비아파트 주택수 제외 특례, 2028년까지 연장된 이유

3줄 요약 - 다가구·다세대 등 소형 신축주택을 주택수에서 빼주는 세제 특례가 2027년 말에서 2028년 12월 31일까지 1년 더 연장됐습니다. - 면적·가격 기준(전용 60㎡ 이하, 수도권 6억원·지방 3억원 이하)은 그대로이며, 업계가 요구한 9억원 상향은 반영되지 않았습니다. - 취득세·종합부동산세·양도소득세 계산에서만 주택수가 빠지는 것이므로, 매입 전 요건 충족 여부를 개별적으로 확인해야 합니다.

다주택 임대인이라면 새 물건을 살 때마다 취득세 중과, 종합부동산세, 나중의 양도세까지 한꺼번에 계산기를 두드려보셨을 겁니다. 그런데 소형 신축주택 중 일부는 이 계산에서 아예 빠지는 특례가 있고, 이번에 그 적용 기한이 다시 늘어났습니다.

2026년 8월 13일, 국토교통부·금융위원회·국무조정실은 「전월세 및 매매시장 안정을 위한 주택 신속공급 방안」(8·13 대책)을 발표하면서, 소형 신축 일반주택의 주택수 제외 특례 적용 기한을 기존 2027년 말에서 2028년 12월 31일까지 1년 더 연장했습니다[1]. 지금 매입을 검토 중인 임대인이라면 어떤 물건이 대상인지, 무엇이 달라지지 않았는지부터 차근히 짚어보겠습니다.

1. 무엇이 연장됐나 — 기한만 1년, 조건은 그대로

이번 특례는 2024년 1월 「1·10 대책」에서 처음 도입됐습니다. 전용면적 60㎡ 이하, 취득가격 수도권 6억원·지방 3억원 이하의 신축주택을 살 때, 취득세·종합부동산세· 양도소득세를 계산할 때만 이 주택을 보유 주택수에서 빼주는 내용입니다[6]. 도입 당시 적용 기한은 2025년 말까지였고, 2024년 8월 「8·8 대책」에서 2027년 말까지로 한 차례 연장된 뒤[5], 이번 8·13 대책에서 2028년 말까지 다시 늘어난 셈입니다[1].

2. 대상 주택은 무엇인가

적용 대상은 2024년 1월부터 2028년 12월까지 준공되는 전용면적 60㎡ 이하, 취득가격 수도권 6억원 이하·지방 3억원 이하의 신축주택으로, 이 기간 안에 처음 구입하는 경우에 해당합니다[1]. 아파트는 원칙적으로 제외되지만, 도시형생활주택 형태의 아파트는 대상에 포함됩니다. 다가구주택, 다세대주택(빌라), 연립주택, 도시형생활주택, 주거용 오피스텔이 이 범주에 들어옵니다.

💬 조건을 충족해도 세금이 면제되는 것은 아닙니다. 취득세·종부세·양도세를 계산할 때 그 주택 한 채가 "주택수"에 안 잡힐 뿐, 기존 보유 주택의 세율 자체가 낮아지는 건 아니라는 점을 구분해서 보셔야 합니다[4].

3. 왜 지금 다시 연장됐나

8·13 대책은 2022년 이후 이어진 주택 공급 위축을 공급 물량·속도·분산 세 축에서 풀겠다는 취지로, 수도권에 향후 5년간 23만호+α를 추가 공급한다는 목표를 담고 있습니다[1]. 그중 비아파트 공급을 늘리기 위한 카드로 소형주택 특례 연장과 함께 다세대·다가구 건축면적 제한을 기존 660㎡ 미만에서 1,000㎡ 미만으로 확대하고, 다가구주택 층수도 3개층에서 4개층 이하로 완화했습니다[3]. 정부는 이 조치로 같은 대지에서 가구 수를 약 33% 더 확보할 수 있을 것으로 추산합니다[3]. 2027년까지 착공하는 사업장은 개발부담금을 100% 면제하고, 2028년 착공 사업장은 50% 감면하는 지원도 함께 발표됐습니다[3].

4. 가격 기준 9억원 상향, 반영되지 않았습니다

건설·부동산 업계는 이번 대책에서 소형 신축주택 특례의 가격 기준을 수도권 6억원에서 9억원으로 올려달라고 요구했지만, 정부는 이를 받아들이지 않았고 기한만 1년 연장하는 것으로 결론지었습니다[1]. 실무적으로는 이 부분에서 오해가 자주 생깁니다. "이번에 기준이 완화됐다"는 소문만 믿고 예산을 넉넉히 잡았다가, 실제로는 면적·가격 기준이 그대로라는 것을 뒤늦게 확인하는 경우가 있으니 매입 전 반드시 최신 기준으로 다시 확인하시는 것을 권합니다.

