전세금 반환대출 1억 한도, 보증금 못 돌려줄 때 3가지 선택

3줄 요약 - 대출 가능액을 먼저 확인하고, 비는 금액을 반전세 전환이나 보증금 감액 재계약으로 메우는 순서가 현실적입니다. - 수도권·규제지역은 생활안정자금 목적 주택담보대출 한도가 최대 1억원이고, 전세퇴거자금대출도 실무에서 이 범주로 다뤄집니다. - 보증금을 깎는 재계약은 임차인의 최초 확정일자 순위를 그대로 두기 때문에 합의 여지가 가장 넓습니다.

기준 시점: 2026년 10월 12일 대출 한도 규제와 보증 제도는 시행 시점에 따라 적용이 달라집니다. 위 날짜까지 확인된 공식 자료를 기준으로 작성했습니다.

전세 만기가 다가오는데 돌려줄 보증금이 모자랄 때, 임대인이 쓸 수 있는 길은 세 개입니다. 집을 담보로 반환 자금을 빌리는 전세금 반환대출, 보증금을 낮추고 월세를 받는 반전세 전환, 보증금만 낮춰 계약을 이어가는 감액 재계약입니다.

중요한 건 순서입니다. 금융위원회가 2025년 6·27 대책에서 수도권·규제지역 주택을 담보로 한 생활안정자금 목적 주택담보대출 한도를 최대 1억원으로 제한했기 때문에,^[1] 대출 하나로 전액을 맞추기는 어려워졌습니다. 가능액을 먼저 확인하고 비는 금액을 전환이나 감액으로 메우는 쪽이 현실적입니다.

1. "돈이 없다"를 세 종류로 나눕니다

원인이 다르면 1차 해법도 달라집니다.

차액만 비는 경우(역전세). 보증금 3억원인데 지금 시세로는 2억 5,000만원 수준인 상황입니다. 차액분 대출이나 감액 재계약으로 닫히는 구간입니다.

후속 임차인을 못 구해 전액이 비는 경우. 국토교통부 주택통계를 인용한 보도에 따르면 2026년 1~6월 서울 비아파트(아파트를 제외한 주택) 전월세 거래의 월세 비중은 78.1%로, 5년 평균 62.1%보다 높습니다.^[2] 전세로만 내놓으면 비는 상황이 통계로도 보입니다.

보증 기준을 못 맞춰 보증금을 낮춰야 하는 경우. 2026년 10월 30일 보증신청 건부터 주택도시보증공사 전세보증은 보증한도 안에서 전세보증금 전부를 보증하는 방식으로 바뀌어, 임차인이 신청 금액을 줄여 일부만 가입하던 방식이 사라집니다.^[3] 선순위가 쌓인 다가구라면 보증금을 한도 안으로 내리는 일이 곧 계약을 성사시키는 일이 됩니다.

2. 선택지 A — 전세금 반환대출, 금액보다 한도 규제가 먼저입니다

별도 상품이 아닙니다. 집을 담보로 빌린 돈으로 기존 임차인에게 보증금을 돌려주는 주택담보대출의 자금 용도 중 하나입니다. 그래서 주담대 규제를 그대로 받습니다. 2023년 역전세 반환대출 규제완화에는 대출금을 현 세입자에게 직접 지급해 집주인이 전세금 반환 외 용도로 쓰지 못하게 관리하는 조건이 붙었습니다.^[4]

한도 — 지역과 계약 시점부터 확인합니다

금융위원회는 6·27 대책에서 생활안정자금 목적 주담대 한도를 최대 1억원으로 제한하고, 수도권·규제지역 내 주택을 2채 이상 보유한 차주는 그 주택들을 담보로 한 생활안정자금 목적 주담대를 받을 수 없게 했습니다.^[1] 발표문에 "전세퇴거자금대출"이라는 단어가 쓰인 것은 아니지만, 은행 실무와 언론 보도는 이 대출을 그 범주로 다루고 있습니다.^[6]

두 제한은 모두 수도권·규제지역 주택을 담보로 할 때의 규정입니다.^[1] 조정대상지역·투기과열지구는 2025년 10월 15일 지정으로 서울 전 자치구와 경기 12곳까지 넓어졌습니다.^[5] 지방 비규제지역은 직접 대상이 아닙니다.

