다가구 다세대 차이, 임대인의 세금·임대차가 갈리는 지점

3줄 요약 - 세 유형을 실제로 가르는 기준은 층수·면적 숫자보다 '등기가 쪼개지는가'와 '각 실에 취사시설이 있는가' 두 갈래입니다. - 다가구주택의 주택 수는 세목마다 다릅니다. 양도세는 구획된 부분을 각각 1주택으로 보되 하나의 매매단위로 통째 양도하면 전체를 1주택으로 보고, 주택임대소득과 종부세는 원칙적으로 1주택으로 봅니다. - 다가구 4개 층·1천㎡ 미만 완화는 2026년 10월 현재 재입법예고 단계이고, 다중주택은 개정 대상이 아닙니다.

기준 시점: 2026년 10월 23일 현재 시행 중인 법령과 접수 중인 입법예고를 기준으로 작성했습니다.

이미 건물을 보유·운영하고 계신 임대인에게 다가구·다세대 차이는 용어 문제가 아닙니다. 내 건물이 다가구주택인지 다세대주택인지에 따라 세금 신고서와 임대차 계약서가 그대로 갈립니다.

2026년 10월 23일 현재 시행 중인 「건축법 시행령」 별표 1 기준으로 먼저 답을 드리겠습니다.^[1]

• 다중주택(제1호 나목) — 단독주택입니다. 주택으로 쓰는 층수 3개 층 이하, 주택으로 쓰이는 바닥면적의 합계 660㎡ 이하. 각 실에 욕실은 설치할 수 있으나 취사시설은 설치하지 않은 것이어야 합니다. 세대수 상한 조문은 없습니다.
• 다가구주택(제1호 다목) — 단독주택입니다. 주택으로 쓰는 층수 3개 층 이하, 바닥면적 합계 660㎡ 이하, 19세대 이하. 건물 전체가 하나의 소유권입니다.
• 다세대주택(제2호 다목) — 공동주택입니다. 바닥면적 합계 660㎡ 이하, 층수 4개 층 이하. 호실별 구분등기가 되어 101호만 따로 팔 수 있습니다.

층수는 지하층을 제외하고 세고, 바닥면적에서는 부설 주차장 면적을 뺍니다.^[1]

1. 현행 기준으로 세 유형은 이렇게 갈립니다

아래 표는 현재 시행 중인 기준만 담았습니다.^[1][2][3]

바로 이 표에서 많은 자료가 틀리는 지점이 하나 있습니다. 다세대주택과 연립주택을 가르는 건 층수가 아니라 바닥면적입니다. 둘 다 층수는 4개 층 이하이고, 660㎡를 넘으면 연립주택입니다. 아파트는 층수가 5개 층 이상인 주택입니다.^[1]

임대형기숙사는 이 세 유형 어디에도 속하지 않는 별개 용도입니다. 건축법상 공동주택(기숙사)이고 「주택법」상 준주택이며, 임대 목적으로 제공하는 실 20실 이상·공동취사시설 이용 세대 50퍼센트 이상·공공주택사업자 또는 임대사업자의 임대사업 사용이 요건입니다.^[1][4] 참고로 고시원(다중생활시설)은 준주택이지만 다중주택은 준주택이 아니라 '주택'입니다.^[4]

2. 갈리는 지점 ① 등기가 쪼개지는가

세 유형의 운영 차이는 거의 전부 여기서 출발합니다.

다세대주택은 호실마다 구분소유권이 성립합니다. 1동의 건물 중 구조상 구분된 부분이 독립한 건물로 사용될 수 있으면 각각 소유권의 목적으로 할 수 있다는 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제1조에 따른 것입니다.^[2] 그래서 101호만 매도하거나 101호만 담보로 대출할 수 있습니다.

반면 다가구주택과 다중주택은 단독주택이라 구분소유권이 성립하지 않습니다. 건물 전체가 하나의 등기이고, 호실별로 떼어 팔거나 호실만 담보로 설정할 수 없습니다.

