2026년 세제개편안 정리, 임대인이 알아야 할 양도세·종부세 변화

3줄 요약 - 2026년 세제개편안은 실거주 1주택자의 세부담은 줄이고, 다주택·투자성 보유자의 세부담은 단계적으로 강화하는 방향입니다. - 양도소득세는 장기보유특별공제가 '보유공제' 중심에서 '거주공제' 중심으로 바뀌고, 종합부동산세는 공정시장가액비율 인상과 주택가액 기준 세율 일원화가 핵심입니다. - 아직 법령 개정 전 발표(안) 단계이므로, 실제 적용 여부와 세부 수치는 국회 심의를 거쳐 확정되는 법률·시행령·시행규칙을 다시 확인해야 합니다.

기준 시점: 2026년 8월 1일 2026년 7월 30일 정부가 배포한 발표(안) 자료를 기준으로 작성했습니다. 법령 개정 전 단계이므로 실제 시행 내용은 국회 심의 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

2026년 세제개편안의 핵심은 한 문장으로 정리됩니다. 실거주 1주택자는 세부담을 완화하고, 다주택자·투자 목적 보유자는 단계적으로 세부담을 강화하는 방향입니다.

임대용 부동산을 보유하고 계신 분이라면 양도소득세와 종합부동산세 두 항목의 변화 폭이 특히 클 수 있습니다. 지금부터 임대인·다주택자 관점에서 꼭 확인해야 할 내용을 정리해보겠습니다.

1. 양도소득세, 장기보유특별공제가 '거주공제' 중심으로 바뀝니다

현행 장기보유특별공제는 실제 거주 여부와 무관하게 보유기간만 채우면 공제율이 올라가는 '보유공제' 구조입니다. 개편안은 이 구조를 실거주 기간을 기준으로 하는 '거주공제'로 단계적으로 전환합니다.

1세대 1주택자(10년 보유 기준)는 최대 공제율 80%가 그대로 유지되지만, 공제 산정 방식은 아래처럼 바뀝니다.

다주택자(비조정지역, 15년 보유 기준, 최대공제 30%)는 2027년 보유공제 2%/연에서 시작해, 2028년에는 거주공제·보유공제 중 선택제로, 2029년 이후에는 거주공제 2%/연 방식으로 바뀌며 공제한도도 20억원에서 10억원으로 단계적으로 낮아집니다.

즉 실거주하지 않는 투자 목적 보유 주택은 공제 혜택이 점점 줄어드는 셈입니다.

2. 10년 이상 거주자는 기본공제가 대폭 늘어납니다

10년 이상 거주한 1세대 1주택자(양도가액 30억원 이하)의 경우, 양도소득 기본공제가 연 250만원에서 연 2,500만원으로 10배 확대됩니다.[1]

장기 실거주자를 우대하는 방향성이 뚜렷합니다.

3. 다주택자 조정대상지역 중과, 완화 조치가 순차 종료됩니다

다주택자가 조정대상지역 주택을 양도할 때 적용되는 중과세율(2주택자 기본세율+20%p, 3주택 이상자 기본세율+30%p)은 그동안 한시적으로 완화 운영돼왔습니다. 개편안은 이 한시 완화를 단계적으로 되돌립니다.

다주택 상태로 조정대상지역 매물을 보유하고 계신 임대인이라면, 처분 시점에 따라 세부담 차이가 커질 수 있는 부분입니다.

한편 수도권에 5년 이상 거주한 65세 이상 1세대 1주택자가 비수도권으로 이주하며 처분하는 경우에는 2027년 50%(한도 5억원), 2028년 30%(한도 3억원) 감면이 한시 신설됩니다. 고령 실거주자의 지방 이주를 지원하려는 취지입니다.

4. 종합부동산세, 공정시장가액비율이 오릅니다

종부세 과세표준을 산정할 때 쓰는 공정시장가액비율도 인상됩니다. 1세대 1주택자와 지방 1·2주택자는 현행 60%에서 2027년 70%로, 3주택 이상 보유자·조정대상지역 주택 보유자(1세대 1주택자 제외)는 2027년 70%를 거쳐 2028년 80%까지 단계적으로 올라갑니다.[1]

같은 공시가격이라도 과세표준이 커지는 구조이므로, 다주택으로 임대업을 운영 중인 분이라면 실질 세부담 증가를 미리 가늠해볼 필요가 있습니다.

5. 기본공제금액도 조정됩니다

주택분 종부세 기본공제금액은 아래처럼 조정될 예정입니다.

비거주 1주택의 현행 기본공제금액은 발표 자료 내에서도 표기가 서로 달라, 정확한 현행 수치는 이 글에서 단정하지 않습니다. 방향성만 보면 실거주 1주택은 공제금액이 늘어나고, 다주택 등 투자성 보유는 계산 방식이 더 촘촘하게 바뀌는 쪽입니다. 정확한 수치는 확정 법령을 통해 다시 확인하시기 바랍니다.

6. 세율체계가 '주택 수'에서 '주택가액' 기준으로 바뀝니다

가장 구조적인 변화는 세율 산정 기준 자체가 바뀐다는 점입니다. 현행은 1·2주택과 3주택 이상을 구분해 세율을 다르게 적용하지만, 개편안은 2027년부터 보유 주택가액 합산(과세표준) 구간에 따라 세율을 매기는 방식으로 전환합니다. 2028년부터는 주택 수 구분 없이 모든 주택에 동일한 과세표준 구간별 세율이 적용됩니다.[1]

예를 들어 과세표준 12억~25억원 구간의 경우, 2028년 이후에는 주택 수와 무관하게 2.0% 세율이 적용되는 방식입니다. 보유 주택 수가 아니라 보유 주택가액 총합이 과세의 핵심 기준이 되는 셈입니다.