대책 발표 전에 맺은 계약은 또 다릅니다. 이 조치의 시행일은 2025년 6월 28일이고, 금융위원회는 시행 이전에 주택 매매계약 또는 전세계약을 체결한 차주에 대한 경과규정을 함께 뒀습니다.^[1] 6월 27일까지 체결한 계약이 경과규정 대상이라는 뜻이고, 실제로 이 경과규정으로 1억원을 넘겨 받은 사례가 보도됐습니다.^[6] 금융당국도 발표 이전 계약에 새 규제를 소급 적용하지 않는다는 원칙을 은행권에 재확인했습니다.^[7] 다만 금융위 발표문 자체는 "금번 조치 시행 이전"이라고만 적어, 보도에 따라 기준을 "6월 27일 이전"으로 좁혀 쓴 곳도 있고 "6월 28일 이전"으로 쓴 곳도 있습니다.^[6][7] 계약일이 경계에 걸리면, 기준일을 며칠로 보는지와 주택을 취득한 시점도 함께 보는지를 은행에 먼저 물어보는 편이 안전합니다.

DSR이 막을 때 — DTI 60% 완화는 일몰 없이 남아 있습니다

한도와 별개로 상환능력 규제가 또 하나의 축입니다. 전세보증금 반환 목적 대출에는 DSR 40% 대신 DTI 60%를 적용하는 완화가 있고, 2025년 12월 17일 공포된 금융위원회고시 제2025-40호로 일몰이 폐지되어 계속 적용됩니다.^[8] 다만 이 완화는 모든 임대인에게 열려 있는 것이 아니라 계약 시점으로 대상이 한정돼 있으니, 조건까지 함께 봐야 합니다. 소득이 많지 않은 임대인에게는 한도보다 이쪽이 더 결정적일 수 있습니다.

단, 고시 문구에는 대상이 "2023년 7월 3일 이전 임대차계약을 체결한 임대인"으로 한정된 표현이 그대로 남아 있습니다.^[8] 전세만이 아니라 보증부월세 계약도 문구상 들어가지만, 그 이후에 처음 맺은 계약이나 갱신 계약을 어떻게 보는지는 고시만으로 판단하기 어렵습니다. 내 계약이 대상인지 은행에 먼저 묻는 것이 순서입니다.

완화에는 임차인 보호조치가 붙습니다. 도입 당시 기준으로는 후속 세입자와 전세금 반환보증 가입을 특약으로 하는 계약을 맺고, 입주 후 3개월 안에 보증에 가입하거나 보증료를 납입해야 합니다. 미이행 시 대출금 전액 회수 등 제재가 따릅니다.^[4]

다가구가 유독 불리한 이유

한도는 담보가치에 LTV를 곱한 금액에서 선순위 근저당, 다른 세대의 선순위 임차보증금, 소액임차인 최우선변제금(서울 5,500만원^[9])을 차례로 뺀 금액으로 좁혀집니다. 이 차감 구조는 은행 실무 기준이라 창구마다 세부가 다릅니다. 다가구주택은 구분등기가 아니어서 건물 하나의 담보가치를 전 세대 보증금이 나눠 갖습니다. "집값은 10억원인데 나오는 대출이 거의 없다"가 흔한 이유입니다.

막대 길이는 차감 순서를 보여주는 예시이며 실제 금액이 아닙니다

같은 날 확인할 보증 두 가지

이름은 비슷한데 역할이 정반대인 보증이 둘 있습니다.

대출이 나오게 해주는 보증. 한국주택금융공사 「임대보증금 반환자금 보증」입니다. 담보나 소득이 부족할 때 공사가 보증서를 주는 구조로, 계약 만료 등으로 보증금을 반환해야 하는 개인 임대인이 대상입니다. 신청 시기가 계약만료일 전후 3개월 이내로 좁고, 보증한도는 목적물당 1억원 등 여러 기준 중 가장 적은 금액입니다. 보증료율은 연 0.50~0.60%이고, 취급은행은 기업·국민·하나은행 세 곳인데 국민·하나은행은 대출금액 5,000만원 이하만 취급합니다.^[10] 금액이 그보다 크면 사실상 기업은행 창구를 봐야 한다는 뜻입니다. 임차인이 함께 쓰는 공사 양식 확인서가 서류에 들어가므로, 협의가 틀어진 뒤에는 받기 어렵습니다.

받으면 의무로 가입해야 하는 보증. DTI 60% 완화를 적용받은 임대인은 후속 임차인과 계약할 때 특례 반환보증에 의무 가입하고 보증료도 임대인이 냅니다. 「특례전세지킴보증(임대인용)」의 보증료율은 아파트 0.13%·기타주택 0.15%이고, 목적물별 한도는 주택가격의 90%에서 선순위채권 총액을 뺀 금액입니다.^[11] 선순위가 많은 다가구·빌라는 이 보증 자체가 어려울 수 있고, 그러면 대출의 전제조건을 지키지 못해 문제가 될 수 있습니다.

