상생임대주택 특례 12월 31일 일몰, 직전계약 역산으로 되는 집 확인

3줄 요약 - 상생임대차계약은 2026년 12월 31일까지 체결해야 하고, 그 전에 직전 임대차계약으로 1년 6개월 이상 실제 임대한 이력이 있어야 합니다. - 역산하면 직전계약이 2025년 7월 1일 이전에 시작된 집만 올해 안에 요건을 안전하게 채울 수 있습니다. - 2026년 10월 1일부터 양도기한이 새로 생겨서, 상생임대 임대기간이 종료된 날부터 정해지는 기한을 넘겨 팔면 거주요건 면제를 받지 못합니다.

상생임대주택 특례에서 지금 먼저 확인할 것은 혜택의 크기가 아니라 내 집의 날짜입니다.

판정의 출발점은 직전 임대차계약의 임대 개시일 하나로 좁혀집니다. 이 날짜를 역산해보면 올해 안에 요건을 채울 수 있는 집과, 아무리 서둘러도 채울 수 없는 집이 갈립니다.

그런데 이 직전계약에는 함정이 하나 있습니다. 전세를 끼고 집을 사면서 임대인 지위를 승계한 계약은 직전임대차계약에서 제외됩니다.^[1] 기간이 아무리 길어도 쓸 수 없습니다.

날짜를 세는 순서대로 차근히 정리해보겠습니다.

1. 시한이 하나가 아니라 둘입니다

올해 끝나는 것은 계약 체결 기한입니다. 여기에 2026년 10월부터 양도기한이 하나 더 붙었습니다. 제도 자체가 폐지되는 것은 아니고, 계약을 맺을 수 있는 기간이 닫히는 일몰입니다.

양도기한의 기산점은 상생임대차계약에 따라 실제로 임대한 기간이 종료된 날입니다.^[1] 2년은 요건을 채우는 최소 기간일 뿐이어서, 3년 계약처럼 실제 임대가 더 길어지면 종료일도 그만큼 뒤로 밀립니다.

두 번째 시한은 세제개편안에서 논의되는 단계가 아니라 이미 시행된 법령입니다. 2026년 9월 30일 공포된 대통령령 제36737호가 조문에 양도기한을 넣었고, 2026년 10월 1일부터 시행 중입니다.^[1] 법제처가 공개한 개정이유도 "상생임대주택에 대한 1세대1주택 비과세 등이 적용되는 양도기한의 설정"이라고 적고 있습니다.^[2]

부칙에는 이 조문에 대한 별도의 적용례나 경과조치가 없습니다.^[1] 이미 요건을 다 채운 임대인도 정해진 기한 안에 양도해야 혜택을 받을 수 있다는 해설이 나오는 이유입니다.^[3]

거주요건 면제의 상한선은 2029년 12월 31일 양도입니다. 조문을 역산하면 최소 요건인 2년만 임대하는 경우에도 상생임대 개시가 2028년 1월 1일을 넘어가면 임대기간 종료일이 이 상한선을 지나게 됩니다. 3년 계약처럼 실제 임대가 더 길어질 계획이라면 개시일을 그만큼 더 앞당겨야 합니다. 다만 이 계산은 조문에서 도출한 것이고 국세청이 확인해준 기준은 아닙니다.

💬 체결 기한과 양도기한은 따로 셉니다. 올해 계약을 맺는 것으로 끝이 아니라, 상생임대차계약에 따른 임대기간이 실제로 끝나는 날과 그 뒤 양도기한을 함께 달력에 적어두는 편이 안전합니다.

2. 직전계약 1년 6개월, 2025년 7월 1일이 분기점입니다

직전임대차계약으로 실제 임대한 기간이 1년 6개월 이상이어야 합니다.^[1] 여기서 말하는 임대한 기간은 계약서에 적힌 기간이 아니라 실제로 임대한 기간으로 판정합니다.^[4] 임대기간은 월력에 따라 계산하고, 1개월 미만인 경우에는 1개월로 봅니다.^[1]

그래서 체결 기한인 2026년 12월 31일을 기준으로 역산하면 이렇게 됩니다.

