. 아래 표는 위 법리와 정부 안내, 분쟁조정 사례, 제조사 자가점검 기준을 종합한 실무 판단표입니다. 제조사 안내를 근거로 삼은 이유는, 사용자가 스스로 관리할 청소·소모 항목과 엔지니어 점검이 필요한 부품 고장을 제조사가 나눠 두어 대법원이 말한 "사소한 것"을 가르는 객관적인 재료가 되기 때문입니다.[2]
| 가전 | 증상·부위 | 원칙적 부담 | 판단 메모 |
|---|---|---|---|
| 세탁기 | 모터·메인보드·배수펌프 등 부품 고장(노후) | 임대인 | 기본 설비 교체. 임대인에게 잘못이 없어도 수선의무[2][3] |
| 세탁기 | 배수필터에 동전·머리핀·양말 등 이물질, 배수호스 꺾임 | 임차인(사용자 관리) | 삼성전자서비스가 "일주일에 1번 이상" 청소를 안내하는 항목[6] |
| 세탁기 | 곰팡이·세제 찌꺼기 등 오염 | 임차인 원칙, 입주 때부터 심했다면 임대인 쪽 | 조정사례에서 임대인에게 수선책임을 묻지 않기로 합의[7] |
| 세탁기 | 겨울철 급수 호스·수도꼭지 동파 | 임차인 과실이 인정된 사례 있음, 원인이 섞이면 분담 | 세탁기 자체가 아닌 주변 설비 관리의 문제[8] |
| 세탁기 | 정격 용량 초과·이물질 세탁 등 오사용 파손 | 임차인 | 용법 준수·선관주의 의무. 원인 불명이면 임차인이 주의 의무 이행을 증명[17][3] |
| 에어컨 | 컴프레서·기판 고장, 노후로 인한 냉매 누설 | 임대인 | 정책브리핑의 옵션 에어컨 노후 예시. 냉매는 누설 원인 진단이 먼저[4][9] |
| 에어컨 | 필터 먼지·바람 약함 | 임차인(사용자 관리) | LG전자가 "2주에 한 번" 청소를 안내하는 항목[10] |
| 에어컨 | 내부 곰팡이·분해 세척 | 경계 — 입주 전부터 심했다면 임대인 쪽, 사용 중 관리 부족이면 임차인 쪽 | 3장 참고 |
| 에어컨 | 리모컨 건전지·파손, 실외기 앞 물건 적치로 과열 | 임차인 | 건전지·리모컨 파손은 소모품·부주의[5][9]. 실외기 통풍 방해는 용법 위반(민법 제610조 제1항·제654조)으로 볼 수 있는 예, 개별 판례 없음[1] |
| 냉장고 | 컴프레서·냉매 누설·미세관 막힘으로 냉기 없음 | 임대인(노후·자연 고장) | 삼성전자서비스가 엔지니어 점검을 안내하는 부품 고장[11] |
| 냉장고 | 문 덜 닫힘·음식물 과다 적재 | 임차인(사용자 관리) | 제조사 자가점검 항목[11] |
| 냉장고 | 선반·서랍·바스켓 파손, 문 패킹 찢어짐 | 임차인 | 사용 부주의. 원인 불명이면 임차인이 증명[17][3] |
| 공통 | 입주 전부터 있던 고장·불량 | 임대인 | 인도 당시 하자도 수선 대상(서울중앙지방법원 2014나13609 판결)[12] |
| 공통 | 고장을 알리지 않고 방치해 커진 손해 | 확대된 손해는 임차인 부담 가능 | 통지의무(민법 제634조)[1][12] |
표의 개별 칸은 확정된 법 판단이 아니라 실무 기준입니다. 같은 증상이라도 원인이 다르면 부담자가 바뀌므로, 최종 판단은 서비스센터 진단서에 적힌 고장 원인을 기준으로 삼는 것이 안전합니다.
3. 에어컨 청소·냉매·곰팡이, 경계 항목은 어떻게 볼까
'경계'로 남긴 항목은 대부분 에어컨에 몰려 있습니다. 자료마다 결론이 조금씩 달라 양쪽을 그대로 적습니다.
