건축물대장 보는 법, 위반건축물 표기와 세대수·주차대수부터

3줄 요약 - 그 건물의 법적 성격을 가장 빨리 읽는 칸은 '호수·가구수·세대수'입니다. 숫자가 가구수 자리에 있으면 단독주택(다가구), 세대수 자리면 공동주택(다세대), 호수 자리면 구분등기된 집합건축물입니다. - '위반건축물' 표시는 허가권자가 시정명령을 할 때마다 대장 첫째면 장번호란 위에 기재되고, 시정되거나 관계 법령이 바뀌어 적법해지면 삭제됩니다. 첫째면만 보지 말고 변동사항란까지 읽어야 합니다. - 작동점검 대상 건물이라면 사용승인일이 속하는 달이 소방 작동점검의 기준 달이고, 주차대수 칸의 숫자는 앞으로 '유지해야 하는 대수'입니다. 부설주차장을 다른 용도로 쓰면 그 시설물을 위반 건축물로 보아 조치합니다.

건축물대장을 열었을 때 임대인이 실제로 들여다볼 칸은 여섯 개입니다. 호수·가구수·세대수, 주용도, '위반건축물' 표시, 주차대수, 사용승인일, 그리고 연면적입니다.

이 여섯 칸만 순서대로 읽어도 내 건물이 법적으로 무엇이고 지금 어떤 의무를 지고 있는지가 거의 다 드러납니다.

두 서류의 역할을 한 줄로 갈라 두면 편합니다. 등기부등본은 이 건물이 누구 것이고 빚이 얼마인지를 보는 서류, 건축물대장은 그 건물이 법적으로 무엇인지를 보는 서류입니다. 등기부등본 쪽은 등기부등본 보는 법, 처음 집 구하는 분이라면 꼭 챙겨야 할 것에서 따로 정리해 두었으니, 두 서류를 짝으로 보시면 좋습니다.

건축물대장의 근거는 「건축법」 제38조입니다. 특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장이 "건축물의 소유·이용 및 유지·관리 상태를 확인하거나 건축정책의 기초 자료로 활용하기 위하여" 건축물과 그 대지의 현황을 적어 보관하고 지속적으로 정비해야 하는 공적 장부입니다.^[1]

그래서 용도·가구수·주차대수·사용승인일·위반 여부는 전부 대장 쪽에 있습니다. 소유권과 근저당 같은 권리관계는 등기부 쪽입니다. 두 서류를 같이 봐야 하는 이유가 바로 여기에 있습니다.

건축물대장 열람, 어디서 하고 얼마 드나요

창구는 두 곳입니다. 행정안전부가 운영하는 정부24, 그리고 국토교통부의 건축행정시스템인 세움터(cloud.eais.go.kr)입니다.^[3][4]

수수료는 법령과 정부24 민원안내 모두 발급 500원·열람 300원입니다.^[2][3] 1차 근거는 법령 쪽입니다. 「건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙」 제34조 제1항이 발급 수수료를 1건당 500원(건축물현황도는 1면당 100원), 열람 수수료를 1건당 300원으로 정하고, 제2항 제2호에서 인터넷에 의한 발급을 무료로 하고 있습니다. 제3항에 따라 지자체가 조례로 인하할 수도 있습니다.^[2]

처리기간은 즉시입니다(정부24 안내상 자정부터 새벽까지 약 3시간의 야간 시간대는 제외). 신청은 인터넷·방문·FAX·우편·모바일·무인발급기로 할 수 있습니다.^[3]

건축물대장 열람과 관련해 임대인이 알아 둘 조문이 하나 더 있습니다. 같은 규칙 제11조 제3항은 평면도·단위세대평면도를 소유자 동의 없이 발급·열람할 수 있는 경우를 열거하는데, 제5호가 "해당 건축물의 임차인이 신청하는 경우"입니다.^[2]

즉 내 건물의 평면도는 임차인이 직접 뗄 수 있습니다. 실제 구조와 대장 평면도가 다르면 임차인 쪽에서 먼저 발견할 수도 있다는 뜻입니다.

발급 경로는 여기까지입니다. 정작 어려운 건 뗀 다음입니다.

먼저 볼 것, 지금 보고 있는 대장이 어느 종류인가요

칸을 읽기 전에 내가 보고 있는 화면이 어느 서식인지부터 확인해야 합니다. 여기가 어긋나면 이후 모든 칸의 해석이 같이 어긋납니다.