• 직전계약 임대 개시 2025년 7월 1일 → 2025년 7~12월 6개월 + 2026년 12개월 = 18개월, 요건 충족(경계선)
• 직전계약 임대 개시 2025년 8월 1일 → 17개월, 한 달이 모자라 미달

한 달 차이로 갈립니다. 같은 계산이 전문매체 보도에서도 확인됩니다.^[5]

월력 계산 규정 때문에 며칠이 모자라도 인정될 여지가 있다는 보도도 있습니다.^[5] 다만 그 근거가 된 국세청 질의회신 원문까지는 확인되지 않았습니다. 날짜를 셀 때는 1년 6개월을 온전히 채운 날을 기준으로 보시는 편이 안전합니다.

참고로 두 계약 사이에 임대 공백이 있어도 되고, 임차인이 달라도 됩니다. 임대인만 같으면 됩니다.^[4]

3. 되는 집과 안 되는 집

직전임대차계약의 임대 개시일만 보면 대부분 판정이 됩니다. 여기서 직전임대차계약은 내가 그 집을 취득한 뒤 임차인과 새로 체결한 계약을 말합니다.^[1]

해석이 갈리는 지점이 하나 있습니다. 조문은 상생임대차계약을 기간 중에 "체결(…)하고 임대를 개시할 것"이라고 씁니다.^[1] 체결 기한이 2026년 12월 31일인 것은 분명합니다. 그런데 임대 개시 시점까지 그 안에 들어가야 하는지는 다릅니다. 법제처 개정이유는 이 기한을 상생임대차계약의 체결기한이라고만 설명하고,^[2] 일부 세무 해설은 임대 개시까지 연내여야 한다고 서술합니다. 국세청 예규로 확인된 기준은 찾지 못했습니다.

그래서 체결만 연내에 해두고 임대 개시를 2027년으로 미루는 구성은 가능성이 있을 뿐 확정된 방법이 아닙니다. 이 구성에 기대어 일정을 잡기보다 계약 전에 세무서나 세무대리인의 확인을 받는 편이 안전합니다. 안전한 기준선은 2025년 7월 1일입니다.

2025년 하반기에 처음 세를 놓은 집이라면, 현행 기준으로는 올해 안에 요건을 채울 방법이 마땅치 않습니다. 특례를 2029년 말까지 연장하는 소득세법 개정안이 발의돼 국회 기획재정위원회에 계류 중이라는 보도가 있지만,^[5] 통과 여부는 확정되지 않았습니다. 확인한 시점에 국가법령정보센터에 시행예정 개정령도 없었습니다. 연장을 기대해 기한을 넘기는 선택은 권하기 어렵습니다.

4. 5%는 보증금과 월세에 각각 걸립니다

조문은 "임대보증금 또는 임대료의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않는" 계약이라고 씁니다.^[1] 둘 중 하나만 지키면 된다는 뜻이 아니라, 어느 쪽도 5%를 넘기면 안 된다는 뜻입니다.

• 보증금 5,000만원이었다면 최대 5,250만원
• 월세 50만원이었다면 최대 52만 5천원

보증금과 월세를 서로 전환하는 경우에는 별도의 산정 기준이 적용됩니다.^[1] 전환이 끼면 단순한 5% 계산과 달라지고 계약 시점의 기준금리까지 들어가므로, 이 경우에는 금액을 먼저 정하지 말고 계약 전에 확인하시는 것이 좋습니다.

여기서 헷갈리기 쉬운 두 가지를 함께 짚겠습니다.

전월세상한제의 5%와 다릅니다. 상생임대인의 5%는 소득세법 시행령이 정한 세제 특례입니다. 지키지 않아도 제재는 없고 혜택만 받지 못합니다. 임차인이 계약갱신요구권을 행사한 경우의 증액 상한은 주택임대차보호법이 정하는 별개의 규정이어서 근거법과 효과가 전혀 다릅니다. 이 구분은 전월세상한제 5% 기준과 예외 글에서 따로 정리했습니다.

임대사업자 등록과는 별개입니다. 상생임대주택 특례 조문에는 민간임대주택법상 임대사업자 등록 요건이 없습니다.^[1] 등록임대사업자 제도 쪽 변화는 등록임대사업자 세제혜택 축소 글을 보시면 됩니다.