청소·필터 — 한국부동산원·LH 임대차분쟁조정위원회 조정사례에서는 에어컨 청소와 세탁기 곰팡이에 대해 임대인에게 수선책임을 묻지 않기로 당사자가 합의했습니다.[7] 로톡뉴스가 인용한 변호사 의견은 "계약서에 명시되지 않았다면 기본적인 청소비용은 임차인이 부담하는 것이 원칙"이라는 쪽과, 임대인은 "통상의 사용에 적합한 상태"로 인도할 의무가 있어 오염이 심하면 청구할 수 있다는 쪽으로 갈립니다.[13] 보도된 한 하급심 판결도 단순한 에어컨 청소는 임대인의 수선의무에 포함되지 않는다는 취지로 판단했다고 전해집니다.[13]
두 견해를 합치면, 사용 중 생긴 일상 청소는 임차인, 입주 시점에 이미 정상 사용이 어려운 오염이었다면 임대인 쪽입니다. 관건은 '정상 사용이 불가능한 상태'였다는 입증입니다.
냉매 보충 — 부동산114는 자연 노후로 임대인이 부담하는 예로 에어컨 실외기 가스(냉매) 누출을 듭니다.[9] 다만 냉매 충전 부담을 따로 정한 규정이나 확인된 판례는 없습니다. 누설 원인이 노후인지 설치·이전 과정의 문제인지에 따라 결론이 달라질 수 있으므로, 원인을 진단한 뒤 정하고 별도 약정이 없다면 설비 결함으로 보아 임대인 쪽으로 판단하는 것이 무리가 없습니다.
내부 곰팡이 — 시점이 갈림길입니다. 서울중앙지방법원은 임대인의 수선의무 대상에 인도 당시 이미 있던 하자도 포함된다고 봤습니다(서울중앙지방법원 2014. 6. 20. 선고 2014나13609 판결).[12] 입주 직후 발견된 곰팡이는 "사용 중 파손은 임차인이 복구" 같은 특약이 있어도 임대인 책임이 될 여지가 있다는 변호사 상담 답변이 있고,[14] 설치 후 오래되어 생긴 곰팡이는 임대인, 사용 중 부주의로 생긴 곰팡이는 임차인으로 나누는 변호사 칼럼도 있습니다.[15]
결국 경계 항목은 '입주 시점의 상태'와 '고장 원인'을 누가 증명하느냐의 문제입니다. 입주할 때 작동 상태를 세입자와 함께 확인하고 사진을 남기는 것이 임대인에게 가장 저렴한 보험인 셈입니다.
4. 세입자가 말없이 고치고 청구하거나, 고장을 방치했다면
임대인 부담에 속하는 수리를 세입자가 자기 돈으로 했다면 그 비용(필요비)의 상환을 청구할 수 있습니다(민법 제626조 제1항, 표준계약서 제4조 제4항).[1][5] 다만 '임대인 부담에 속하는' 수선이어야 하므로 세입자 과실이나 소모품은 해당하지 않고, 기존 설비를 고치는 것이 아니라 새로 설치하는 경우라면 청구할 수 없습니다.[4]
더 자주 문제가 되는 것은 순서입니다. 임대인 확인 없이 사설 업체를 불러 고치거나 새 제품으로 바꿔 버리면 원인 입증과 금액 정산이 어려워져 청구가 막힐 수 있다는 것이 부동산114의 경고입니다.[9] 앞의 조정사례에서도 세입자가 업체를 불러 에어컨을 수리하고 세탁기를 새로 산 뒤 그 비용을 청구했지만, 결과는 임대인에게 수선책임을 묻지 않는 합의였습니다.[7]
반대 방향의 방치도 있습니다. 세입자가 고장을 알리지 않은 경우, 임대인은 통지를 받지 못해 수선할 수 없었던 범위에서는 손해배상 책임을 지지 않는다는 것이 위 서울중앙지방법원 판결의 결론입니다.[12] 세탁기 누수를 방치해 바닥이 젖거나 냉장고 고장을 며칠 두어 식품이 상한 손해는 세입자 부담이 될 수 있는 셈입니다.