💬 대출 상담에서 "한도가 얼마 나오나"만 묻지 말고, 그 대출에 따라붙는 보증에 가입할 수 있는지도 같은 날 함께 확인해두면 좋습니다.

등록임대사업자가 의무로 가입하는 임대보증금보증은 위 두 상품과 다른 제도입니다. 그 기준은 임대보증금 반환보증 강화, 임대인이 확인할 체크리스트에서 따로 정리했습니다.

3. 선택지 B — 반전세 전환, 받을 수 있는 월세에 상한이 있습니다

보증금을 낮추고 그만큼 월세를 받는 방식입니다. 전액을 돌려줄 필요가 없다는 점이 가장 큰 장점입니다.

대신 기존 임차인과 전환할 때는 법정 상한이 걸립니다. 주택임대차보호법 제7조의2는 보증금을 월세로 전환할 때 연 1할과 한국은행 기준금리에 연 2%를 더한 비율 중 낮은 쪽을 넘지 못하게 합니다.^[12][13] 기준금리가 연 3.00%인 지금은 상한이 연 5.0%이고, 보증금 1억원이면 월 약 41만원이 최대입니다.^[14]

한국부동산원 통계상 2026년 7월 서울 단독주택의 시장 전월세전환율은 6.6%입니다.^[15] 연 5.0%는 법으로 넘을 수 없는 상한이고 6.6%는 시장에서 실제 전환된 비율의 평균 지표라, 같은 선에 놓고 비교할 수는 없습니다. 다만 같은 보증금 1억원이면 6.6%는 월 약 55만원에 해당하니, 기존 임차인을 붙잡고 전환하면 시장보다 낮은 월세로 묶인다는 뜻입니다.

전환은 임차인이 동의해야 가능합니다. 갱신되는 임대차는 전 임대차와 같은 조건으로 다시 계약된 것으로 보기 때문에, 일방적으로 바꿀 수는 없습니다.^[18]

위는 법이 정한 상한, 아래는 시장 평균 지표입니다. 같은 축에서 비교하는 수치가 아닙니다

전세는 한 번 입금되면 2년간 돈 흐름이 없지만, 월세는 세대 수만큼 매달 수납 확인과 연체 안내가 생깁니다. 월세 수입이 늘면 주택임대소득과 건강보험료에도 영향이 갈 수 있습니다.

실무적으로는 전환을 결정하기 전에 수납·연체 관리를 누가 할지 정해두는 쪽이 편합니다. 동거동락 운영 기준으로는 임대관리를 위탁하면 수납 확인과 연체 안내, 민원 응대를 대행하고 감액·전환 협의 과정의 임차인 연락과 서류 정리도 함께 맡습니다. 대출 한도나 금리 상담은 금융기관 영역입니다.

4. 선택지 C — 보증금 감액 재계약, 임차인 순위는 그대로입니다

임차인이 계속 살고 싶어 하는 경우의 해법이고, 세 선택지 중 마련해야 하는 현금이 가장 적습니다.

설득의 핵심은 순위입니다. 보증금의 증액이 없다면 계약서를 다시 작성할 필요도, 확정일자를 다시 받을 필요도 없고 종전 최초 계약의 확정일자가 그대로 유지됩니다.^[16] 증액하는 경우에만 늘어난 부분에 새로 확정일자를 받아야 합니다. 감액이 우선변제 순위를 깎지 않는다는 점을 먼저 설명하면 협의가 훨씬 수월해집니다.

임차인이 전세보증에 가입해 있어도 막히지 않습니다. 한국주택금융공사 전세지킴보증은 보증금을 유지하거나 감액하는 조건으로 갱신한 경우 조건변경(기한연장)으로 처리되고, 신청은 계약기간 만료 1개월 전부터 보증 만료일 이전까지입니다.^[17] 임대인이 챙길 일은 감액을 확인할 수 있는 계약서를 제때 넘기는 것입니다. 주택도시보증공사 보증에 가입한 세대라면 절차를 해당 기관에 직접 확인하는 편이 안전합니다.

감액에는 상한이 없습니다. 5% 상한은 증액에 적용되는 규정이기 때문입니다(재계약 시 전월세상한제 5% 기준과 예외). 대신 내린 만큼은 현금으로 돌려줘야 합니다. "감액이니 돈이 안 든다"는 오해만 피하면 됩니다.

5. 세 선택지 비교

위 표의 금액·비율은 주거용 전세 또는 보증부월세 계약, 수도권·규제지역, 2026년 10월 12일 시점, 호실(세대) 단위, 관리비·공과금 불포함 기준입니다.