5. 다가구주택은 호실 단위로 갈립니다

다가구주택은 원칙적으로 한 가구가 독립해 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 봅니다. 구획된 부분별로 팔지 않고 하나의 매매단위로 양도할 때만 전체를 하나의 주택으로 봅니다(소득세법 시행령 제155조제15항). 호실별로 따로 팔면 1세대1주택 판정 자체가 달라지는 셈입니다.

고가주택 판정도 전체를 하나로 봅니다(같은 시행령 제156조제3항). 1세대1주택 비과세는 양도 당시 실지거래가액의 합계액이 12억원을 초과하는 고가주택을 제외하므로(소득세법 제89조제1항제3호), 다가구 전체 양도가액이 12억원을 넘으면 초과분은 과세됩니다.

여기에 국세청 예규가 다가구주택 전체를 양도하는 경우 모든 호가 직전·상생임대차계약을 체결하고 각각 임대기간 요건을 충족해야 한다고 판단한 것으로 보도됐습니다.^[6] 전문매체가 인용한 문서번호는 사전법규재산2025-373(2025년 5월 21일)입니다.^[7] 예규 원문은 확인하지 못했으니 조문처럼 단정하기는 어렵습니다. 다만 보도된 기준대로라면, 원룸 여섯 개 중 다섯 개가 5%를 지켰어도 한 호실이 어긋나는 순간 전체가 특례에서 빠지게 됩니다.

6. 면제되는 것은 거주기간 2년뿐입니다

특례가 면제해주는 것은 거주기간 요건입니다. 조문은 1세대1주택 비과세(시행령 제154조제1항), 장기임대주택과 함께 보유한 거주주택 요건(제155조제20항제1호), 1세대1주택 장기보유특별공제(제159조의4)를 적용할 때 거주기간의 제한을 받지 않는다고 규정합니다.^[1] 양도세 비과세를 확정해주는 제도가 아닙니다.

그대로 남는 조건은 이렇습니다.

• 보유기간 2년은 그대로 필요합니다.
• 양도 시점에 1세대1주택이어야 합니다. 계약 당시 다주택이었던 것은 문제가 되지 않습니다.
• 12억원을 초과하는 고가주택은 초과분이 과세됩니다.
• 2026년 10월 1일부터 생긴 양도기한을 지켜야 합니다. 임대기간이 종료된 날부터 세는 기한입니다.^[1]

상생임대차계약을 올해 맺어도 상생임대 2년을 실제로 채워야 하니, 혜택은 몇 년 뒤 양도 시점에 확정됩니다. 지금 계약했다는 사실만으로 비과세가 결정되는 것은 아닙니다.

예전 자료에 남아 있는 "임대개시일 당시 1주택, 기준시가 9억원 이하" 요건은 2022년 8월 2일 개정으로 폐지됐습니다.^[2] 오래된 글을 보고 미리 포기할 필요는 없습니다.

양도세 계산에서 수선비를 어디까지 인정받는지는 자본적지출 기준과 증빙 글에서, 2026년 세제개편안의 전체 흐름은 2026년 세제개편안 정리 글에서 다뤘습니다.

7. 지금 확인할 순서

가장 먼저 확인할 것은 내 집이 취득 당시 조정대상지역에 있었는지입니다. 비과세의 거주 2년 요건은 취득 당시 조정대상지역에 있는 주택에 걸리는 요건이어서(시행령 제154조제1항), 그 지역이 아니었다면 애초에 거주요건이 없어 특례가 필요 없을 수도 있습니다. 다만 장기보유특별공제는 조정대상지역과 무관하게 거주기간 2년이 걸리므로(제159조의4), 비과세와 장기보유특별공제를 나눠 확인해야 합니다.

그다음은 날짜와 증빙입니다.