같은 규칙 제4조는 건축물대장을 일반건축물대장과 집합건축물대장 두 가지로만 구분합니다. 갈림길은 집합건물법 적용 여부입니다. 제2조 제2호·제3호가 "'집합건축물'이란 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」의 적용을 받는 건축물", "'일반건축물'이란 '집합건축물' 외의 건축물"이라고 정의하고 있습니다.^[2]

쉽게 말해 호별로 구분등기가 되어 있으면 집합건축물대장, 건물 한 채가 통째로 하나면 일반건축물대장입니다.

• 다가구주택(원룸 여러 호실이 들어간 건물) → 구분등기가 없으므로 일반건축물대장
• 다세대주택·빌라·아파트·오피스텔 → 호별 구분등기 → 집합건축물대장

표제부·전유부·총괄표제부는 '대장의 종류'가 아니라 '대장의 구성'입니다. 같은 규칙 제5조가 이렇게 정하고 있습니다.^[2]

• 건축물대장은 건축물 1동을 단위로 작성하고, 부속건축물이 있으면 주된 건축물대장에 포함해 작성합니다.
• 집합건축물대장은 표제부와 전유부로 나누어 작성합니다.
• 하나의 대지에 2 이상의 건축물(부속건축물 제외)이 있으면 총괄표제부를 작성하여야 합니다.
• 건축물대장에는 건축물현황도가 포함됩니다.
• 건축물이 다가구주택이면 호(가구)별 면적대장을, 임대형기숙사면 호(실)별 면적대장을 작성해야 합니다.

서식 번호는 제7조에 그대로 나옵니다.^[2]

• 일반건축물대장 — 별지 제1호서식
• 집합건축물대장 표제부 — 별지 제3호서식
• 집합건축물대장 전유부 — 별지 제5호서식
• 총괄표제부 — 별지 제7호서식
• 다가구주택 호(가구)별 면적대장 — 별지 제9호서식

실무에서 가장 자주 놓치는 지점이 바로 마지막 줄입니다. 다가구주택은 일반건축물대장 한 장만 떼면 각 호실 면적이 보이지 않습니다. 호실별 면적을 확인하려면 별지 제9호서식의 호(가구)별 면적대장을 함께 떼야 합니다. 반대로 다세대주택은 전유부(별지 제5호서식)에 호별 면적이 들어 있습니다.^[2]

💬 한 대지에 본동과 별동이 같이 있는 건물은 동별 표제부만 보면 전체 규모를 놓칩니다. 총괄표제부가 있는지 먼저 확인해 보세요.

칸 1. 호수·가구수·세대수, 숫자가 어느 자리에 있나요

이 글에서 가장 실용적인 칸입니다. 대장에는 '호수/가구수/세대수'가 나란히 적혀 있는데, 숫자가 어느 자리에 들어가 있는지가 곧 그 건물의 법적 성격입니다.

같은 규칙 별표(건축물대장의 작성방법) '라. 호수/가구수/세대수' 항목은 이렇게 정합니다.^[2]

"집합건축물인 경우 호수를 적고, 영 별표 1에 따른 단독주택인 경우 가구수를 적으며, 같은 표에 따른 공동주택인 경우 세대수를 적을 것"

주용도 칸의 용어가 헷갈리면 이 칸을 보면 됩니다. 거꾸로, 주용도는 '단독주택'인데 세대수 칸에 숫자가 들어가 있다면 기재가 서로 어긋난 것입니다. 같은 규칙 제21조가 건축물대장 기재내용 정정 절차를 두고 있으니, 이런 경우에는 구청 건축과에 정정을 문의해 보는 것이 순서입니다.^[2]

대장상 가구수와 실제 호실 수가 다를 때

다가구주택의 '19세대 이하' 요건은 "대지 내 동별 세대수를 합한 세대"를 기준으로 합니다.^[5] 법제처 법령해석 21-0594(2021년 12월 7일 회신)는 이 요건을 대지(필지) 단위로 보고, 사용승인 시 필지 분할을 조건으로 건축허가한 경우에는 분할 예정 필지별로 판단한다고 회답했습니다.^[6] 다만 법제처 해석은 법적 기속력이 없고 소관 행정기관이 다르게 집행할 수 있다는 점이 해석문 자체에 명시돼 있어, 여기서는 "대지 단위로 합산해 본다"는 원리까지만 참고하시면 좋겠습니다.