물론 임대인이 정당한 수리 요청을 미루는 것도 손해입니다. 세입자는 지장이 있는 한도에서 월세 지급을 거절하거나(대법원 1997. 4. 25. 선고 96다44778 판결) 차임 감액을 청구할 수 있습니다(민법 제627조).[16][1] 고장 접수를 빨리 처리하는 것이 임대인에게도 유리한 이유입니다.
5. 세입자 과실로 망가졌다면, 새 제품 값을 다 받을 수 있을까
세입자가 쓰던 가전이 파손됐을 때 "내 잘못이 아니다"라는 말만으로는 책임을 벗기 어렵습니다. 대법원은 임차물이 훼손되면 임차인이 선량한 관리자의 주의를 다했음을 증명해야 한다고 봅니다(대법원 1999. 9. 21. 선고 99다36273 판결).[17][3] 대한법률구조공단 조정위원회는 원룸 옵션 세면대 파손 사안에 이 법리를 적용해 임차인이 수리비를 부담하는 쪽으로 정리했습니다.[18]
그렇다고 임대인이 "험하게 썼다"고 주장만 해서 되는 것도 아닙니다. 같은 사례집의 싱크대 사안에서는 임대인이 그렇게 주장했지만, 조정 과정에서 자신이 수선의무를 게을리했음을 인정하고 보수하기로 조정됐습니다.[18] 양쪽 모두 서비스센터 진단서가 핵심 증거인 이유입니다.
배상액은 새 제품 가격이 기준이 아닙니다. 사례집에 인용된 서울시의 보일러 동파 분쟁 조정 기준(안)은 임차인 과실이어도 배상액이 고장 직전 물건의 가치를 넘지 않고, 내용연수가 끝난 설비는 원칙적으로 배상 의무가 없다고 정합니다.[18] 소비자분쟁해결기준도 가전의 감가상각비를 "(사용연수/내용연수)×구입가"로 계산해 그 잔여금을 기준으로 환급하도록 정합니다.[19] 보일러 기준과 소비자 분쟁 기준이라 임대차에 그대로 적용되는 규정은 아니지만, 세입자 과실로 교체할 때 감가를 반영해 협의하는 것이 합리적이라는 근거가 됩니다. 구체적인 금액이나 비율을 정한 법령은 없습니다.
'노후'를 판단할 참고 지표도 여기서 나옵니다. 소비자분쟁해결기준상 부품보유기간은 세탁기 7년, 에어컨 8년, 냉장고 9년이고, 핵심 부품 보증기간은 에어컨 컴프레서 4년, 세탁기 모터·냉장고 컴프레서 3년입니다.[19] 임대차 부담 기준이 아니라 '부품을 구할 수 있는 기간'의 참고 지표로만 쓰시면 됩니다.
퇴거 정산과도 이어집니다. 표준계약서 제9조는 "시설물의 노후화나 통상 생길 수 있는 파손 등"을 원상복구 의무에서 빼고,[5] 대법원은 원상회복 범위를 임대 당시 목적물의 상태 등을 고려해 정한다고 봅니다(대법원 2019. 8. 30. 선고 2017다268142 판결).[20] 세입자 과실에 대한 손해배상 청구는 반환일로부터 6개월 안에 해야 합니다(민법 제617조·제654조).[1] 퇴거 시 점검 기준은 원룸·다가구 원상복구 범위, 임대인이 알아야 할 기준과 원룸·다가구 도배 장판 교체, 턴오버 시 비용 부담 기준을 함께 보시면 됩니다.
6. 옵션 가전 특약, 이렇게 적어두면 다툼이 줄어듭니다
표준계약서의 인쇄된 특약 예시에는 옵션 목록, 소모품 범위, 임의 수리 절차 같은 항목이 없습니다.[5] 임대인이 특약란에 직접 적어야 합니다.