이 차이는 건축물대장에도 그대로 드러납니다. 집합건축물대장은 표제부와 전유부로 나누어 작성하고, 건축물이 다가구주택인 경우에는 호(가구)별 면적대장을 따로 작성하도록 정해져 있습니다.^[3] 다가구 임대인이 일반건축물대장만 떼면 호실별 면적이 보이지 않는 이유가 여기 있습니다. 대장을 항목별로 읽는 방법은 건축물대장 보는 법, 위반건축물 표기와 세대수·주차대수부터에서 따로 정리해두었습니다.

등기사항전부증명서 부분은 설명을 위해 그린 가상의 서식 예시이며 실제 서류가 아닙니다

3. 갈리는 지점 ② 각 실에 취사시설이 있는가

다중주택을 가르는 조문은 짧습니다. "독립된 주거의 형태를 갖추지 않은 것(각 실별로 욕실은 설치할 수 있으나, 취사시설은 설치하지 않은 것을 말한다)"^[1]

여기서 금지하는 것은 '각 실별' 취사시설입니다. 건물 전체의 공동 취사시설을 금지하는 조문이 아닙니다.

국토교통부 건축정책과도 쉐어하우스로 쓰려는 다중주택의 공동취사시설 개수와 각 실 세탁실 설치 가능 여부 질의에 "취사시설 개수 제한 없음, 세탁실 설치 제한 없음"이라고 회신했습니다. 공동취사장 개수와 세탁시설 설치는 건축법상 별도로 규정하고 있지 않다는 이유였습니다.^[5] 다만 2017년 12월 1일 공개된 회신입니다. 근거 조문 문구는 현행 별표 1에서도 같지만, 실제 인허가는 관할 지자체 판단이 필요합니다.

그래서 다중주택은 구조 자체가 '개별 취사 없음 + 공용 주방'이 됩니다. 쉐어하우스·코리빙이 실제로 들어서는 건축 용도라는 설명이 여기서 나옵니다.

거꾸로 보면, 다중주택 각 실에 싱크대나 인덕션을 넣어 원룸처럼 만드는 개조는 용도 요건과 충돌할 수 있습니다. 전환을 검토하신다면 코리빙·쉐어하우스 운영 전, 건물 용도부터 확인해야 하는 이유를 먼저 보시면 순서가 잡힙니다. 코리빙·쉐어하우스·원룸이 주거 형태로서 어떻게 다른지는 코리빙하우스란? 쉐어하우스·원룸과 다른 점 총정리에서 다뤘습니다. 이 글은 그 위에 깔린 건축 용도 비교입니다.

4. 세금 — "다가구는 1주택"으로 외우면 양도 단계에서 틀립니다

다세대주택은 애초에 호실별 구분등기라 각 호가 각각 1주택입니다. 그래서 "다가구주택을 몇 주택으로 볼 것인가"라는 특례 조문이 다가구에만 있습니다. 그리고 그 답이 세목마다 다릅니다.

정리하면 방향이 서로 반대입니다. 같은 건물인데 양도세에서는 호실마다 1주택(통째 매각 시 전체 1주택)이고, 주택임대소득과 종부세에서는 1주택입니다.^[6][7]

특히 종부세는 "1주택"이라고 외우면 절반만 맞습니다. 합산배제 임대주택으로 신고하면 구획된 부분마다 1주택으로 뒤집히기 때문입니다.^[7]

※ 이 표는 유형 차이에서 오는 주택 수 산정 구조만 다룹니다. 실제 적용은 보유·거주기간, 매각 방식, 임대주택 등록 여부, 조정대상지역 지정에 따라 달라지므로 세무 전문가와 관할 세무서 확인이 필요합니다. 세율·공제액은 이 글에서 다루지 않습니다.

주택 수 산정과 맞물려 있는 비아파트 특례는 비아파트 주택수 제외 특례, 2028년까지 연장된 이유에서 따로 정리했습니다.

5. 전세보증·주차, 운영에서 갈리는 지점

전세보증금반환보증 — 다가구는 선순위 보증금이 쌓입니다

다세대주택은 호실별 구분등기라 그 호실 등기부등본만 봐도 근저당·압류가 드러납니다. 반면 다가구주택은 건물 전체가 하나의 등기라서, 등기부만으로는 나보다 먼저 들어온 다른 세대의 보증금 총액을 알 수 없습니다.