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5. 매입 전 확인할 체크리스트

• 매입 예정 물건이 아파트가 아닌 비아파트(다가구·다세대·연립·도생·오피스텔 등)인지
• 전용면적이 60㎡ 이하인지
• 취득가격이 수도권 6억원 이하(지방은 3억원 이하)인지
• 준공일이 2024년 1월~2028년 12월 사이인지
• 본인이 이 물건을 해당 기간 내 처음 구입하는 것인지
• 취득세·종부세·양도세 각각에서 실제 절감 효과가 얼마나 되는지 세무사와 개별

시뮬레이션을 했는지

• 임대주택 등록 등 추가 요건이 붙는 경우가 있는지 지자체·세무서에 확인했는지

임대사업자 등록이 필요한지에 대해서는 자료마다 설명이 조금씩 엇갈립니다. 취득일로부터 일정 기간 안에 등록해야 한다는 내용을 언급하는 자료도 있지만, 이는 다른 유형의 특례와 혼용돼 설명된 경우로 보입니다. 구체적인 적용 여부는 세무사나 지자체를 통해 개별적으로 확인하시는 것이 안전합니다.

동거동락에서도 다가구·다세대·꼬마빌딩 등 비아파트 유형을 다수 위탁받아 관리하고 있어, 매입 검토 단계부터 리모델링·임대 전략까지 함께 고민이 필요한 임대인분들의 문의를 종종 받습니다. 이런 정책 변화가 실제 매입 판단에 영향을 준다면, 임대관리 위탁 상담을 통해 운영 관점의 조언을 받아보시는 것도 방법입니다.

자주 묻는 질문

Q. 비아파트 주택수 제외 혜택이 몇 년까지 연장됐나요? 2026년 8월 13일 발표된 8·13 대책에 따라, 기존 2027년 12월 31일에서 2028년 12월 31일까지 1년 연장됐습니다[1].

Q. 가격 기준이 9억원으로 올라간다는 이야기가 있던데 사실인가요? 아닙니다. 업계는 상향을 요구했지만 정부는 이를 수용하지 않았고, 기한만 연장하는 것으로 최종 결정됐습니다. 가격·면적 기준은 기존과 동일합니다[1].

Q. 세금이 아예 면제되는 건가요? 아닙니다. 취득세·종부세·양도세를 계산할 때 해당 주택이 보유 주택수에 포함되지 않는다는 의미이며, 세금 자체가 면제되는 제도는 아닙니다[4].

정책 요건은 누구에게나 동일하지만, 실제로 얼마나 절감되는지는 보유 주택 수·지역· 가격에 따라 달라집니다. 매입을 검토하고 계신다면 이번에 정리한 체크리스트를 기준 삼아 세무사와 함께 개별 확인해보시길 권합니다.

작성 기준 및 참고자료

• 정보 기준일: 2026년 8월 15일 (2026년 8월 13일 정부 발표 직후 시점 기준)
• 적용 범위: 전국(수도권·지방 가격 기준 상이), 소형 신축 비아파트를 구입하는

다주택·1주택 임대인

• 확인 기준: 국토교통부·금융위원회·국무조정실의 8·13 대책 발표 내용을 다수

언론이 교차 보도한 내용을 기준으로 정리했습니다. 국토교통부·국세청·국가법령정보센터 원문 페이지는 접속 제약으로 직접 확인하지 못해, 법령 조항 번호 등 더 정밀한 확인이 필요하면 국가법령정보센터(law.go.kr)에서 지방세특례제한법·조세특례제한법 개정 이력을 별도로 확인하시길 권합니다.

• 변경 가능성: 관련 세부 기준은 향후 시행령·법령 개정 시 달라질 수 있습니다.

공식 참고자료

• 주거사다리 '밑단'…정부, 비아파트 공급에 규제·대출·세제 풀었다 — 파이낸셜뉴스
• [[보도자료] 전월세 및 매매시장 안정을 위한 주택 신속공급 방안 및 부동산 시장 안정을 위한 금융 종합대책 — 서울신문](https://go.seoul.co.kr/news/prnewsView.php?id=442180)
• [다가구 4층까지 짓고 부담금 면제⋯'사라진 빌라' 공급 되살린다 [8·13 대책] — 이투데이](https://www.etoday.co.kr/news/view/2614230)
• 소형주택 주택수 제외, 누가 덕보고 누가 손해볼까 — 세무사신문
• 소형 주택수 제외 2027년까지 연장…지방 미분양 사면 1주택 특례 — 뉴스1
• 60㎡ 이하 신축주택, 주택수 제외 — 한국경제