먼저 피할 문구가 있습니다. "모든 수리는 세입자 책임"처럼 범위를 명시하지 않은 포괄 특약은 소규모 수선에만 효력이 있고, 기본 설비 교체 같은 대규모 수선은 여전히 임대인 부담이라는 것이 대법원의 입장입니다.[2] 법률구조공단 조정위원회도 임차인에게 모든 유지·수선의무를 지우는 특약은 효력이 없다고 볼 수 있음을 확인했습니다.[18] 특약 일반론은 임대차계약 특약사항, 임대인이 꼭 챙겨야 할 8가지에서 다뤘으니, 여기서는 옵션에 맞춘 문구만 정리합니다.
※ 아래 문구는 확인된 조문·판례·조정사례를 바탕으로 구성한 예시입니다. 개별 계약 조건과 법률 자문에 따라 조정해 사용하시기 바랍니다.
① 옵션 목록·상태 명시(표준계약서 제3조 활용) "임대인이 제공하는 옵션은 세탁기(제조사·모델·제조연도), 냉장고(…), 에어컨(…)이며, 인도 시 정상 작동 상태임을 임대인·임차인이 함께 확인하고 상태 사진을 계약서에 첨부한다. 인도 시 확인된 하자: (없음 / ○○ — 임대인이 ○년 ○월 ○일까지 수리)."
② 비용 부담 원칙(표준계약서 제4조 제3항 칸 채우기) "임대인 부담 — 옵션의 노후·자연 고장으로 인한 수리 및 교체(모터·컴프레서·기판·냉매 누설 등 부품 고장 포함). 임차인 부담 — 임차인의 고의·과실·용법 위반으로 인한 파손, 소모품(전구·건전지·필터·배수필터 이물질 제거 등) 및 일상 청소, 임차인이 반입한 개인 가전과 그 설치로 생긴 손상."
③ 통지·임의 수리 절차 "임차인은 옵션의 고장·이상을 발견한 즉시 임대인(또는 임대인이 지정한 관리자)에게 사진·영상과 함께 통지한다. 임대인 부담에 속하는 수리는 임대인이 지정·승인한 서비스센터를 통해 진행하며, 임차인이 사전 통지·협의 없이 임의로 수리·교체한 경우 임대인은 통지받았더라면 피할 수 있었던 비용과 통상 수리비를 초과하는 금액의 상환을 거절할 수 있다."
④ 사용·관리 의무 "임차인은 제공된 옵션의 사용 및 관리에 유의하여야 하며, 고의 또는 부주의에 의한 파손 및 도난 시 임차인의 비용으로 변상한다. 세탁기 배수필터·에어컨 필터 청소, 겨울철 세탁기 급수 호스 관리 등 제조사가 안내하는 일상 관리는 임차인이 한다."
⑤ 수리 불가·교체 시 처리 "노후로 수리가 불가능하거나 수리비가 과다한 경우 임대인은 동급 사양의 제품으로 교체하며, 교체 시기·모델은 임차인과 협의한다. 임차인 과실로 교체가 필요한 경우 배상액은 고장 직전 제품의 가치를 고려해 정한다."
두 가지만 덧붙이겠습니다. 수선의무(제623조)와 필요비 상환(제626조)은 민법 제652조의 강행규정 목록에 없어 ③처럼 절차를 정하는 특약은 가능하지만,[1] 필요비 청구권 자체를 없애는 문구는 대규모 수선까지 임차인에게 넘기는 효과가 되어 효력을 다투게 될 수 있으므로 쓰지 않는 편이 안전합니다. 그리고 ④의 첫 문장은 법률구조공단 조정사례에 실제로 등장한 원룸 옵션 특약 원문입니다.[18]
7. 고장 연락을 받았을 때, 임대인 대응 순서
원칙을 알아도 순서가 어긋나면 다툼이 커집니다. 세입자가 먼저 업체를 부르고, 임대인은 원인도 모른 채 부담 여부를 답해야 하는 상황이 대표적입니다. 아래 순서를 임대인이 주도하시는 것을 권합니다.
- 접수·기록 — 증상·발생 시점·사진·영상을 받아 접수 기록을 남깁니다. 접수 채널(전화·메신저·관리 앱)을 미리 정해 두면 임대인이 고장을 '안 시점'이 분명해집니다.