• 직전계약이 취득 후 내가 새로 체결한 계약인가(승계 계약은 제외)
• 직전계약의 실제 임대 개시일과 종료일이 계약서와 맞는가
• 직전계약의 실제 임대기간이 1년 6개월 이상인가
• 보증금과 월세가 각각 5% 이하 증액인가
• 계약금이 계좌로 들어온 기록이 남아 있는가
• 다가구라면 모든 호실이 위 항목을 충족하는가
• 상생임대차계약의 실제 임대 종료일과 양도기한을 달력에 적어뒀는가

특례는 양도할 때 신청합니다. 양도소득세 과세표준 신고기한까지 상생임대주택에 대한 특례적용신고서에 직전임대차계약서와 상생임대차계약서를 첨부해 납세지 관할 세무서장에게 제출합니다.^[1] 계약 시점에 미리 신청하는 제도가 아니라, 몇 년 뒤에 서류로 증명하는 제도인 셈입니다.

그래서 결국 계약서와 입금 기록, 호실별 임대 개시일과 종료일을 지금부터 어떻게 쌓아두느냐의 문제가 됩니다. 동거동락의 임대관리 위탁은 호실별 계약 내용과 임대 기간, 입금 내역을 기록으로 관리합니다. 세무 판단을 대신하지는 않지만, 나중에 세무서에 낼 서류를 미리 모아두는 데에는 도움이 됩니다.

마무리하며 정리하겠습니다

올해 남은 날짜 안에 할 수 있는 일은 두 가지로 좁혀집니다. 직전계약의 임대 개시일을 확인하는 것, 그리고 증빙을 맞춰두는 것입니다.

2025년 7월 1일 이전에 직전계약이 시작된 집이라면 아직 시간이 있습니다. 그 뒤에 처음 세를 놓은 집이라면 계약을 무리하게 서두르기보다, 내 집에 거주요건이 실제로 걸리는지부터 확인하는 편이 낫습니다.

세부 판단은 집마다 다르게 나올 수 있습니다. 계약서에 도장을 찍기 전에 세무서나 세무대리인의 확인을 한 번 받아두시면 좋겠습니다.

자주 묻는 질문

Q. 상생임대인이 되려면 임대사업자 등록을 해야 하나요? 아닙니다. 상생임대주택 특례 조문에는 임대사업자 등록 요건이 없습니다.^[1] 등록임대사업자 제도와는 별개로 돌아가는 세제 특례입니다.

Q. 계약 당시 2주택이었는데 가능한가요? 양도 시점에 1세대1주택이면 됩니다. 임대개시일 기준 1주택 요건과 기준시가 9억원 요건은 2022년 8월 2일 개정으로 폐지됐습니다.^[2]

Q. 직전 임차인과 새 임차인이 달라도 되나요? 됩니다. 임대인은 같아야 하지만 임차인은 달라도 되고, 두 계약 사이에 임대 공백이 있어도 됩니다.^[4]

Q. 기한이 연장된다는 이야기가 있는데 기다려도 될까요? 발의 보도만 있고 확정된 내용은 아닙니다.^[5] 현행 체결 기한은 2026년 12월 31일 그대로입니다.

작성 기준 및 참고자료

• 정보 기준일: 2026년 10월 27일
• 적용 범위: 대한민국 전국 / 국내에 1주택을 소유한 1세대의 주택 임대차와 양도
• 확인 기준: 소득세법 시행령 제155조의3(시행 2026년 10월 1일, 대통령령 제36737호) 조문 원문과 부칙, 법제처 제정·개정이유, 기획재정부 보도자료를 확인했습니다. 함께 확인한 조문은 소득세법 제89조제1항제3호, 같은 법 시행령 제154조제1항·제155조제15항·제155조제20항제1호·제156조·제159조의4, 같은 법 시행규칙 제74조의3입니다(국가법령정보센터 원문, 2026년 10월 27일 확인).
• 확인 수준: 상생임대차계약의 임대 개시 시점 해석, 다가구주택 모든 호실 요건(사전법규재산2025-373), 월력 계산에 관한 질의회신, 기한 연장 법안 계류는 보도와 세무 해설로만 확인한 내용이어서 본문에 그 수준을 함께 적었습니다.
• 변경 가능성: 법령이나 예규가 바뀌면 내용이 달라질 수 있습니다. 개별 사안의 세무 판단은 세무서 또는 세무대리인의 확인을 받으시기 바랍니다.