법은 이 공백을 임대인의 정보 제시 의무로 메웁니다. 임대차계약을 체결할 때 임대인은 해당 주택의 확정일자 부여일·차임·보증금 등 정보와 국세·지방세 납세증명서를 임차인에게 제시해야 합니다. 계약 체결 전에 정보제공·열람에 동의하면 제시에 갈음할 수 있습니다.^[8] 유형과 무관하게 적용되는 의무지만, 실질적으로 가장 무게가 실리는 쪽은 다가구입니다.

"다가구는 전세보증이 안 된다"는 말은 사실이 아닙니다. 주택도시보증공사의 보증대상 주택 유형에는 단독주택·다중주택·다가구주택·연립주택·다세대주택·아파트·노인복지주택·주거용 오피스텔 등이 들어 있습니다.^[9]

다만 단독주택·다중주택·다가구주택은 보증신청인보다 우선하는 다른 세입자들의 선순위 전세보증금 합계를 '선순위채권 등'에 포함해 보증한도를 산정합니다.^[9]

주택가격 산정기준도 유형별로 갈립니다. 아파트·오피스텔·노인복지주택은 시세를 1순위로 적용하는 반면, 연립·다세대주택은 공동주택가격, 단독·다중·다가구주택은 개별단독주택가격을 1순위로 적용합니다.^[9] 제출서류에서도 단독·다중·다가구주택은 확정일자 현황과 타 세대 선순위 보증금 확인 자료가 요구됩니다.^[10] 구체적인 한도는 신청 시점에 직접 확인하셔야 합니다.

임대인 입장의 결론은 분명합니다. 다가구는 선순위 보증금이 쌓일수록 뒤에 들어올 임차인의 보증 한도가 줄고, 그만큼 임차인 모집이 어려워집니다. 보증금과 월세 구성 설계, 세대별 보증금 관리가 공실 대응의 일부가 되는 셈입니다.

주차대수와 용도변경 — 같은 면적이어도 기준이 다릅니다

「주차장법 시행령」 별표 1은 단독주택(다가구주택은 제외한다)을 제4호에 두어 시설면적 기준으로 산정하고, 다가구주택과 공동주택(기숙사 제외)은 제5호에 두어 「주택건설기준 등에 관한 규정」 제27조제1항에 따라 산정합니다. 이때 다가구주택의 전용면적은 공동주택의 전용면적 산정방법을 따릅니다.^[11][12]

다중주택은 별표 1에 별도 항목으로 등장하지 않습니다. 제4호가 "단독주택(다가구주택은 제외한다)"이어서 실무에서는 단독주택 기준으로 읽히지만, 조문이 "다중주택"이라고 명시한 것은 아닙니다. 게다가 지자체는 별표 1 설치기준을 2분의 1 범위에서 조례로 강화하거나 완화할 수 있어, 확정 대수는 관할 지자체 조례로 확인하셔야 합니다.^[11]

용도변경을 검토 중이시라면 한 가지는 미리 알아두면 좋습니다. 사용승인 후 5년이 지난 연면적 1천㎡ 미만 건축물은 용도를 변경할 때 부설주차장을 추가로 확보하지 않아도 되는데, 다세대주택·다가구주택으로 변경하는 경우는 이 예외에서 빠집니다.^[11] 여기서 말하는 1천㎡는 주차장법상 연면적 기준으로, 뒤에 나오는 개정안의 1천㎡(주택으로 쓰이는 바닥면적의 합계)와는 다른 기준입니다.

6. 다가구 4개 층·1천㎡ 완화는 아직 '입법예고 중'입니다

여기부터는 시행 중인 기준이 아닙니다. 앞의 표와 섞어 읽지 않으셔야 합니다.

2026년 10월 16일 국토교통부는 「건축법 시행령」 일부개정령안을 재입법예고했습니다(국토교통부공고 제2026-1308호). 의견제출 기간은 2026년 10월 26일까지입니다.^[13] 앞서 2026년 9월 17일 같은 내용의 원 입법예고(제2026-1191호)가 있었고, 이후 재입법예고로 다시 공고됐습니다.^[14] 9월에 나온 보도들은 이 원 공고 건입니다.