- 1차 자가점검 안내 — 세탁기 배수필터·배수호스, 에어컨 필터·리모컨 건전지·실외기 주변, 냉장고 문 닫힘·적재량·온도 설정을 먼저 확인하도록 안내합니다.[6][10][11] 여기서 해결되면 임차인 관리 항목입니다.
- 서비스센터 진단 — 해결되지 않으면 제조사 서비스센터나 임대인이 지정한 업체에 출장 점검을 요청하고, 고장 원인·부품·노후 여부가 적힌 점검 내역서를 확보합니다. 대법원은 그 사안에서 하자 원인을 조사하는 조치까지 임대인 의무의 일부로 봤습니다(대법원 2012. 6. 14. 선고 2010다89876 판결).[21]
- 원인별 부담 결정 — 노후·부품 수명·설비 결함은 임대인, 사용 과실·용법 위반은 임차인(원인 불명이면 임차인이 주의 의무 이행을 증명), 소모품·청소는 임차인, 원인이 섞이면 분담 협의입니다. 계약서 제4조 제3항과 특약을 함께 확인합니다.
- 수리할까 교체할까 — 부품보유기간이 지났거나 수리가 불가능하거나 수리비가 제품 가치에 비해 과다하면 교체를 검토합니다.[19] 세입자 과실로 교체한다면 감가를 반영해 배상액을 협의합니다.
- 정산·기록 — 영수증·진단서·사진을 보관하고 임차인 부담분은 합의서나 문자로 확정합니다. 손해배상 청구는 반환일로부터 6개월 안입니다.[1]
- 입주·퇴거 때 예방 — 입주 시 옵션 목록·모델·제조연도·상태 사진을 계약서에 첨부하고, 퇴거 시 같은 목록으로 점검합니다. 겨울 전에는 세탁기 급수 호스와 에어컨 필터 관리 안내문을 보냅니다.
- 합의가 안 되면 — "임차주택의 유지·수선 의무에 관한 분쟁"은 주택임대차분쟁조정위원회의 조정 대상입니다(주택임대차보호법 제14조 제2항 제4호).[22] 표준계약서 특약란은 조정을 이용하면 60일(최대 90일) 이내에 결과를 받아볼 수 있다고 안내합니다.[5] 절차는 임대차분쟁조정위원회 신청 절차와 효력, 세입자와 말이 안 통할 때에서 정리했습니다.
💬 옵션 가전 분쟁의 핵심 증거는 서비스센터 진단서입니다. '누가 고장 냈나'를 말로 다투기보다 '어디가 왜 고장 났나'를 문서로 남기면 부담자는 대부분 정해집니다.
실무적으로는 이 순서를 임대인이 혼자 지키는 것이 가장 어렵습니다. 밤늦은 고장 전화, 원인 판단, 세입자와의 부담 협의가 세대 수만큼 반복되기 때문입니다. 동거동락은 시설관리를 맡은 건물에서 고장 접수와 원인 확인, 수리·교체 조치를 담당자가 처리합니다. 진행 방식은 누전으로 자꾸 내려가는 차단기, 동거동락 시설관리 수리 사례에서 볼 수 있습니다.
자주 묻는 질문
Q. 옵션 에어컨 냉매가 부족해서 안 시원하다는데, 충전비는 누가 내나요? 냉매 충전 부담을 따로 정한 규정은 확인되지 않습니다. 실외기 가스(냉매) 누출은 자연 노후로 임대인이 부담하는 예로 소개되지만,[9] 누설 원인이 노후인지 설치·이전 과정의 문제인지 진단을 먼저 받고 정하시는 것이 안전합니다. 별도 약정이 없으면 설비 결함으로 보아 임대인 쪽으로 판단하는 편이 무리가 없습니다.
Q. 입주하고 며칠 뒤 "세탁기가 원래 안 됐다"고 하면 누가 부담하나요? 인도 당시 이미 있던 하자도 임대인 수선의무 대상입니다.[12] 입주 시점에 정상 사용이 어려운 상태였다면 임대인의 의무 위반으로 본다는 변호사 의견도 있습니다.[13] 다투지 않으려면 입주 당일 세입자와 함께 작동을 확인하고 사진을 남기는 것이 가장 확실합니다.
