입주자 가이드
전세사기 예방 체크리스트, 계약 전 보증금 지키는 법
계약 전 등기부등본은 계약 전·계약 당일·잔금일 총 3번 확인하고, 소유자와 임대인이 같은 사람인지 신분증으로 대조해야 해요. 전입세대확인서와 임대인 미납국세는 계약 전후로 확인 방법이 달라지므로, 미리 절차를 알아두면 세금 체납 위험을 줄일 수 있어요. 입주 당일 전입신고와 확정일자를 함께 받아야 대항력·우선변제권이 생기고, 전세보증금반환보증HUG 가입까지 챙기면 만약의 상황에 대비할 수 있어요.
3줄 요약 - 계약 전 등기부등본은 계약 전·계약 당일·잔금일 총 3번 확인하고, 소유자와 임대인이 같은 사람인지 신분증으로 대조해야 해요. - 전입세대확인서와 임대인 미납국세는 계약 전후로 확인 방법이 달라지므로, 미리 절차를 알아두면 세금 체납 위험을 줄일 수 있어요. - 입주 당일 전입신고와 확정일자를 함께 받아야 대항력·우선변제권이 생기고, 전세보증금반환보증(HUG) 가입까지 챙기면 만약의 상황에 대비할 수 있어요.
자취방이든 첫 전세든, 계약서에 도장 찍기 직전이 제일 떨립니다.
뉴스에서 전세사기 소식을 하도 많이 봐서 그런지, 계약서를 앞에 두고도 "이 집, 정말 괜찮은 걸까" 하는 불안이 먼저 드는데요.
전세사기는 대부분 계약 전에 몇 가지만 확인하면 위험 신호를 미리 알아챌 수 있는 경우가 많습니다. 그래서 오늘은 계약 전에 실제로 확인해야 할 항목을 순서대로 정리해볼게요.
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전세사기, 어떤 방식으로 벌어질까요?
전세사기는 임대인이 보증금을 고의로 돌려주지 않거나, 애초에 돌려줄 능력이나 의사가 없는 구조에서 계약을 유도해 보증금을 편취하는 사건을 말합니다.[1]
대표적인 유형은 이렇습니다.
- 깡통전세: 매매가와 비슷하거나 더 높은 금액으로 전세를 놓아, 사실상 세입자의 보증금으로 집을 사는 구조예요. 시세 파악이 어려운 신축 빌라·오피스텔에서 자주 나타납니다.[2]
- 무자본 갭투자: 임대인이 자기 돈 없이 세입자 보증금만으로 여러 채를 사들이는 방식이에요. 집값이 오르지 않으면 보증금을 돌려줄 방법이 없어져요.
- 신탁 악용: 소유권이 신탁회사에 넘어간 사실을 숨기거나 배당순위를 속이는 경우입니다. 등기부등본 갑구에 "신탁"이 표시되면 신탁원부까지 함께 확인해야 해요.
- 이중계약·위임장 사기: 한 집으로 여러 세입자와 동시에 계약하거나, 위조된 위임장으로 대리인 행세를 하는 경우예요.
이런 유형을 알고 있으면, 계약 전에 뭘 봐야 할지가 훨씬 명확해집니다.
등기부등본, 언제 몇 번 확인해야 할까?
등기부등본은 계약 전, 계약 당일(도장 찍기 직전), 잔금일까지 총 3번 확인하는 게 권장돼요. 계약 이후 잔금 전까지 근저당이 새로 설정되는 등 권리관계가 바뀔 수 있기 때문입니다.
확인할 때는 이 두 가지를 꼭 챙기세요.
- 갑구: 등기상 소유자와 실제 계약하는 임대인이 같은 사람인지 신분증과 대조합니다.
- 을구: 근저당권 채권최고액을 확인합니다. 근저당 채권최고액과 전세보증금을 더한 금액이 매매 시세의 상당 비율을 넘으면, 경매나 공매로 넘어갔을 때 보증금을 온전히 돌려받기 어려워질 위험이 커진다는 게 일반적으로 알려진 위험 신호예요.
등기부등본은 대법원 인터넷등기소에서 열람·발급할 수 있어요(수수료 있음).
전입세대확인서·미납국세, 계약 전에도 확인할 수 있어요
전입세대확인서는 다른 세입자가 이미 전입해 있는지 확인하는 서류예요. 세대주·임차인·임대차계약자 등이 신청할 수 있고, 읍·면·동 주민센터에서 열람·발급받을 수 있습니다.[3]
- 계약 전 확인하려면 임대인 동의(신분증·도장이 담긴 위임장)가 필요해요.
- 계약 체결 후에는 임대차 계약서만으로 신청할 수 있어요.
임대인의 미납국세도 확인 가능한데요, 시점에 따라 절차가 조금 달라요.
- 계약 전에는 임대인 동의를 받아 관할 세무서에서 열람 신청할 수 있어요.
- 계약을 체결한 뒤에는 임차보증금이 1천만원을 초과하는 경우, 임대인 동의 없이도 계약 체결일부터 임대차 개시일 전까지 미납국세를 열람할 수 있습니다.[4]
국세·지방세는 확정일자보다 먼저 변제되는 경우가 있어서(구체적인 우선순위는 사안마다 다를 수 있어요), 세금 체납 여부를 확인해두는 게 중요하다고 안내되고 있어요.
전입신고와 확정일자, 입주 당일 바로 챙기세요
주택임대차보호법에 따르면 대항력과 우선변제권은 각각 이렇게 발생해요.[5]
- 대항력: 주택의 인도(입주)와 전입신고를 마치면 그다음 날 오전 0시부터 제3자에게 임차권을 주장할 수 있어요. 공동주택은 전입신고에 동·호수까지 정확히 기재해야 하고, 누락되면 대항력을 인정받지 못할 수 있어요.
