간주임대료 소형주택 특례 일몰, 내 빌라도 2027년부터 과세되나

3줄 요약 - 소형주택 특례는 현행법상 2026년 12월 31일까지이고, 2029년 말까지 3년 연장하는 정부안이 국회에서 심사 중입니다. - 구분등기가 안 된 다가구주택은 열 가구가 살아도 1채로 세지만 보증금은 전 가구를 합산하므로, 다른 주택 두 채만 더해지면 3억원 선을 넘깁니다. - 특례가 끝나도 실제 신고는 2028년 5월이고, 보증금 구조를 바꾸려면 2027년 계약 만기와 갱신 시점에 움직여야 합니다.

월세를 한 푼도 받지 않고 전세만 놓아도 임대소득세가 붙는 경우가 있습니다. 3주택 이상을 소유하고 그 주택들에 받아 둔 보증금 합계가 3억원을 넘을 때입니다.^[1] 받아 둔 보증금을 굴려 이자만큼은 벌었다고 보고 수입으로 잡는 간주임대료 때문입니다.

지금은 전용 40제곱미터 이하이면서 기준시가 2억원 이하인 소형주택이 주택 수 계산에서 빠지고,^[1] 국세청 안내 기준으로는 보증금 합계에서도 빠집니다.^[9] 그래서 소형 빌라나 원룸을 여러 호 가진 임대인 상당수가 아직 과세권 밖에 있습니다.

그 특례의 적용기한이 올해 12월 31일입니다. 다만 끝난다고 단정하기는 이른 시점입니다. 지금 상태가 정확히 어디까지 와 있는지부터 차근히 정리해보겠습니다.

1. 올해 끝나는 것은 맞지만, 3년 연장안이 국회에 있습니다

현행 법률만 보면 올해 말이 마지막입니다. 그런데 정부는 이미 연장안을 내놓았고, 그 안은 아직 통과되지 않았습니다.

이 특례가 연장 국면을 맞은 것은 처음이 아닙니다. 직전에는 2023년 말에서 2026년 말로 연장됐습니다.^[5] 전례가 있다는 점은 참고가 되지만, 국회 심사 결과가 나오기 전까지는 어느 쪽도 확정이 아닙니다.

그래서 지금 임대인이 할 일은 연장 여부를 기다리는 것이 아닙니다. 연장되면 지금 그대로이고, 안 되면 2027년부터 과세권에 들어오는지를 양쪽으로 세어 두는 쪽이 먼저입니다.

참고로 같은 12월 31일 일몰이라도 상생임대주택 특례는 양도소득세 비과세 특례이고, 이 글에서 다루는 쪽은 임대소득세입니다. 세목도 판정 기준도 서로 다른 제도인 셈입니다.

2. 간주임대료가 붙는 요건은 두 갈래입니다

먼저 내 위치를 찾는 편이 빠릅니다. 보유 주택 수에 따라 월세와 보증금의 취급이 이렇게 갈립니다.^[6]

원룸·빌라 임대인이 실제로 걸리는 쪽은 맨 아래 칸입니다. 가운데 칸의 12억원 트랙은 기준시가 12억원을 넘는 집만 세어 2채인 경우라, 해당되지 않는 분이 대부분입니다.

여기서 소형주택 특례가 무엇을 빼 주고 무엇을 빼 주지 않는지를 정확히 봐야 합니다.

• 빠지는 것: 주택 수 계산에서 제외^[1], 그리고 보증금 합계 계산에서도 제외^[9]
• 빠지지 않는 것: 소형주택에서 받은 월세. 월세는 그대로 과세 수입금액입니다^[9]

소형주택 특례는 보증금 과세를 다루는 소득세법 제25조에만 걸려 있는 특례입니다. 전세만 놓은 집이면 특례의 보호를 그대로 받지만, 월세를 받고 있다면 소형주택이라도 그 월세는 보유 주택 수에 따라 따로 판단합니다.

3. 숫자보다 주택 수를 세는 법이 먼저입니다

"원룸이나 다가구를 가지고 있으면 다 과세 대상"이라는 말은 사실과 다릅니다. 주택 수를 세는 규칙이 따로 있기 때문입니다.^[10]

그래서 구분등기가 안 된 다가구주택 한 채만 가진 임대인은 3주택 요건에 애초에 닿지 않습니다. 전세보증금이 7억원이어도 주택 수가 늘지 않으면 보증금 과세는 없습니다. 다만 거주 주택이 따로 있어 2주택이 되면 월세는 전액 과세라는 점은 함께 봐야 합니다.