실무에서 대장상 가구수(예: 8가구)보다 실제로 돌아가는 호실(예: 11개)이 많으면, 그 차이는 대개 방 쪼개기, 즉 무단 세대 분할입니다. 건축법 위반 소지가 있고, 시정명령이 나오면 대장에 '위반건축물' 표기가 붙는 경로로 이어질 수 있습니다.

이 글은 숫자가 다르다는 사실을 발견하는 단계까지만 다룹니다. 발견한 다음의 대응은 다가구주택 위반건축물 이행강제금, 임대인 대응법 3가지와 불법건축물 양성화 방법과 이행강제금, 임대인이 알아야 할 것에서 따로 정리해 두었습니다.

💬 대장을 열었을 때 가장 먼저 할 일은 가구수 칸의 숫자와 실제 돌아가는 호실 수를 세어 맞춰보는 것입니다. 두 숫자가 다르면 그다음 칸부터는 모두 다시 봐야 합니다.

칸 2. 주용도, 다가구(단독)인가 다세대(공동)인가

주용도 칸에는 함정이 하나 있습니다. 같은 규칙 별표 '하. 주용도' 항목이 이렇게 정하고 있습니다.^[2]

"건축물의 용도를 영 별표 1의 구분에 따라 적되, 하나의 동이 둘 이상의 용도에 해당하는 경우 주된 용도만 적을 것"

1층 상가에 2층부터 원룸이 들어간 건물의 주용도 칸에 '단독주택'만 적혀 있어도, 실제로는 1층이 근린생활시설일 수 있다는 뜻입니다. 층별 용도는 주용도 칸이 아니라 '건축물 현황' 칸의 층·구조·용도별 기재에서 봐야 합니다. 작성방법은 "제2종 근린생활시설(일반음식점)"처럼 괄호 안에 구체적인 명칭까지 적도록 예시를 들고 있습니다.^[2]

💬 주용도 칸 한 줄만 보고 "우리 건물은 주택"이라고 결론 내리지 않습니다. 층별 용도 표를 끝까지 내려보는 것이 순서입니다.

현행 기준으로 본 다가구와 다세대

「건축법 시행령」 별표 1(용도별 건축물의 종류) 기준으로, 2026년 10월 21일 현재 시행 중인 내용은 다음과 같습니다.^[5]

두 경우 모두 지하층은 층수에서 제외합니다. 1층의 전부 또는 일부를 필로티 구조로 주차장으로 쓰고 나머지를 주택 외의 용도로 쓰면 그 층도 주택의 층수에서 제외합니다(다가구는 별표 1 제1호다목 1) 단서, 다세대는 제2호 각 목 외의 부분 단서).^[5]

바닥면적을 셀 때 부설 주차장 면적은 제외합니다(별표 1 제1호나목 3)의 "부설 주차장 면적은 제외한다. 이하 같다").^[5]

다가구주택은 층수·바닥면적·세대 수 세 요건을 모두 갖추고 공동주택에 해당하지 않는 주택입니다.^[5]

원룸 건물에서 자주 등장하는 다중주택도 단독주택 계열입니다. 여러 사람이 장기간 거주할 수 있는 구조이면서 독립된 주거의 형태를 갖추지 않은 것(각 실별로 욕실은 설치할 수 있으나 취사시설은 설치하지 않은 것)이고, 바닥면적 합계 660㎡ 이하에 주택으로 쓰는 층수가 3개 층 이하인 주택입니다. 실별 최소 면적과 창문 설치·크기 기준은 건축조례로 정합니다.^[5]

참고로 다세대·다가구 바닥면적을 660㎡에서 1,000㎡ 미만으로, 다가구주택 층수를 3개 층에서 4개 층으로 올리는 「건축법 시행령」 개정안은 입법예고 단계입니다.^[8] 2026년 10월 21일 현재 시행 중인 별표 1에는 반영돼 있지 않으니, 지금 내 대장을 읽을 때는 위 현행 기준으로 보시는 것이 맞습니다.

이 한 줄이 1세대 1주택 판정을 바꿉니다

「소득세법 시행령」 제155조 제15항은 1세대 1주택 비과세 규정을 적용할 때, 다가구주택은 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 보되, 구획된 부분별로 양도하지 않고 하나의 매매단위로 양도하는 경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 본다고 정합니다.^[7]

통째로 한 번에 팔면 1주택, 호실별로 쪼개 팔면 각각이 별개 주택이 되는 구조입니다. 다세대주택은 애초에 호별 구분등기라 이런 특례가 없습니다.

