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전월세상한제 5% 기준과 예외, 재계약 전 확인할 것

전월세상한제 5% 상한은 임차인이 계약갱신요구권을 행사해 갱신하는 경우에만 적용되고, 신규 계약·갱신요구권 소진 후 재계약·자유 합의 갱신에는 적용되지 않는다. 5%는 직전 계약의 보증금또는 보증금·월세 환산 합산액을 기준으로 계산하며, 5%를 초과한 약정은 강행규정 위반으로 초과분이 무효가 될 수 있다. 묵시적 갱신은 기존 조건 그대로 연장돼 5% 이내 인상조차 요구할 수 없고, 상가는 환산보증금 초과 여부에 따라 5% 상한 적용 여부가 갈린다.

작성·검수 동거동락 편집팀게시일 출처 동거동락
전월세상한제 5% 기준과 예외, 재계약 전 확인할 것
3줄 요약 - 전월세상한제 5% 상한은 임차인이 계약갱신요구권을 행사해 갱신하는 경우에만 적용되고, 신규 계약·갱신요구권 소진 후 재계약·자유 합의 갱신에는 적용되지 않는다. - 5%는 직전 계약의 보증금(또는 보증금·월세 환산 합산액)을 기준으로 계산하며, 5%를 초과한 약정은 강행규정 위반으로 초과분이 무효가 될 수 있다. - 묵시적 갱신은 기존 조건 그대로 연장돼 5% 이내 인상조차 요구할 수 없고, 상가는 환산보증금 초과 여부에 따라 5% 상한 적용 여부가 갈린다.

재계약 시기가 다가오면 임대인 입장에서 가장 먼저 드는 궁금증은 "이번엔 얼마까지 올릴 수 있나"일 텐데요.

결론부터 말씀드리면, 5% 상한은 모든 재계약에 자동으로 적용되는 게 아니라 임차인이 계약갱신요구권을 행사해 갱신하는 경우에만 적용됩니다. 요구권을 쓰지 않은 자유 합의나 신규 계약이라면 이야기가 달라져요.

지금부터 5% 상한의 법적 근거, 계산 방법, 예외 조건, 재계약 전 확인할 것까지 차근히 정리해볼게요.

전월세상한제 5%, 법적 근거부터 확인해요

주택임대차보호법 제7조는 임대료 증액청구가 "약정한 차임이나 보증금의 20분의 1", 즉 5%를 초과할 수 없다고 정합니다.[1]

지자체는 이 5% 범위 안에서 조례로 상한을 더 낮게 정할 수 있는데, 2026년 8월 현재 검색으로 확인한 바로는 서울시를 포함해 5% 이하로 별도 조례를 정한 지자체는 확인되지 않았어요. 다만 조례는 언제든 신설될 수 있으니, 계약 체결 시점에 관할 지자체 조례를 다시 확인해두시는 게 안전합니다.

또 하나 중요한 조건이 있어요. 임대료 증액청구는 계약 체결이나 직전 증액 이후 1년이 지나야 할 수 있습니다.[1]

주택임대차보호법 제7조 5% 상한 핵심 조문 요약 카드

5% 상한, 언제 적용되고 언제 적용 안 될까

가장 헷갈리는 지점이 여기예요. 5%는 "무조건 5%씩 올려야 한다"는 기준이 아니라 "이 이상은 요구할 수 없다"는 상한선이고, 그마저도 특정 상황에서만 적용됩니다.

5% 상한이 적용되는 경우는 딱 하나, 임차인이 계약갱신요구권을 행사해 갱신하는 경우입니다.[2] 이때는 5% 범위 안에서 임대인과 임차인이 자유롭게 협의할 수 있어요(3%, 4.5%도 가능).

반대로 5% 상한이 적용되지 않는 경우는 아래와 같아요.

구분5% 상한 적용 여부비고
임차인이 갱신요구권을 행사한 갱신적용5% 이내에서 협의
신규 임차인과의 새 계약미적용시세대로 협의 가능
갱신요구권을 이미 소진한 뒤 재계약미적용새 계약 성격으로 봄
갱신요구권 미행사 상태의 자유 합의미적용(다만 아래 참고)강압 정황 있으면 다툼 소지
묵시적 갱신인상 자체 불가5% 이내 인상도 청구 불가

특히 세 번째 줄, "갱신요구권을 이미 소진한 뒤의 재계약"은 계약갱신요구권이 최초 1회(2년+2년, 총 4년)만 행사 가능하다는 법 구조상 자연스러운 결과예요. 다만 정확히 몇 번째 계약부터 5% 규정이 빠지는지에 대한 국토교통부·법원의 명시적 유권해석 원문까지는 이번 조사로 확인하지 못했으니, 애매한 케이스라면 전문가 상담을 권해드려요.