문제는 보증금을 세는 방식입니다. 주택 수는 1채여도 그 건물 안 전 가구의 보증금은 한 덩어리로 합산됩니다. 다가구 한 채에 열 가구 전세가 들어 있으면 그 보증금 전부가 한 주택의 보증금등이 되는 구조입니다.

💬 다가구 임대인에게 위험한 것은 다가구 자체가 아니라 '다가구 + 다른 주택'의 조합입니다. 주택 수가 3채로 올라서는 순간, 다가구에 묶여 있던 전 가구 보증금이 한꺼번에 3억원 선 위로 올라갑니다.

반대로 구분등기된 소형 빌라를 여러 호 가진 임대인은 특례가 끝난다면 주택 수가 0채에서 보유 호수만큼으로 한 번에 올라갑니다. 특례 일몰의 영향을 가장 직접 받는 쪽입니다.

부부 공동명의로 돌려 두면 주택 수를 줄일 수 있다는 이야기도 맞지 않습니다. 주택 수는 부부 합산으로 세고,^[10] 수입금액 계산과 소득 배분만 명의와 지분에 따라 각자 하는 구조입니다. 국세청도 단독명의 주택과 공동명의 주택을 구분해 각각 계산한 뒤 손익분배비율에 따라 배분한다고 회신한 바 있습니다(국세청 예규 서면-2016-법령해석소득-5179).^[11] 다만 2017년에 생산된 해석이라 개별 사안은 확인이 필요합니다.

4. 특례가 끝나면 숫자가 얼마나 달라질까요

간주임대료 계산식은 생각보다 단순합니다. 보증금 합계에서 3억원을 뺀 금액에 60%를 곱하고, 다시 정기예금이자율을 곱합니다.^[8]

간주임대료 = (보증금 합계 − 3억원) × 60% × 정기예금이자율

정기예금이자율은 재정경제부령으로 정하는데, 2026년 10월 29일 현재는 연 3.1%입니다.^[12] 해마다 다시 정해지는 값이고 직전에는 3.5%에서 3.1%로 내려왔습니다.^[12] 2027년 귀속분에 적용될 이자율은 아직 정해지지 않았습니다. 그래서 아래 숫자는 모두 현재 이자율을 그대로 적용한 가정 계산입니다.

가정 계산 예시 — 전용 30제곱미터, 기준시가 각 1억 8천만원인 다세대 5호를 보유하고 각 호에 전세보증금 1억 2천만원을 받은 경우입니다. 보증금이 1년 내내 같고 차감할 수입이자가 없다고 가정했습니다.

※ 정기예금이자율 연 3.1%(2026년 10월 29일 기준)를 그대로 적용한 가정 계산입니다. 2027년 귀속 이자율은 아직 정해지지 않았습니다.

보유 구성이 다른 경우를 하나 더 보겠습니다. 구분등기가 안 된 다가구 한 채(전세보증금 합계 7억원)와 본인 거주 아파트를 가진 임대인이라면, 특례가 있는 동안에는 2주택이라 보증금 과세가 없습니다. 그런데 전용 30제곱미터·기준시가 1억 8천만원인 소형 빌라 2호(전세 각 1억원)가 주택 수에 들어오는 순간 4주택이 되고, 임대 보증금 9억원(다가구 7억 + 빌라 2억)이 통째로 계산 기반에 들어와 수입금액이 연 1,116만원으로 올라갑니다(같은 이자율 가정 계산).

소형주택 2호가 '주택 수 스위치'를 켜 버리는 셈입니다.

신고 방식에 따른 차이도 있습니다. 장부를 갖춰 신고하면 그 보증금으로 취득한 것이 장부와 증빙으로 확인되는 금융자산의 수입이자·할인료·배당금을 빼 줍니다.^[8] 추계로 신고하면 이 차감이 없습니다.^[8] 보증금 전용 계좌를 따로 두고 기장해 온 임대인만 실제로 혜택을 보는 구조입니다.