6. 만기까지 남은 시간으로 보는 판단 순서

공식 가이드가 아니라 위 자료들을 임대인 관점으로 다시 묶은 제안입니다.

만기 6~2개월 전

1. 내 건물이 수도권·규제지역인지 확인합니다.
2. 기존 임차인과의 임대차계약 최초 체결일이 2023년 7월 3일 이전인지, 6·27 대책 시행일(2025년 6월 28일) 이전인지 확인합니다. 두 완화의 대상 여부가 여기서 갈립니다.
3. 근저당 잔액, 전 세대 보증금 합계와 확정일자 순서, 위반건축물 기재 여부를 정리합니다.
4. 갱신거절·조건변경 의사는 만기 6개월 전부터 2개월 전까지 통지합니다.^[12] 이 구간을 놓치면 묵시적 갱신으로 협의 자체가 어려워집니다.

만기 3개월 전

1. 은행 두 곳 이상에 같은 조건으로 가능액을 확인합니다. 창구별 해석 차이가 실제로 있었습니다.^[7]
2. 같은 시점에 임대보증금 반환자금 보증 가능 여부도 확인합니다. 신청 창이 계약만료일 전후 3개월이라 늦으면 놓칩니다.^[10]
3. 대출이 1억원 수준에 그치면 부족분을 감액·전환으로 메우는 조합안을 숫자로 만들어 둡니다.

만기 2~1개월 전

1. 감액이 확정일자 순위를 깎지 않는다는 점, 보증 가입자는 조건변경으로 연장된다는 점을 설명합니다.
2. 합의되면 계약서를 정리하고, 임차인이 보증 조건변경 신청 기간을 놓치지 않게 서류를 넘깁니다.
3. 반전세로 간다면 수납·연체 관리 체계를 만기 전에 정해 둡니다.

만기일 이후

반환이 늦으면 지연이자가 붙고, 소송 단계로 가면 이율이 더 높아집니다. 임차인이 임차권등기명령을 받으면 신규 담보대출과 전세자금대출 심사가 더 까다로워져 자금 루트가 한 번 더 좁아집니다. 등기 절차와 말소는 임차권등기명령 임대인 대응, 결정문 받으면 해야 할 일에서 다뤘습니다.

만기 전에 움직인 임대인에게는 세 선택지가 다 열려 있고, 넘긴 뒤에는 대개 하나만 남습니다. 이번 주에는 규제지역 여부와 최초 계약 체결일 확인, 은행 두 곳 문의, 임차인에게 알릴 날짜 정하기까지만 해두셔도 선택의 폭이 달라집니다.

자주 묻는 질문

전세금 반환대출은 얼마까지 나오나요?

금액을 단정하기 어렵습니다. 수도권·규제지역에서는 생활안정자금 목적 주담대 한도가 최대 1억원이고,^[1] 여기에 담보가치에 LTV를 곱한 금액에서 선순위 근저당·다른 세대 보증금·최우선변제금을 뺀 금액이 다시 상한이 됩니다.

보증금을 깎아서 재계약하면 세입자 순위가 밀리나요?

아닙니다. 보증금이 줄거나 그대로인 재계약에서는 확정일자를 다시 받을 필요가 없고, 최초 계약의 확정일자 순위가 그대로 유지됩니다.^[16] 증액할 때만 늘어난 부분에 새로 확정일자가 필요합니다.

세입자가 전세보증에 가입했는데 보증금을 깎아도 되나요?

됩니다. 보증금을 유지하거나 감액하는 갱신은 조건변경(기한연장)으로 처리됩니다. 계약기간 만료 1개월 전부터 신청할 수 있고, 감액을 확인할 수 있는 갱신 계약서가 필요합니다.^[17]

작성 기준 및 참고자료

• 정보 기준일: 2026년 10월 12일
• 적용 범위: 주택 임대차. 대출 한도 규제는 수도권·규제지역 주택을 담보로 하는 경우가 기준이며, 지방 비규제지역은 직접 대상이 아닙니다.
• 확인 기준: 금융위원회 보도자료와 고시, 한국주택금융공사·주택도시보증공사 안내, 주택임대차보호법과 시행령, 법제처 찾기쉬운 생활법령정보, 국토교통부 주택통계를 인용한 보도를 확인했습니다.
• 변경 가능성: 대출 한도와 상환능력 규제, 보증 조건은 수시로 바뀝니다. 법정 전월세전환율 상한은 한국은행 기준금리에 연동되므로 기준금리가 바뀌면 함께 달라집니다. 은행·보증기관별 적용은 창구 확인이 필요합니다.