- 우선변제권: 경매·공매가 진행될 때 후순위 권리자보다 먼저 보증금을 변제받을 권리예요. 대항요건(인도+전입신고)에 확정일자까지 갖춰야 하고, 모두 마친 다음 날 오전 0시부터 효력이 생겨요.
확정일자는 읍·면사무소, 동주민센터, 지방법원, 등기소, 공증인에게서 받을 수 있고 수수료는 일반적으로 600원 수준으로 안내됩니다.
💬 이사한 날 전입신고와 확정일자를 같이 받아야 그 사이 공백 기간의 위험을 줄일 수 있어요.
전세보증금반환보증(HUG), 가입해두면 안심돼요
주택도시보증공사(HUG)의 전세보증금반환보증은 임대인이 자력으로 전세금을 돌려주지 못할 위험에 대비하는 보증 상품이에요.[6]
- 보증기간은 일반적으로 최장 7년, 특례 대상은 최장 5년까지 가능하다고 안내돼요.
- 보증료율은 주택 유형과 전세금·주택가격 비율 구간에 따라 차등 적용됩니다.
- 신청은 보증기간이 6개월 이상 남아 있을 때 가능하다고 안내되는데요, 자료에 따라 표현이 조금씩 달라서 정확한 신청 시기는 HUG 상담(1566-9009)이나 공식 홈페이지에서 다시 확인하는 게 안전해요.
- HUG 외에도 SGI서울보증, 한국주택금융공사(HF)에 비슷한 반환보증 상품이 있다고 알려져 있어요.
가입 한도나 정확한 보증료율은 시점에 따라 계속 바뀌는 편이라, 신청 직전 khug.or.kr에서 최신 기준을 한 번 더 확인하는 걸 추천드려요.
실무적으로는, 동거동락처럼 임대관리를 전문적으로 운영하는 곳들은 입주 전에 등기부등본·권리관계를 미리 확인해주는 경우가 많아요. 자취가 처음이라 서류 확인이 막막하다면, 이런 도움을 받는 것도 방법이에요.
계약 전 체크리스트 한눈에 보기
| 확인 항목 | 확인 시점 | 확인 방법 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 등기부등본(소유자·근저당) | 계약 전/계약 당일/잔금일(총 3회) | 대법원 인터넷등기소 | 소유자-임대인 동일인 확인 필수 |
| 전입세대확인서 | 계약 전(임대인 동의 필요)/계약 후(계약서만) | 주민센터 방문 | 다른 세입자 전입 여부 확인 |
| 임대인 미납국세 | 계약 전(동의 필요)/계약 후 보증금 1천만원 초과 시(동의 불요) | 관할 세무서 | 세금 체납 시 우선 변제 위험 |
| 전입신고·확정일자 | 입주 당일 즉시 | 주민센터, 정부24 온라인 | 대항력·우선변제권 취득 요건 |
| 전세보증금반환보증 가입 | 계약 후, 보증기간 6개월 이상 남았을 때 | HUG/SGI/HF 등 | 보증료 발생, 한도·요율 별도 확인 |
자주 묻는 질문
Q. 이미 전세사기를 당한 것 같으면 어떻게 하나요? 「전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법」에 따른 피해자 요건(보증금 5억원 이하, 다수 피해, 사기 의도 의심 등)에 해당하는지 먼저 확인하고, 국토교통부 전세사기피해지원위원회나 지자체 피해지원센터에 피해자 결정을 신청할 수 있어요. 신청 기한은 2027년 5월 31일까지로 연장됐어요.[7][8]
Q. 집주인 동의 없이 미납 세금을 확인할 수 있나요? 계약 전에는 원칙적으로 임대인 동의가 필요하지만, 계약 체결 후 임차보증금이 1천만원을 초과하면 동의 없이도 계약일부터 임대차 개시일 전까지 열람할 수 있어요.[4]
Q. 전입신고와 확정일자, 둘 다 꼭 받아야 하나요? 네, 전입신고는 대항력, 확정일자는 우선변제권의 요건이라 둘 다 갖춰야 경매·공매 상황에서 보증금을 우선 변제받을 권리가 생겨요.[5]
Q. 전세보증금반환보증은 누구나 가입할 수 있나요? HUG 등에서 운영하는 상품으로, 임대차 계약기간이 일정 기간 이상 남아 있어야 신청 가능해요. 구체적인 한도·요율·서류는 시점마다 달라질 수 있어서 공식 홈페이지 확인이 필요해요.[6]
마무리하며 정리할게요
전세사기 예방은 결국 등기부등본으로 권리관계를 확인하고, 전입신고·확정일자로 법적 권리를 확보하고, 전세보증금반환보증으로 만약의 상황을 대비하는 세 단계로 요약돼요.
계약서에 도장 찍기 전, 오늘 정리한 체크리스트 순서대로 하나씩만 짚어봐도 위험 신호를 미리 알아챌 수 있을 거예요. 서류 확인이 낯설게 느껴진다면 동거동락 입주 문의를 통해 계약 전 확인 절차를 함께 안내받는 것도 방법이에요.
여러분의 안전한 자취 생활을 응원합니다.
작성 기준 및 참고자료
- 정보 기준일: 2026년 9월 7일
- 적용 범위: 대한민국 주택임대차(전세) 계약 전반
- 확인 기준: 주택임대차보호법, 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법, 국세징수법 시행령, HUG 전세보증금반환보증 상품 안내 등 공식 자료
- 변경 가능성: 관련 법령·보증 상품의 요율·한도·시행 기준은 개정 시 내용이 달라질 수 있습니다.
공식 참고자료