네 번째 줄인 "자유 합의"는 조금 더 신중하게 볼 필요가 있어요. 임차인이 갱신요구권을 아예 행사하지 않고 임대인의 증액 요구에 자발적으로 동의했다면 5% 초과 합의 자체는 위법이 아니라는 설명이 다수예요.[3] 하지만 임차인이 갱신요구권을 행사한 뒤 임대인이 사실상 그 권리를 포기하도록 압박해 5% 초과 합의를 받아냈다면, 강행규정 위반으로 다퉈질 여지가 있다는 해석도 함께 존재합니다.[3] "합의만 하면 무조건 5% 초과 가능"이라고 단정하기보다, 갱신요구권 행사 여부와 합의 경위를 함께 살펴보시는 게 안전해요.

묵시적 갱신은 오히려 반대예요. 임대인이 갱신 거절이나 조건 변경 통지를 하지 않아 자동 연장되는 경우인데, 기존 조건 그대로 연장되기 때문에 5% 이내 인상조차 청구할 수 없습니다.[4]

5% 상한 적용 vs 미적용 상황별 비교표 인포그래픽

5%는 어떻게 계산할까

계산 기준은 항상 직전 계약의 보증금·차임이에요.

  • 순수 전세: 기존 보증금의 5%까지 증액 가능해요. 예를 들어 보증금 1억 원이면 최대 1억 500만 원까지예요.
  • 보증금+월세 구조: 보증금과 월세를 각각 5% 이내로 올리거나, 둘을 환산한 합산 총액 기준으로 5% 이내가 되도록 조정하는 방식이 함께 쓰여요. 보증금만 올리고 월세는 유지하는 것도 합산 기준 5% 안이면 가능합니다.

이때 헷갈리기 쉬운 개념이 있는데, 보증금과 월세를 섞어 조정할 때 쓰는 '전월세전환율'은 5% 인상 상한과는 별개예요. 전세를 월세로 전환할 때 적용되는 기준으로, 법정 상한은 한국은행 기준금리에 대통령령으로 정한 이율(연 2%)을 더한 값과 연 1할(10%) 중 낮은 쪽입니다. 두 개념을 혼동하지 않으시는 게 좋아요.

💬 정확한 금액은 계약 조건마다 달라지니, 한국부동산원이나 LH 임대차분쟁조정위원회의 공식 계산기로 미리 검산해보시는 걸 권해요.[5]

전세·월세·보증금 환산 5% 계산 예시 다이어그램

5%를 초과해서 받으면 어떻게 될까

주택임대차보호법 제10조는 이 법에 위반된 약정 중 임차인에게 불리한 부분은 효력이 없다고 정하는 강행규정이에요.[6]

이 조항 때문에 임대인이 5%를 초과해 인상을 요구하고 임차인이 그대로 지급했다면, 초과분은 부당이득으로 반환 청구 대상이 될 수 있습니다. 아직 지급하지 않은 초과분이라면 애초에 지급 의무 자체가 없고요. 형사처벌 규정이 확인되지는 않으니, "약정 무효 + 부당이득 반환"이 실무상 결과라고 이해하시면 됩니다.

상가 임대인이라면 기준이 조금 달라요

상가건물 임대차보호법 시행령 제4조도 증액청구 한도를 청구 당시 차임·보증금의 100분의 5로 정해, 원칙은 주택과 같아요.[7]

다만 환산보증금이 지역별 상한액을 초과하는 상가는 상가건물 임대차보호법 제10조의2가 적용돼, 조세·공과금·주변 시세 등을 고려한 합리적 범위에서 5%를 넘는 인상도 청구할 수 있습니다. 지역별 환산보증금 상한액은 시행령 개정으로 수시로 바뀌는 만큼, 계약 전에 소관 법령 최신 개정 기준으로 다시 확인해보시는 걸 권해요.