대장의 주용도 칸 한 줄이 1세대 1주택 판정의 출발점을 바꾸는 셈입니다. 다만 이 특례는 1세대 1주택 비과세를 적용할 때의 규정이고, 취득세·재산세 같은 다른 세목에 그대로 적용되는 것은 아닙니다.

구체적인 세액과 보유·거주기간 요건은 개별 사정에 따라 갈리므로 세무 상담으로 확인하시는 편이 안전합니다. 용도 자체의 판정, 그리고 코리빙·쉐어하우스로 전환할 수 있는지는 코리빙·쉐어하우스 운영 전, 건물 용도부터 확인해야 하는 이유에서 더 자세히 다뤘습니다.

칸 3. '위반건축물' 네 글자, 어디에 찍히고 무엇을 뜻하나요

임대인이 가장 먼저 눈이 가는 칸입니다. 결론부터 말하면 허가권자가 건축법 위반으로 시정명령을 했다는 뜻입니다.

「건축법」 제79조 제4항은 "허가권자는 제1항에 따른 시정명령을 하는 경우 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 건축물대장에 위반내용을 적어야 한다"고 정합니다.^[1] 이를 받은 같은 규칙 제8조는 더 구체적입니다.^[2]

• 허가권자는 시정명령을 할 때마다 ① "위반건축물"이라는 표시 ② 위반일자 ③ 위반내용 ④ 시정명령한 내용을 기재하여야 합니다.
• "위반건축물" 표시는 별지 제1호·제3호·제5호·제7호서식의 첫째면 장번호란 위에 하여야 합니다.
• 변동사항란에는 표기를 한 사실, 위반일자·위반내용·시정명령 내용, 그리고 위반내용이 시정되거나 관계 법령 등의 변경으로 적법하게 된 경우 그 내용을 기재하여야 합니다.
• 시정되거나 적법하게 된 경우에는 "위반건축물" 표시를 삭제하여야 합니다.

여기서 읽어낼 포인트가 세 가지입니다.

첫째, 표기는 '시정명령'의 결과입니다. 민원이 들어왔거나 조사가 있었다는 사실만으로 찍히는 것이 아니라, 허가권자가 시정명령을 할 때 비로소 기재됩니다.

둘째, 찍히는 자리가 정해져 있습니다. 대장 첫째면의 장번호란 위입니다. 그리고 일반건축물대장·집합건축물대장 표제부·전유부·총괄표제부 네 서식 모두에 찍힐 수 있습니다. 집합건축물이라면 전유부에도 표기가 붙을 수 있다는 뜻입니다.

셋째, 표시는 지워집니다. 시정되거나 관계 법령이 바뀌어 적법하게 된 경우에는 삭제하여야 합니다. 영구 낙인은 아닌 셈입니다. 다만 변동사항란에는 언제 어떤 위반으로 어떤 시정명령을 받았는지가 남으므로, 첫째면 표기만 보고 안심하지 말고 변동사항란을 끝까지 읽어야 합니다.

건축법 위반이 아니면 이 표기 대상이 아닙니다

법제처 법령해석 13-0333(2013년 8월 14일 회신)은 건축물대장의 "위반건축물" 표시가 건축법 제79조 제4항에 근거한 것이므로 「건축법」 또는 건축법에 따른 명령·처분 위반에만 적용된다고 보았습니다. 당시 사안(다른 법률 위반으로 비내력벽을 무단 철거한 경우)에 대해서는 건축물대장에 '위반건축물' 표시를 하여야 하는 것은 아니라고 회답했습니다.^[9]

법제처 해석은 기속력이 없으므로 개별 건은 소관 행정기관의 판단을 받아야 합니다. 다만 "모든 위반이 이 칸에 찍히는 것은 아니다"라는 원리는 알아 둘 만합니다.

표기가 남아 있는 동안 생기는 일

법령으로 확인되는 효과는 두 가지입니다.