2026년 10월 23일 현재 법제처 심사·국무회의 의결·공포를 거치지 않았고 시행되지도 않았습니다. 현행 별표 1 원문에도 완화 내용이 반영되어 있지 않습니다.^[1][13]

표 오른쪽 아래 세 줄이 이 글에서 가장 짚고 싶은 부분입니다.

첫째, 다중주택은 이번 완화 대상이 아닙니다. 개정안이 별표 1에서 고치는 것은 제1호 다목(다가구)과 제2호 나목·다목(연립·다세대)뿐입니다. 제1호 나목(다중주택)은 손대지 않습니다.^[13] 지금 "다세대·다가구 1,000㎡"라는 말이 돌면서 다중주택도 같이 완화되는 것처럼 읽히는데, 다중주택은 660㎡·3개 층 그대로입니다. 쉐어하우스·코리빙 운영을 염두에 두신 임대인에게는 가장 중요한 대목입니다.

둘째, 다가구의 19세대 이하 상한과 다세대의 4개 층 기준도 그대로입니다.^[13] 면적이 1천㎡ 미만으로 늘고 층이 4개 층으로 늘어도 세대수 상한은 움직이지 않습니다. 완화의 실익은 "세대를 더 많이"가 아니라 "세대당 면적을 더 넓게"에 가까울 수 있습니다.

셋째, 이미 지어진 건물에는 소급 적용되지 않습니다. 개정안 부칙 제3조는 별표 1 개정규정을 이 영 시행 이후 건축허가 신청·건축신고를 하는 경우부터 적용한다고 정하고 있습니다.^[13]

💬 완화안이 통과돼도 보유 중인 건물의 용도 분류가 저절로 바뀌지는 않습니다. 부칙은 시행 이후의 건축허가 신청·건축신고부터 적용한다고 정하고 있습니다.

부칙 제1조가 적은 2026년 11월 12일은 개정안이 예정한 시행일이며, 확정된 날짜가 아닙니다.^[13] 공포 시점에 따라 달라질 수 있습니다.

완화 추진의 정책적 배경은 다가구주택 4층 규제완화, 8·13 대책이 임대인에게 주는 의미에서 다뤘습니다. 다만 법령 적용 시점은 이 글의 기준(2026년 10월 23일 현재 입법예고 단계)으로 보시는 편이 정확합니다.

오른쪽 칸은 2026년 10월 23일 기준 아직 시행되지 않은 입법예고안입니다

7. 내 건물이 어느 유형인지 확인하는 순서

서류 순서대로 따라가면 대개 두세 단계에서 답이 나옵니다.

1. 건축물대장을 뗀다. 발급되는 대장 종류가 1차 단서입니다. 집합건축물대장(표제부+전유부)이면 공동주택 계열(다세대·연립·아파트), 일반건축물대장이면 단독주택 계열(단독·다중·다가구)입니다.^[3]
2. 대장의 '주용도' 칸을 본다. 건축법 시행령 별표 1의 용도명이 그대로 적힙니다(다중주택 / 다가구주택 / 다세대주택).
3. '호수/가구수/세대수' 칸의 단위를 본다. 단독주택 계열은 가구수, 공동주택 계열은 세대수로 적힙니다.
4. 다가구라면 호(가구)별 면적대장을 추가로 뗀다. 일반건축물대장만으로는 호실별 면적이 확인되지 않습니다.^[3]
5. 등기부등본을 뗀다. 호실별 등기가 따로 나오면 구분소유(다세대), 건물 전체가 하나면 단독주택 계열(다가구·다중)입니다.^[2]
6. 다중주택이 의심되면 각 실 취사시설 유무를 본다. 각 실에 취사시설이 있다면 용도 요건을 벗어난 상태일 수 있습니다.^[1]
7. 대장상 용도와 실제 사용이 다르면 거기서 멈춘다. 위반건축물 표기 확인은 앞서 링크한 10월 22일 글을 참고하시면 됩니다.

마무리하며 정리하겠습니다

세 유형의 숫자는 비슷해 보이지만, 다가구·다세대 차이가 실제로 갈리는 건 등기와 취사시설 두 갈래입니다. 거기서 세금의 주택 수 산정, 전세보증 한도 산정, 주차 기준, 용도변경 가능성이 통째로 달라집니다. 지금 돌고 있는 4개 층·1천㎡ 이야기는 아직 입법예고 단계이고, 보유 건물의 분류가 저절로 바뀌는 일도 없습니다.