Q. 옵션이 고장 났다고 세입자가 월세를 안 내겠다고 하면요? 집 전체를 못 쓰는 것이 아니라면 전액 거절은 인정되기 어렵습니다. 대법원은 사용·수익에 부분적인 지장이 있는 경우 그 지장의 한도에서만 차임 지급을 거절할 수 있다고 봅니다.[16] 다만 임대인 부담 고장을 오래 방치하면 그 한도 안의 감액 요구는 정당해질 수 있으니, 빨리 처리하는 쪽이 낫습니다.
마무리하며 정리하겠습니다
옵션 가전 수리비는 '누가 썼나'가 아니라 '왜 고장 났나'로 갈립니다. 노후·부품 수명은 임대인, 세입자 과실·소모품·일상 청소는 임차인, 경계 항목은 진단서를 받은 뒤 정한다는 세 줄이 기준입니다.
임대인이 할 일은 두 가지로 압축됩니다. 계약할 때 옵션 목록·상태와 소모품 범위, 통지·지정 업체 절차를 특약에 적어 두는 것, 그리고 고장 연락이 오면 세입자가 먼저 업체를 부르기 전에 접수 → 자가점검 → 진단서 순서를 임대인이 잡는 것입니다.
지금 갖고 계신 계약서의 제4조 제3항 칸과 특약란을 한 번 펼쳐 보시기 바랍니다. 비어 있다면 이번 글의 문구가 출발점이 될 수 있습니다. 여러 세대의 고장 접수와 원인 판단을 직접 감당하기 어려우시다면, 동거동락의 시설관리 위탁 상담도 하나의 선택지로 살펴보시면 좋겠습니다.
작성 기준 및 참고자료
- 정보 기준일: 2026년 9월 22일
- 적용 범위: 전국 주택 임대차. 민법 임대차 규정은 주택·상가 구분 없이 적용되며, 주택임대차표준계약서와 주택임대차분쟁조정위원회는 주택임대차보호법이 적용되는 주택 기준입니다. 옵션 가전을 직접 판시한 대법원 판례는 확인되지 않아, 임대차 일반 법리와 정부 안내·조정 실무를 옵션 가전에 적용해 정리했습니다.
- 확인 기준: 민법(법률 제21454호, 시행 2026-03-17) 현행 조문, 국가법령정보센터 판례 DB 원문(대법원 94다34692·2009다96984·96다44778·99다36273·2010다89876·2017다268142, 서울중앙지방법원 2014나13609), 주택임대차표준계약서 2023-10-06 개정본, 대한민국 정책브리핑(국토교통부), 한국부동산원·LH 및 대한법률구조공단 조정사례 원문, 소비자분쟁해결기준(공정거래위원회 고시 제2025-14호), 제조사 공식 자가점검 안내
- 변경 가능성: 관련 법령·표준계약서·고시가 개정되거나 새로운 판례가 나오면 내용이 달라질 수 있습니다. 조정사례는 당사자 합의 결과이며 법원 판단이 아니고, 소비자분쟁해결기준은 임대차가 아닌 소비자 분쟁 기준이라 참고 지표로만 인용했습니다.