금액 자체보다 중요한 분기점은 따로 있습니다. 보증금에서 계산된 수입금액도 주택임대 총수입금액에 들어갑니다. 월세 수입이 많지 않아도 이 금액이 더해져 연 2천만원 선을 넘으면 14% 분리과세를 고를 수 없게 되고 종합과세로 넘어갑니다.^[13]

분리과세를 고를 수 있는 구간이라면 등록 여부에 따라 공제가 달라집니다.^[13]

추가공제 200만원과 400만원은 분리과세 주택임대소득을 뺀 종합소득금액이 2천만원 이하일 때만 적용됩니다.^[13] 근로소득이나 연금소득이 있는 임대인은 대부분 해당되지 않습니다. 등록임대주택 쪽이 공제 폭은 크지만 의무임대기간 같은 별도 부담이 따르므로, 그 부분은 주택임대사업자 세제혜택 축소 글과 함께 보시는 편이 안전합니다.

5. 특례가 끝나면 세금 체감은 2028년 5월, 판단은 지금입니다

특례가 올해 말에 끝난다고 해서 내년에 바로 고지서가 날아오지는 않습니다. 2027년 1월 1일부터 발생한 소득이 대상이 되고, 그 주택임대소득 신고와 납부는 2028년 5월 종합소득세 신고 때입니다.

시간이 남아 보이지만 실제로 움직일 수 있는 창은 더 좁습니다. 보증금과 월세 비율을 바꾸려면 계약 만기나 갱신 시점을 써야 하고, 2027년에 만기가 돌아오는 계약은 지금부터 순서를 짜 둬야 하기 때문입니다.

그 전에 내가 대상인지부터 세어 보시면 됩니다.

1. 부부 합산으로 보유 주택 수를 셉니다. 구분등기 안 된 다가구는 통째로 1채, 구분등기된 다세대·빌라는 호별로 1채입니다.
2. 본인이 사는 집도 보유 주택 수에 넣습니다. 법 문언이 "3주택 이상을 소유하고"이기 때문입니다.
3. 그중 전용 40제곱미터 이하이면서 기준시가 2억원 이하인 집을 따로 표시합니다. 두 조건을 모두 만족해야 소형주택입니다.
4. 소형주택을 뺀 주택이 3채 이상인지 봅니다. 아니라면 보증금 과세는 여기서 끝입니다.
5. 3채 이상이면 그 주택들에 받아 둔 보증금·전세금 합계가 3억원을 넘는지 확인합니다.
6. 넘으면 (보증금 합계 − 3억원) × 60% × 3.1%(2026년 10월 29일 기준 이자율 가정)로 대략치를 내 봅니다.
7. 그 금액을 월세 수입과 더해 연 2천만원을 넘는지 봅니다. 넘으면 종합과세입니다.
8. 소형주택을 다시 넣은 상태로 같은 계산을 한 번 더 해 두 결과를 비교합니다.

사업자등록 여부도 함께 확인하시면 좋습니다. 주택임대소득이 있는 사업자가 기한까지 등록을 신청하지 않으면 주택임대수입금액의 0.2%가 가산세로 붙고, 이 가산세는 산출세액이 0원이어도 부과됩니다.^[14] 새로 과세 대상이 되는 임대인에게는 세액 계산보다 등록 확인이 먼저인 셈입니다.

6. 보증금을 월세로 돌리면 세금이 줄어들까요

가장 먼저 나오는 생각입니다. 간주임대료는 보증금에 붙는 수입이라, 보증금이 줄면 계산 대상 금액도 줄기 때문입니다. 다만 결론부터 보면 자동으로 줄지는 않습니다.

월세는 받은 금액 전부가 그대로 수입금액입니다. 보증금에서 환산된 금액이 줄어도 월세가 늘면서 과세 수입 총액은 오히려 커질 수 있습니다. 3주택 이상이면 월세는 금액과 무관하게 전액 과세 대상이라는 점도 같이 봐야 합니다.

전환에는 법정 상한도 있습니다. 존속 중인 계약을 전환하거나 갱신하면서 월세로 돌릴 때 상한은 한국은행 기준금리에 연 2%를 더한 값과 연 10% 중 낮은 쪽입니다.^[15] 기준금리가 2026년 10월 22일 금융통화위원회에서 연 3.00%로 동결됐으므로,^[16] 2026년 10월 29일 현재 상한은 연 5.0%입니다. 보증금 1억원을 월세로 돌리면 월 416,667원까지인 셈입니다. 신규 세입자와 처음부터 월세로 맺는 계약은 전환 행위가 아니어서 이 상한의 직접 대상은 아닙니다.

실무적으로는 세금보다 뒤에 오는 비용이 더 큽니다. 보증금을 낮추면 연체 월세와 미납 관리비, 원상복구비를 소송 없이 공제할 담보가 같이 줄어듭니다. 저보증 매물에 대한 수요가 넉넉하다는 근거도 뚜렷하지 않습니다.

