임대인 가이드
재산세 2기분 9월 납부, 토지분 임대인 체크리스트
9월 2기분은 주택분 잔여 절반과 토지분 전액만 부과되며, 건축물·선박·항공기는 이미 7월에 완납된 상태입니다. 토지분은 종합합산·별도합산·분리과세 3가지로 나뉘어 세율이 다르고, 원룸·다가구 부속토지는 이 분류 대상이 아니라 상가·나대지 등을 보유한 임대인만 확인하면 됩니다. 건물을 철거하면 부속토지의 과세 분류가 바뀔 수 있고, 9월 토지분 고지서는 12월 종합부동산세 대상 여부를 가늠하는 참고 자료가 됩니다.
3줄 요약 - 9월 2기분은 주택분 잔여 절반과 토지분 전액만 부과되며, 건축물·선박·항공기는 이미 7월에 완납된 상태입니다. - 토지분은 종합합산·별도합산·분리과세 3가지로 나뉘어 세율이 다르고, 원룸·다가구 부속토지는 이 분류 대상이 아니라 상가·나대지 등을 보유한 임대인만 확인하면 됩니다. - 건물을 철거하면 부속토지의 과세 분류가 바뀔 수 있고, 9월 토지분 고지서는 12월 종합부동산세 대상 여부를 가늠하는 참고 자료가 됩니다.
9월이 되면 재산세 고지서가 또 한 번 날아옵니다. 다주택·다가구를 보유한 임대인이라면 "7월에 이미 냈는데 또 뭐가 나온 거지" 싶을 수 있는데요.
결론부터 말씀드리면, 9월(2기분)에 새로 부과되는 항목은 주택분 재산세의 남은 절반(연세액 20만 원 초과 주택만 해당)과 토지분 재산세 전액, 두 가지뿐입니다. 상가·근린생활시설 등 건축물분과 선박·항공기는 이미 7월에 전액 납부가 끝난 상태입니다.[1]
7월 정기분에서는 전체 구조와 여러 채 보유 시 고지서 관리를 다뤘다면, 이번에는 9월에만 해당하는 토지분과 철거·리모델링, 12월 종합부동산세로 이어지는 흐름을 중심으로 정리해보겠습니다.
9월 2기분, 실제로 부과되는 항목은 무엇일까
2026년 재산세 납부기간은 1기(주택분 절반+건축물+선박·항공기) 7월 16일~7월 31일, 2기(주택분 나머지 절반+토지분) 9월 16일~9월 30일입니다. 건축물과 선박·항공기는 매년 7월에 한 번만 부과되고, 토지는 매년 9월에 한 번만 부과됩니다.[1]
주택분은 연세액이 20만 원을 초과하면 7월·9월에 절반씩 나뉘어 고지되고, 20만 원 이하라면 7월에 이미 전액이 부과됐습니다. 즉 세액이 낮은 소형 원룸·다가구는 9월에 고지서 자체가 오지 않을 수 있습니다.[1]
정리하면 9월 고지서를 받는 임대인은 ①연세액 20만 원을 넘는 주택을 보유했거나, ②나대지·상가 부속토지·농지 등 토지를 보유한 경우 중 하나 이상에 해당합니다. 상가·근린생활시설만 단독으로 보유했다면 건축물분은 7월에 이미 끝났으므로 9월에 따로 낼 것이 없습니다.
토지분 재산세, 3가지로 나뉘어 세율이 다르다
토지에 대한 재산세는 종합합산과세대상, 별도합산과세대상, 분리과세대상 세 가지로 구분되고, 분류에 따라 세율 구조 자체가 다릅니다.[2]
| 구분 | 대표 대상 | 세율 구간(표준세율) | 비고 |
|---|---|---|---|
| 종합합산과세대상 | 나대지, 잡종지, 기준면적 초과 부속토지 | 5,000만 원 이하 0.2% / 5,000만~1억 원 0.3% / 1억 원 초과 0.5% | 세부담이 가장 큰 편 |
| 별도합산과세대상 | 상가·사무실 등 영업용 건물 부속토지, 공장용지 | 2억 원 이하 0.2% / 2억~10억 원 0.3% / 10억 원 초과 0.4% | 종합합산보다 낮음 |
| 분리과세대상 | 농지·임야·목장용지 / 골프장·고급오락장 | 농지류 0.07% / 골프장 등 4% / 그 외 0.2% | 정책 목적상 저율·고율 혼재 |
세율표를 보면[3], 같은 면적이라도 나대지처럼 종합합산으로 묶이는 토지가 상가 부속토지 같은 별도합산 토지보다 더 낮은 과세표준 구간에서부터 높은 세율이 적용됩니다. 노후 건물을 철거하고 나대지 상태로 오래 방치하면 이 기간 종합합산으로 전환돼 부담이 커질 수 있다는 점을 놓치기 쉽습니다.
💬 원룸·다가구는 건물과 부속토지가 "주택"으로 함께 과세표준이 산정되기 때문에, 이 토지분 3분류 자체가 적용되지 않는다는 점을 먼저 확인해두면 좋습니다.
원룸·다가구는 대상이 아니고, 상가·나대지는 확인이 필요하다
원룸·다가구주택은 건물과 부속토지가 하나로 묶여 "주택"으로 과세표준이 산정됩니다. 따라서 이 부속토지는 앞서 본 종합합산·별도합산 같은 토지분 과세대상에 별도로 포함되지 않습니다.[4]
반면 상가·근린생활시설·꼬마빌딩의 부속토지, 그리고 건물 없이 보유한 나대지는 토지분으로 별도 과세됩니다. 원룸·다가구와 상가를 함께 보유한 임대인이라면, 원룸·다가구 부속토지는 신경 쓸 필요가 없지만 상가나 나대지 부분은 9월 고지서에서 종합합산인지 별도합산인지 따로 확인해야 합니다.