실무적으로는 "내 건물이 어느 유형이고, 그래서 무엇을 다르게 관리해야 하는가"가 위탁 상담의 첫 질문이 되는 경우가 많습니다. 유형에 따라 임대차 계약 주체, 선순위 보증금 안내, 세금 신고, 주차 민원 대응이 다 달라지기 때문입니다.

동거동락의 경우 쉐어하우스·코리빙 위탁운영을 하고 있어, 공용 주방 구조를 전제로 한 다중주택 운영이나 용도 전환 검토 단계에서 상담 요청이 들어오는 편입니다. 건물 유형부터 정리가 필요하시면 상담으로 확인해보셔도 좋겠습니다.

여러분의 건물 운영이 한결 가벼워지기를 응원합니다.

자주 묻는 질문

Q. 다가구와 다세대, 겉으로는 구분이 안 되는데 가장 확실한 기준은 무엇인가요?

등기 구조입니다. 다세대주택은 호실별 구분등기가 되어 101호만 따로 팔거나 담보로 설정할 수 있고, 다가구주택은 건물 전체가 하나의 소유권이라 호실별로 떼어 팔 수 없습니다. 건축법상으로도 다세대주택은 공동주택, 다가구주택은 단독주택입니다.^[1][2]

Q. 다중주택과 다가구주택의 결정적 차이는 무엇인가요?

각 실의 취사시설입니다. 다중주택은 각 실에 욕실은 설치할 수 있으나 취사시설은 설치하지 않은 것이어야 합니다. 그래서 공용 주방을 쓰는 구조가 되고, 쉐어하우스·코리빙이 들어서는 용도가 됩니다. 또 다가구주택에는 19세대 이하 상한이 있지만 다중주택에는 세대수 상한 조문이 없고, 대신 건축조례가 실별 최소 면적과 창문 기준을 정합니다.^[1]

Q. 다가구주택은 주택 수가 1개인가요, 여러 개인가요?

세목마다 다릅니다. 주택임대소득 비과세 판정에서는 1개 주택으로 보고, 종부세 1세대 1주택자 판정에서도 1주택으로 봅니다(합산배제 임대주택으로 신고하면 구획된 부분마다 1주택). 반면 양도세 1세대 1주택 비과세 판정에서는 구획된 부분을 각각 1주택으로 보되, 건물을 하나의 매매단위로 통째 양도하면 전체를 1주택으로 봅니다.^[6][7]

Q. 다가구 4개 층·1천㎡ 완화는 지금 적용되나요?

적용되지 않습니다. 2026년 10월 16일 국토교통부가 「건축법 시행령」 일부개정령안을 재입법예고한 단계이고, 의견제출 기간은 10월 26일까지입니다. 2026년 10월 23일 현재 시행 중인 기준은 다가구주택 3개 층 이하·660㎡ 이하·19세대 이하입니다. 개정안 부칙도 시행 이후의 건축허가 신청·건축신고부터 적용한다고 정하고 있습니다.^[1][13]

작성 기준 및 참고자료

• 정보 기준일: 2026년 10월 23일
• 적용 범위: 전국. 「건축법 시행령」 별표 1의 용도 분류와 그에 연동되는 세금·임대차·보증·주차 기준
• 확인 기준: 법제처 국가법령정보센터의 법령 원문(건축법 시행령 별표 1, 소득세법·종합부동산세법·주차장법·주택법 시행령, 주택임대차보호법, 집합건물법, 건축물대장 규칙, 주택건설기준 등에 관한 규정), 국민참여입법센터 입법예고 공고문·법령안 원문, 주택도시보증공사 공식 안내를 직접 확인했습니다. 보증한도 비율, 세율·공제액, 건물별 확정 주차대수는 공식 원문으로 확정하지 못했거나 조사 범위를 벗어나 포함하지 않았습니다.
• 변경 가능성: 입법예고 중인 개정안은 국무회의 의결·공포 과정에서 내용과 시행일이 달라질 수 있습니다. 주차 기준은 지자체 조례에 따라 달라지고, 세금은 개별 사정에 따라 판단이 달라집니다.