다른 법령에 따른 허가·등록이 막힐 수 있습니다. 「건축법」 제79조 제2항은 허가·승인이 취소된 건축물 또는 시정명령을 받고 이행하지 아니한 건축물에 대해, 허가권자가 다른 법령에 따른 영업이나 그 밖의 행위를 허가·면허·인가·등록·지정 등을 하지 아니하도록 요청할 수 있게 하고 있습니다. 제3항에 따라 요청받은 자는 특별한 이유가 없으면 따라야 합니다. 다만 제2항 단서에 허가권자가 기간을 정하여 사용이나 영업을 허용한 주택 등의 예외가 있습니다.^[1]

이행강제금이 반복 부과될 수 있습니다. 「건축법」 제80조 제5항은 "최초의 시정명령이 있었던 날을 기준으로 하여 1년에 2회 이내의 범위에서 해당 지방자치단체의 조례로 정하는 횟수만큼 그 시정명령이 이행될 때까지 반복하여 부과·징수할 수 있다"고 정합니다. 제6항에 따라 시정명령을 이행하면 새로운 부과는 즉시 중지되지만, 이미 부과된 이행강제금은 징수합니다.^[1]

금액 쪽에서 임대인이 알아 둘 조문도 있습니다. 같은 조 제1항 단서는 연면적(공동주택은 세대 면적 기준)이 60㎡ 이하인 주거용 건축물 등에 대해 각 호 금액의 2분의 1의 범위에서 조례로 정하는 금액을 부과하도록 합니다. 반대로 제2항은 영리목적을 위한 위반이나 상습적 위반 등에 대해 100분의 100의 범위에서 조례로 가중하도록 하고 있습니다.^[1]

구체적인 금액과 횟수는 지방자치단체 조례에 따라 달라지므로 이 글에서는 구조까지만 정리합니다. 임차인이 쓰려는 보증이나 대출 심사에서 불리하게 작용할 수 있다는 점도 함께 고려하시는 편이 좋습니다. 실제 대응 절차는 앞서 링크한 다가구주택 위반건축물 이행강제금, 임대인 대응법 3가지 쪽이 더 자세합니다.

칸 4. 주차대수, 그 숫자가 유지해야 하는 대수입니다

대장의 주차장 칸에는 무엇이 적히는지부터 보겠습니다. 같은 규칙 별표의 '처. 주차장·승강기·하수처리시설·급수설비(저수조)' 항목은 주차대수 및 면적, 승강기 대수, 하수처리시설 형식과 용량, 저수조 수량·총 용량을 적도록 하고, 시설의 추가·변경·말소는 변동사항란에 사유와 내용을 적도록 정합니다.^[2]

몇 대여야 하는가는 용도에 따라 계산식이 다릅니다

「주차장법 시행령」 제6조 제1항과 별표 1(부설주차장의 설치대상 시설물 종류 및 설치기준)은 용도별로 기준을 나눠 둡니다.^[10]

• 단독주택(다가구주택은 제외) — 시설면적 50㎡ 초과 150㎡ 이하는 1대, 150㎡를 넘는 부분은 100㎡마다 1대를 더합니다.
• 다가구주택·공동주택(기숙사 제외)·업무시설 중 오피스텔 — 「주택건설기준 등에 관한 규정」 제27조 제1항에 따라 산정된 주차대수를 적용합니다.
• 제1종·제2종 근린생활시설, 숙박시설 — 시설면적 200㎡당 1대입니다.

여기가 많이들 헷갈리는 지점입니다. 다가구주택은 이름이 '단독주택' 계열이지만 주차장 계산은 단독주택 식이 아니라 공동주택 방식을 씁니다. 별표 1에는 "다가구주택 및 오피스텔의 전용면적은 공동주택의 전용면적 산정방법을 따른다"는 단서까지 붙어 있습니다.^[10]

「주택건설기준 등에 관한 규정」 제27조 제1항은 전용면적 합계를 기준으로 한 면적당 대수 비율로 산정하면서, 세대당 주차대수가 1대(세대당 전용면적 60㎡ 이하인 경우 0.7대) 이상이 되도록 정합니다. 지역별 비율은 전용면적 85㎡ 이하일 때 특별시 1/75, 광역시·특별자치시 및 수도권 내 시지역 1/85, 그 외 시지역과 수도권 내 군지역 1/95, 그 밖의 지역 1/110입니다. 소수점 이하 끝수는 한 대로 봅니다.^[11]

조례 변수도 두 겹입니다. 「주차장법 시행령」 제6조 제1항 제3호는 단독주택·공동주택의 부설주차장 설치기준을 세대별로 정할 수 있게 하고, 제2항은 별표 1 기준의 2분의 1의 범위에서 조례로 강화하거나 완화할 수 있게 합니다.^[10] 그래서 내 건물의 적정 주차대수는 지역과 조례를 확인해야 나옵니다. 숫자가 필요하시면 해당 지자체 건축과나 주차관리부서에 문의하시는 편이 정확합니다.