동거동락 운영 기준으로는 보증금과 월세 비율을 바꾸는 결정을 세금 한 축으로만 보지 않습니다. 비율을 바꾸면 임차인 모집 기간이 길어질 수 있고, 연체가 생겼을 때 회수 절차도 달라지기 때문입니다. 보증금 비중이 높은 다세대·원룸 포트폴리오라면 재설계안과 함께 예상 공실 기간, 임차인 검증 방식까지 묶어서 보셔야 계산이 성립합니다.

마무리하며 정리할게요

소형주택 특례는 현행법상 올해 말까지이고, 3년 연장안은 국회에 올라가 있는 상태입니다. 어느 쪽으로 결론이 나든 먼저 할 일은 같습니다. 부부 합산으로 주택 수를 세고, 소형주택을 뺐을 때와 넣었을 때를 각각 계산해 두는 것입니다.

금액이 걸리는 구간에 들어간다면 그다음은 세무 영역입니다. 보유 현황과 기준시가, 다른 소득까지 함께 봐야 하므로 세무서나 세무대리인의 확인을 받아보시는 편이 안전합니다.

보증금과 월세 구조를 손볼지 고민하는 단계라면 공실 기간과 임차인 모집 난이도까지 포함한 판단이 필요합니다. 임대관리 위탁 상담에서 자주 다루는 부분이기도 합니다. 2027년에 만기가 돌아오는 계약부터 차근히 정리해보시길 권합니다.

자주 묻는 질문

Q. 월세를 하나도 안 받고 전세만 놨는데도 세금을 내나요? 요건에 걸리면 냅니다. 받은 돈이 아니라 보증금 규모를 기준으로 수입금액이 잡히기 때문입니다. 3주택 이상이면서 보증금 합계 3억원 초과가 기준입니다.^[1]

Q. 원룸 건물(다가구) 한 채만 가지고 있으면 어떻게 되나요? 구분등기가 안 된 다가구주택은 1개 주택으로 봅니다.^[10] 다른 주택이 없으면 3주택 요건에 걸리지 않습니다. 다만 주택 수가 1채여도 그 건물 전 가구의 보증금은 합산되므로, 거주 주택이 따로 있거나 집을 한 채 더 사서 3주택이 되면 3억원 선을 금방 넘길 수 있습니다.

Q. 부부 공동명의로 나누면 주택 수가 줄어드나요? 주택 수는 부부 합산으로 셉니다.^[10] 명의를 나눠도 주택 수 판정은 그대로이고, 수입금액 계산과 소득 배분만 지분에 따라 나뉩니다.^[11]

Q. 소형주택 특례가 정말 올해 끝나나요? 현행법 적용기한은 2026년 12월 31일입니다.^[1] 정부가 2029년 12월 31일까지 연장하는 안을 2026년 세제개편안에 담아 국회에 제출했고,^[2] 2026년 10월 29일 현재 심사 중입니다.^[3] 2023년에도 같은 방식으로 적용기한이 연장된 전례가 있습니다.^[5]

작성 기준 및 참고자료

• 정보 기준일: 2026년 10월 29일
• 적용 범위: 대한민국 전국 / 거주자 개인이 보유한 주택의 임대소득. 상가 등 주택이 아닌 부동산은 계산식이 달라 이 글의 적용 대상이 아닙니다.
• 확인 기준: 소득세법 제25조·제12조·제64조의2·제81조의12, 같은 법 시행령 제53조·제8조의2, 같은 법 시행규칙 제23조, 주택임대차보호법 제7조의2와 같은 법 시행령 제9조 원문(국가법령정보센터)과 국세청 주택임대소득 안내, 재정경제부 2026년 세제개편안 상세본을 확인했습니다.
• 확인 수준: 소형주택 특례 3년 연장은 국회에 제출된 정부 개정안 단계이며 확정된 법령이 아닙니다. 2027년 귀속분에 적용될 정기예금이자율은 아직 정해지지 않아, 본문의 금액은 2026년 10월 29일 현재 유효한 연 3.1%를 적용한 가정 계산입니다.
• 변경 가능성: 국회 심사 결과와 시행규칙 개정에 따라 내용이 달라질 수 있습니다. 개별 사안의 세액 판단은 세무서 또는 세무대리인의 확인을 받으시기 바랍니다.