재계약 전 임대인 체크리스트

  • 지금 진행하는 갱신이 갱신요구권 행사에 따른 갱신인지, 요구권 미행사 상태의 자유 합의인지, 요구권을 이미 소진한 뒤의 재계약인지부터 구분해요.
  • 직전 계약의 보증금·차임을 정확히 확인하고, 5% 계산 기준액에 오류가 없는지 점검해요.
  • 보증금과 월세를 함께 조정할 계획이라면 합산 환산 기준으로 5%를 넘지 않는지 계산기로 미리 확인해요.
  • 직전 계약(또는 직전 증액) 후 1년이 지났는지 확인해요.
  • 5%를 초과해 합의하려면 임차인이 갱신요구권을 행사한 상태인지, 그 합의가 자발적 동의로 볼 수 있는지 점검해요. 갱신요구권 행사 통지 이후 일방적으로 통보하는 방식은 분쟁 소지가 있으니 피하는 게 좋아요.
  • 관할 지자체에 5% 이하 별도 조례가 있는지 계약 체결 시점 기준으로 다시 확인해요.
  • 상가·근린생활시설이라면 환산보증금이 지역별 상한액 이내인지부터 확인해요.
재계약 전 임대인 확인 체크리스트 카드

실무적으로는 원룸·다가구처럼 세대수가 많을수록 세대별로 "갱신요구권 행사 여부"와 "직전 계약 금액"을 따로 관리해야 해서 손이 많이 가는 편이에요. 동거동락 운영 기준으로는 이런 절차형 업무를 세대별로 자동 점검하는 방식으로 관리하고 있어서, 임대관리 위탁을 고민 중이시라면 참고해보셔도 좋아요.

자주 묻는 질문

Q. 재계약 시 임대료를 5%까지만 올릴 수 있나요? 임차인이 계약갱신요구권을 행사해 갱신하는 경우에만 5% 상한이 적용돼요. 요구권을 행사하지 않고 자유롭게 합의하거나, 신규 임차인과 계약하거나, 요구권을 이미 소진한 뒤 다시 계약하는 경우는 이 상한이 적용되지 않습니다.[2]

Q. 전월세상한제 5%는 어떻게 계산하나요? 직전 계약의 보증금(또는 보증금·월세 환산 합산액)을 기준으로 최대 5%까지 증액을 청구할 수 있어요. 보증금과 월세를 함께 조정할 때는 합산 환산 총액 기준으로 5% 초과 여부를 판단합니다.[1]

Q. 5%를 초과해서 받은 임대료는 어떻게 되나요? 강행규정에 따라 5%를 초과하는 약정 중 임차인에게 불리한 부분은 효력이 없어요. 이미 지급된 초과분은 부당이득으로 반환 청구 대상이 될 수 있습니다.[6]

Q. 묵시적 갱신 때도 5% 올릴 수 있나요? 아니요. 묵시적 갱신은 기존 조건 그대로 연장되는 것이어서 5% 이내 인상조차 청구할 수 없어요.[4]

한 가지 참고할 만한 통계도 있어요. 주택경제신문이 2026년 3~5월 서울 순수 전세 갱신 1만 4,107건을 분석한 결과, 보증금 중위 인상률이 5.0%였고 24개 자치구 중 23곳이 중위 인상률 5.0%를 기록했어요(금천구만 4.9%). 상한선에 근접한 계약이 전체의 47.2%를 차지했고, 자치구별로는 중랑구가 59.2%로 가장 높았습니다.[8] 법적으로는 5%가 "최대치"지만, 실제 시장에서는 상한까지 채워 인상하는 경향이 강하다는 걸 보여주는 수치예요.

5% 상한은 언제 적용되는지 구분하는 게 절반이고, 나머지 절반은 직전 계약 금액과 1년 제한을 정확히 확인하는 거예요. 재계약 시기가 다가온다면 이번 글의 체크리스트부터 하나씩 짚어보시길 바라요.

작성 기준 및 참고자료

  • 정보 기준일: 2026년 8월 25일
  • 적용 범위: 대한민국 전국(주택임대차보호법), 상가 관련 내용은 상가건물 임대차보호법 적용 대상 상가
  • 확인 기준: 국가법령정보센터 주택임대차보호법 제7조·제10조, 상가건물 임대차보호법 시행령 제4조, 국토교통부 FAQ, 정책브리핑, 주택경제신문 통계
  • 변경 가능성: 지자체 조례 신설, 환산보증금 상한액 개정 등에 따라 세부 기준이 달라질 수 있습니다.

공식 참고자료