부설주차장을 다른 용도로 쓰면 '위반 건축물로 보아' 조치합니다

이 칸이 진짜 중요한 이유는 여기에 있습니다. 「주차장법」 제19조의4는 이렇게 정합니다.^[12]

• 부설주차장은 주차장 외의 용도로 사용할 수 없습니다.(위치 변경 등 일부 예외 있음)
• 시설물 소유자 또는 부설주차장 관리책임자는 이용자가 주차장을 이용하는 데 지장이 없도록 본래의 기능을 유지하여야 합니다.
• 위반하면 지체 없이 원상회복을 명하여야 하고, 불응하면 「행정대집행법」에 따라 대집행할 수 있습니다.
• 그리고 이 경우 해당 시설물을 「건축법」 제79조 제1항에 따른 위반 건축물로 보아 같은 조 제2항 본문을 적용합니다.

필로티 주차장에 창고를 짜 넣거나 세탁실·자전거 보관소로 바꿔 쓰는, 현장에서 흔히 보이는 운영이 법적으로는 "위반 건축물로 보는" 사유가 된다는 뜻입니다. 대장의 주차대수 칸에 적힌 숫자는 과거의 허가 기록이 아니라 지금도 유지해야 하는 대수입니다.

용도변경 때 한 번 더 걸립니다. 같은 영 제6조 제4항은 용도변경 시 변경 전후 주차대수 차이만큼 부설주차장을 추가 확보하도록 하면서, "사용승인 후 5년이 지난 연면적 1천㎡ 미만 건축물의 용도를 변경하는 경우"는 추가 확보 없이 가능하다는 예외를 둡니다. 그런데 단서에서 주택 중 다세대주택·다가구주택의 용도로 변경하는 경우는 제외합니다.^[10] 근린생활시설을 다가구주택으로 바꾸려는 임대인에게는 이 예외가 적용되지 않는 셈입니다.

칸 5. 사용승인일, 소방 작동점검 달의 기준점

사용승인일 칸은 날짜 하나뿐이지만 쓸 데가 많습니다.

같은 규칙 별표 '퍼. 사용승인일' 항목은 「건축법 시행규칙」 별지 제18호서식의 사용승인서에 적힌 사용승인일을 적고, 동별 사용승인을 받은 경우에는 동별 사용승인일을 적되 총괄표제부의 '그 밖의 기재사항'란에 동별 사용승인 표시를 하고 최종 사용승인일을 적도록 합니다. 사용승인 대상 건축물이 아닌 경우에는 실제 공사완료일자를 적습니다.^[2]

「건축법」 제22조 제3항은 건축주가 사용승인을 받은 후가 아니면 건축물을 사용하거나 사용하게 할 수 없다고 정합니다(임시사용승인 등 예외 있음).^[1] 즉 사용승인일은 그 건물을 법적으로 쓸 수 있게 된 날입니다.

"우리 건물 소방점검은 몇 월에 하면 되나요"의 답이 이 칸에 있습니다

「소방시설 설치 및 관리에 관한 법률 시행규칙」 별표 3 제2호는 작동점검의 횟수와 시기를 이렇게 정합니다.^[13]

• 작동점검은 연 1회 이상 실시합니다.
• 종합점검 대상은 종합점검(최초점검 제외)을 받은 달부터 6개월이 되는 달에 작동점검을 실시합니다.
• 그 밖의 특정소방대상물은 사용승인일이 속하는 달의 말일까지 작동점검을 실시합니다. 이때 사용승인일은 건축물관리대장 또는 건물 등기사항증명서에 기재되어 있는 날을 말합니다.
• 두 서류에 기입된 날이 서로 다른 경우에는 건축물관리대장에 기재되어 있는 날을 기준으로 점검합니다.

정리하면 이렇습니다. 점검 달력을 짜려면 건축물대장의 사용승인일이 몇 월인지를 보면 됩니다. 등기부와 날짜가 다르면 건축물대장 쪽이 기준입니다.