이 밖에도 1세대 1주택자 연령·보유 세액공제는 보유공제에서 거주공제로 전환되고(합산 한도 2027년 800만원 → 2028년 600만원), 직전연도 대비 세부담 상한은 150%에서 200%로 인상됩니다. 고령·장기보유자를 위한 종부세 납부유예 요건도 총급여 기준이 7천만원에서 8천만원으로 완화되고, 85세 이상 고령자의 10년 이상 보유 거주주택까지 대상이 넓어질 예정입니다.[1]

💬 다주택 임대인이라면, 양도 시점을 늦출지 앞당길지보다 먼저 '내 보유 주택가액 합산 기준으로 과세표준 구간이 어떻게 바뀌는지'부터 확인해보시는 것이 순서에 맞습니다.

7. 가업상속공제·조세탈루 방지 항목도 함께 개편됩니다

이번 개편안에는 부동산 세제 외에 가업상속공제 개편(경영기간 요건 10년→30년 강화, 공제한도 최대 600억원→1,000억원 상향 등)과 조세탈루 방지·납세편의 제고 항목도 포함돼 있습니다.

탈세·재산은닉 신고 포상금은 지급 대상이 되는 추징세액 기준을 낮추고 지급률을 높이는 방향이며, 법정신고기한 후 이른 시일 내 자진신고할 경우 무신고가산세 감면율이 현행 50%에서 75%로 확대됩니다.[2] 다만 '이른 시일'의 정확한 기간(자료상 1주일 표기와 국세기본법 제48조상 1개월 규정 사이에 정합성 확인이 필요한 부분)은 확정 발표 문서로 다시 확인하시는 것이 안전합니다.

임대관리 관점에서 함께 고려할 부분

세제개편안은 아직 발표(안) 단계지만, 다주택으로 임대업을 운영 중이시라면 보유·처분 전략을 미리 점검해두시는 편이 좋습니다. 실무적으로는 세부담 변화뿐 아니라 임대차 관리 자체의 효율화도 함께 고려하는 임대인이 늘고 있습니다. 동거동락처럼 임대관리를 위탁하는 방식은 세제와는 별개로 공실·관리 부담을 줄이는 선택지 중 하나로 참고하실 수 있습니다.

자주 묻는 질문

Q. 2026년 세제개편안은 언제부터 시행되나요? A. 아직 법령 개정 전 발표(안) 단계입니다. 국회 심의를 거쳐 법률·시행령·시행규칙이 확정되면 그 내용에 따라 시행되며, 항목별로 2027년부터 단계적으로 적용되는 내용이 많습니다.

Q. 다주택자 종부세는 무조건 늘어나나요? A. 공정시장가액비율 인상, 세율체계의 주택가액 기준 전환 등을 볼 때 다주택·투자성 보유자의 세부담이 늘어나는 방향은 맞지만, 정확한 증감액은 보유 주택 수·가액·지역에 따라 달라지므로 개별 사안으로 확인이 필요합니다.

Q. 실거주 1주택자는 어떤 점이 유리해지나요? A. 거주기간 중심의 장기보유특별공제 확대, 종부세 거주용 1주택 기본공제금액 인상(12억원→14억원), 10년 이상 거주자의 양도소득 기본공제 확대(연 250만원→2,500만원) 등이 실거주자에게 유리한 방향으로 설계돼 있습니다.

2026년 세제개편안은 방향성만 놓고 보면 실거주자 보호, 투자성·다주택 보유자 과세 강화로 요약할 수 있습니다. 다만 세부 수치와 시행 시기는 국회 심의 과정에서 달라질 수 있으므로, 실제 의사결정 전에는 확정된 법령을 반드시 다시 확인하시기 바랍니다.

작성 기준 및 참고자료

• 정보 기준일: 2026년 8월 1일
• 적용 범위: 대한민국 전국, 양도소득세·종합부동산세 과세 대상 주택 보유자(임대인·다주택자 포함)
• 확인 기준: 2026년 7월 30일 정부가 기자단에 배포한 「2026년 세제개편안」 인포그래픽 자료를 판독해 정리했습니다. 이 자료는 법령 개정 전 발표(안)이며, 자료 내 일부 수치(비거주 1주택 종부세 기본공제금액, 무신고가산세 감면 적용 기간)는 표기가 엇갈려 원문 확정 문서로 재확인이 필요한 상태입니다.
• 변경 가능성: 이 개편안은 국회 심의를 거쳐 확정되는 개정 법률·시행령·시행규칙에 따라 세율, 공제금액, 적용 시기 등 세부 내용이 달라질 수 있습니다. 실제 신고·납부 전에는 반드시 확정된 법령을 확인하시기 바랍니다.

공식 참고자료

• [1] 정부(기획재정부로 추정, 원자료 표기는 "재정경제부") 배포, 「2026년 세제개편안」 기자단 배포 자료, 2026년 7월 30일 , 확정 법령은 이후 국회 심의 결과를 따라야 함
• [2] 정부(기획재정부로 추정, 원자료 표기는 "재정경제부") 배포, 「2026년 세제개편안」 기자단 배포 자료, 2026년 7월 30일(국세기본법 제48조 관련 부분은 자료 각주 내용을 참고함)