공식 참고자료
[1] 법제처 국가법령정보센터, 「민법」(법률 제21454호, 시행 2026-03-17) 제374조·제610조·제617조·제623조·제626조·제627조·제634조·제652조·제654조, https://www.law.go.kr/lsInfoP.do?lsiSeq=284415&efYd=20260317 [2] 법제처 국가법령정보센터, 「대법원 1994. 12. 9. 선고 94다34692, 94다34708 판결(보증금등·건물명도등)」, https://www.law.go.kr/precInfoP.do?mode=0&precSeq=199673 [3] 법제처 국가법령정보센터, 「대법원 2010. 4. 29. 선고 2009다96984 판결(임차보증금반환)」, https://www.law.go.kr/precInfoP.do?mode=0&precSeq=600955 [4] 대한민국 정책브리핑(국토교통부), 「전·월세 집 수리할 때 집주인과 세입자 중 누구 부담일까?」, 2021-10-13, https://www.korea.kr/news/policyNewsView.do?newsId=148894210 [5] 법무부·국토교통부, 「주택임대차표준계약서」(2023. 10. 6. 개정), https://www.moj.go.kr/sites/moj/download/20231006_01.pdf [6] 삼성전자서비스, 「[삼성 세탁기] 세탁기 동작 중 배수 안됨 물이 안 빠져요」, https://www.samsungsvc.co.kr/solution/110991 [7] 한국부동산원·LH 임대차분쟁조정위원회, 조정사례 「도어락 수리비용 등의 부담 주체」, 2022-07-14, https://adrhome.reb.or.kr/adrhome/reb/LO010100/bbs/View.do?Key=10307000000002022101716&boardIdx=38&boardNo=11 [8] 한국부동산원·LH 임대차분쟁조정위원회, 조정사례 「세탁기 배관 동파에 관한 임대인의 수선의무」, 2022-07-14, https://adrhome.reb.or.kr/adrhome/reb/LO010100/bbs/View.do?Key=10307000000002022101716&boardIdx=37&boardNo=11 [9] 부동산114, 「풀옵션 빌트인 가전 수리비」, 2026-06-15, https://r114.com/trends/wiki/rent/36e4a6fa-284b-8058-b778-c214ed145783 [10] LG전자 고객지원, 「[벽걸이형] 에어컨 바람이 약하거나 안 시원할 때 필터 청소는 어떻게 하나요?」, https://www.lge.co.kr/support/solutions-1780456 [11] 삼성전자서비스, 「[삼성 냉장고] 냉장이 되지 않아 시원한 냉기가 없습니다」, https://www.samsungsvc.co.kr/solution/38795 [12] 법제처 국가법령정보센터, 「서울중앙지방법원 2014. 6. 20. 선고 2014나13609 판결(손해배상(기))」, https://www.law.go.kr/precInfoP.do?mode=0&precSeq=174940 [13] 로톡뉴스, 「원룸 옵션 세탁기·에어컨 청소비, 집주인에게 받을 수 있을까」, 2025-06-12, https://lawtalknews.co.kr/article/VHHV8SWILEGZ [14] 로톡, 상담사례 「임대차 계약 시 에어컨 청소 및 수리 책임은 누구에게?」, https://www.lawtalk.co.kr/qna/630631 [15] 로톡, 변호사 칼럼 「월세를 살다 에어컨이 고장나면, 누가 수리비를 내야하나?」, https://www.lawtalk.co.kr/posts/44958 [16] 법제처 국가법령정보센터, 「대법원 1997. 4. 25. 선고 96다44778, 44785 판결(건물명도등·손해배상(기))」, https://www.law.go.kr/precInfoP.do?mode=0&precSeq=115074 [17] 법제처 국가법령정보센터, 「대법원 1999. 9. 21. 선고 99다36273 판결(구상금)」, https://www.law.go.kr/precInfoP.do?mode=0&precSeq=192233 [18] 대한법률구조공단 주택임대차분쟁조정위원회, 『주택임대차분쟁조정사례』(2018), https://www.hldcc.or.kr/arrFormat/arrCaseList.pdf [19] 공정거래위원회, 「소비자분쟁해결기준」(고시 제2025-14호, 2025-12-18 발령·시행) 별표 Ⅱ·Ⅲ·Ⅳ, https://www.law.go.kr/행정규칙/소비자분쟁해결기준 [20] 법제처 국가법령정보센터, 「대법원 2019. 8. 30. 선고 2017다268142 판결(손해배상(기))」, https://www.law.go.kr/precInfoP.do?mode=0&precSeq=225479 [21] 법제처 국가법령정보센터, 「대법원 2012. 6. 14. 선고 2010다89876, 89883 판결(손해배상(기)·건물명도)」, https://www.law.go.kr/precInfoP.do?mode=0&precSeq=164196 [22] 법제처 국가법령정보센터, 「주택임대차보호법」(법률 제21065호, 시행 2026-01-02) 제14조·제30조, https://www.law.go.kr/법령/주택임대차보호법