한 대지에 여러 동이 있는 경우를 사용승인일이 가장 이른 동 기준으로 묶는 규정은 종합점검 시기에 관한 것이므로(별표 3 제3호 라목), 작동점검 달은 동별 사용승인일로 확인하시는 것이 안전합니다.^[13]

앞에서 등기부등본과 건축물대장을 짝으로 보라고 말씀드린 이유가 이 조문에 그대로 담겨 있습니다. 두 서류의 기재가 다를 수 있다는 것을 법이 이미 전제하고, 어느 쪽을 기준으로 할지까지 정해 둔 것입니다.

다만 내 건물이 작동점검 대상인지는 별도의 판정이 필요합니다. 점검 종류별 주기, 점검 결과 보고와 보관 의무까지는 소방점검·법정 점검, 다가구·원룸 건물이 대상인지부터 가려냅니다에서 대상 판정부터 차근히 정리해 두었습니다.

칸 6. 연면적, 왜 두 개로 적혀 있나요

대장을 보면 '연면적'과 '용적률 산정용 연면적'이 따로 적혀 있습니다. 숫자도 다릅니다. 오타가 아닙니다.

먼저 정의입니다. 「건축법」 제55조의 건폐율은 대지면적에 대한 건축면적의 비율, 제56조의 용적률은 대지면적에 대한 연면적의 비율입니다. 최대한도는 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제77조·제78조 기준을 따릅니다.^[1]

같은 규칙 별표는 네 칸을 각각 이렇게 정합니다.^[2]

• 건폐율 — 법 제55조에 따른 건폐율을 적을 것
• 연면적 — 영 제119조 제1항 제4호에 따라 산정한 연면적을 적을 것
• 용적률 산정용 연면적 — 영 제119조 제1항 제4호에 따른 용적률을 산정할 때의 연면적을 적을 것
• 용적률 — 법 제56조에 따른 용적률을 적을 것

숫자가 갈리는 이유는 「건축법 시행령」 제119조 제1항 제4호에 있습니다. 연면적은 각 층 바닥면적의 합계인데, 용적률을 산정할 때에는 지하층의 면적, 지상층의 주차용(해당 건축물의 부속용도인 경우만)으로 쓰는 면적 등을 제외합니다.^[5]

즉 지하층과 필로티 주차장은 '연면적'에는 들어가고 '용적률 산정용 연면적'에서는 빠집니다. 그래서 반지하가 있는 다가구주택은 두 숫자가 눈에 띄게 벌어집니다.

여기서 실수가 나옵니다. 두 숫자를 혼동하면 "용적률이 남았으니 증축할 수 있다"는 잘못된 판단으로 이어집니다. 증축 여력을 보려면 '연면적'이 아니라 '용적률 산정용 연면적'과 '용적률'을 같이 봐야 합니다.

하나 더, 하나의 대지에 두 동 이상이 있으면 총괄표제부에 각 건축물 연면적의 합계를 적습니다.^[2] 동별 표제부만 보면 전체 규모를 놓치게 됩니다.

연면적 숫자는 다른 곳에서도 입력값으로 쓰입니다. 앞서 본 「건축법」 제80조 제1항 단서의 연면적 60㎡ 이하 주거용 건축물 이행강제금 감액이 그 예입니다.^[1]

대장 열고 10분 안에 확인할 열 가지

동거동락 운영 기준으로는, 임대관리 위탁을 수임하거나 코리빙·쉐어하우스 전환을 검토할 때 가장 먼저 여는 서류가 건축물대장입니다. 아래 순서대로 보면 대개 10분 안에 큰 그림이 잡힙니다.

1. 지금 보고 있는 것이 일반건축물대장인가, 집합건축물대장(표제부·전유부)인가
2. 하나의 대지에 2개 동 이상인가 → 총괄표제부가 있는지
3. 첫째면 장번호란 위에 '위반건축물' 표시가 있는가
4. 변동사항란에 위반일자·위반내용·시정명령 내용이 남아 있는가
5. 주용도 칸과 층별 용도 표가 서로 맞는가
6. 호수·가구수·세대수 중 어느 칸에 숫자가 있고, 실제 운영 호실 수와 같은가
7. 주차대수 칸의 숫자대로 주차면이 실제로 비어 있는가(창고·세탁실로 쓰고 있지 않은가)
8. 사용승인일이 몇 월인가 → 그 달이 소방 작동점검의 기준 달
9. '연면적'과 '용적률 산정용 연면적'이 얼마나 벌어져 있는가
10. 다가구주택이면 호(가구)별 면적대장(별지 제9호서식)을 함께 뗐는가

세 번째와 여섯 번째에서 걸리는 건물이 생각보다 많습니다. 그 둘만 먼저 확인해도 당장 급한 사안은 거의 걸러집니다.

마무리하며 정리하겠습니다

건축물대장은 발급이 어려운 서류가 아닙니다. 정부24나 세움터에서 인터넷으로 열람·발급하면 무료이고 즉시 나옵니다.

어려운 건 읽는 쪽입니다. 그래도 호수·가구수·세대수, 주용도, 위반건축물 표시, 주차대수, 사용승인일, 연면적 여섯 칸만 짚으면 내 건물의 법적 성격과 지금 지고 있는 의무가 거의 다 보입니다.

특히 가구수 칸의 숫자와 실제 호실 수, 그리고 주차대수 칸의 숫자와 실제 주차면. 이 두 쌍만 맞춰보는 데서 시작하시면 좋겠습니다. 어긋난 숫자를 임차인이나 민원보다 먼저 아는 쪽이 늘 유리합니다.

대장을 열어봤는데 어디서부터 손을 대야 할지 막막하시다면, 임대관리 위탁이나 시설관리 상담에서 서류 확인부터 함께 짚어드릴 수 있습니다. 여러분의 건물 관리가 한결 가벼워지기를 응원합니다.

자주 묻는 질문

건축물대장에 '위반건축물'이라고 적혀 있으면 무슨 뜻인가요?

허가권자가 건축법 위반으로 시정명령을 했다는 뜻입니다. 시정명령을 할 때마다 "위반건축물" 표시와 함께 위반일자·위반내용·시정명령한 내용이 대장 변동사항란에 기재됩니다. 위반이 시정되거나 관계 법령이 바뀌어 적법해지면 표시는 삭제됩니다.^[1][2]

우리 건물이 다가구인지 다세대인지 대장에서 어떻게 확인하나요?

'호수/가구수/세대수' 칸에서 숫자가 어느 자리에 있는지를 보면 됩니다. 단독주택(다가구)은 가구수, 공동주택(다세대)은 세대수, 구분등기된 집합건축물은 호수 칸에 적도록 규칙이 정하고 있습니다. 대장 종류도 갈립니다. 다가구는 일반건축물대장, 다세대는 집합건축물대장(표제부와 전유부)입니다.^[2]

소방 작동점검은 몇 월에 받아야 하나요?

건축물대장의 사용승인일이 속하는 달이 기준입니다. 작동점검은 연 1회 이상, 사용승인일이 속하는 달의 말일까지 실시합니다(종합점검 대상은 종합점검을 받은 달부터 6개월이 되는 달). 등기부와 날짜가 다르면 건축물대장 날짜가 기준입니다. 다만 내 건물이 작동점검 대상인지는 별도로 판정해야 합니다.^[13]

대장에 적힌 가구수보다 실제 호실이 많으면 어떻게 되나요?

무단으로 세대를 나눈 경우라면 건축법 위반 소지가 있고, 시정명령이 나오면 대장에 '위반건축물' 표기가 붙습니다. 이행강제금은 최초 시정명령이 있었던 날을 기준으로 1년에 2회 이내 범위에서 조례로 정한 횟수만큼 반복 부과될 수 있고, 시정하면 새로운 부과는 즉시 중지됩니다.^[1]

작성 기준 및 참고자료

• 정보 기준일: 2026년 10월 21일
• 적용 범위: 전국. 원룸·다가구 등 소규모 임대 건물 소유자 기준으로 정리했습니다. 열람 수수료 인하, 부설주차장 설치기준 강화·완화, 이행강제금 부과 횟수와 금액은 지방자치단체 조례에 따라 달라집니다.
• 확인 기준: 법제처 국가법령정보센터의 법령 조문·별표 원문, 법제처 법령해석, 정부24 민원안내 페이지를 직접 확인했습니다. 다가구주택 층수·면적 기준은 2026년 10월 21일 현재 시행 중인 「건축법 시행령」 별표 1과 시행예정분까지 조회해 수치 변경이 없음을 확인했습니다.
• 변경 가능성: 관련 법령과 지자체 조례가 개정되면 내용이 달라질 수 있습니다. 개별 건물의 적정 주차대수, 이행강제금 금액, 세액은 소관 행정기관과 세무 상담으로 확인하시기 바랍니다.