다만 물건별 건축물대장과 과세 유형에 따라 산정 방식이 달라질 수 있어, 애매한 물건이 있다면 관할 시·군·구 세무부서에 확인하는 것이 정확합니다.
건물을 철거하면 토지 과세가 달라질 수 있다
노후 다가구를 재건축하거나 리모델링하기 위해 건물을 철거하는 경우, 그 부속토지의 과세 분류가 바뀔 수 있다는 점도 함께 확인할 필요가 있습니다.
지방세법 제106조는 별도합산과세대상에 "철거·멸실된 건축물 또는 주택의 부속토지"를 포함하고 있어, 철거 직후 일정 기간·조건에서는 곧바로 종합합산으로 전환되지 않는 경우가 있을 수 있습니다.[2] 다만 이 기간과 요건의 구체적인 수치는 이번 조사에서 확인하지 못했으므로, 관할 지자체 세무부서나 지방세법 시행령 원문으로 재확인이 필요합니다.
6월 1일(과세기준일) 시점에 건물이 이미 철거되고 없다면 그 물건은 그해 건축물분·주택분이 아니라 토지분으로만 과세됩니다. 반대로 6월 1일 이후에 철거했다면 그해는 기존 과세 유형대로 부과됩니다.[1] 착공 전 공백 기간이 길어질수록 종합합산으로 전환돼 재산세가 늘어날 수 있다는 점을, 재건축·리모델링을 계획 중인 임대인이라면 미리 확인해두는 편이 안전합니다.
9월 토지분이 12월 종합부동산세로 이어지는 이유
종합부동산세는 재산세와 별개의 국세이지만, 토지 관련 종부세 대상 여부는 "토지분 재산세 납세의무자"를 기준으로 판단합니다. 전국 합산 종합합산토지의 공시가격이 5억 원을 초과하거나, 별도합산토지의 공시가격이 80억 원을 초과하는 납세의무자가 각각 종부세 대상이 됩니다.[5]
즉 9월에 받은 토지분 재산세 고지서의 과세대상 구분과 공시가격은, 12월 종부세 대상 여부를 미리 가늠해볼 수 있는 참고 자료가 됩니다. 종부세 과세기준일도 재산세와 동일하게 매년 6월 1일입니다.[5]
여러 필지의 나대지나 상가 부속토지를 보유한 임대인이라면, 9월 고지서를 계기로 전국 합산 공시가격을 한 번 점검해보는 것이 12월에 갑자기 놀라지 않는 방법입니다. 다만 개인별 종부세 해당 여부는 세무 전문가나 국세청 홈택스에서 정확히 확인하시기를 권합니다.
9월(2기분)에만 확인할 체크리스트
- [ ] 보유 물건 중 연세액 20만 원 초과 주택이 있는지 (9월 잔여분 발생 여부)
- [ ] 상가·근린생활시설·꼬마빌딩·나대지 등 토지분 과세대상 물건을 보유했는지
- [ ] 보유 토지가 종합합산·별도합산·분리과세 중 어디에 해당하는지 고지서에서 확인했는지
- [ ] 최근 건물을 철거했거나 재건축·리모델링 착공 전 공백 상태인 물건이 있는지
- [ ] 전국 합산 토지 공시가격이 종부세 기준(종합합산 5억 원/별도합산 80억 원)에 근접하는지
- [ ] 고지 금액이 재산세 본세와 도시지역분(0.14%)을 합한 총액인지 (가산세율·분할납부·카드납부 방법은 7월 정기분과 동일하게 진행하시면 됩니다)
여러 채 보유 시 고지서를 물건별로 나눠 관리하는 방법이나 위택스·이택스 조회 방법은 7월 정기분 안내와 동일하므로 이번 글에서는 생략합니다.
자주 묻는 질문
Q. 원룸·다가구 건물도 토지분 재산세를 따로 내나요? 원룸·다가구는 건물과 부속토지가 "주택"으로 함께 과세표준이 산정되기 때문에 별도의 토지분 과세대상이 아닙니다. 다만 상가·근린생활시설·나대지 등을 별도로 보유하고 있다면 그 토지는 9월에 별도 고지서를 받게 됩니다.
Q. 건물을 철거(멸실)하면 재산세가 어떻게 바뀌나요? 부속토지의 과세 분류가 바뀔 수 있습니다. 지방세법상 철거·멸실된 부속토지가 일정 조건에서 별도합산으로 인정되는 경우가 있지만, 정확한 인정 기간·요건은 관할 세무부서 확인이 필요합니다. 재건축·리모델링을 위한 철거 후 공백 기간이 길어지면 종합합산으로 전환돼 세부담이 늘어날 수 있습니다.
Q. 9월 재산세와 12월 종합부동산세는 어떻게 연결되나요? 전국 합산 종합합산토지 공시가격이 5억 원, 별도합산토지 공시가격이 80억 원을 초과하는 토지분 재산세 납세의무자는 12월 종부세 대상이 됩니다. 9월 고지서의 공시가격과 과세대상 구분을 보면 12월 대상 여부를 미리 가늠할 수 있습니다.
세금 시즌은 7월과 9월, 두 번으로 끝나지 않습니다. 여기에 공실 관리, 시설 점검, 임차인 민원까지 겹치면 건물 하나를 보유한 것만으로도 챙길 일이 계속 쌓이는 셈입니다. 세금 신고·납부 자체는 임대관리 위탁의 영역이 아니지만, 반복되는 행정 부담 옆에서 공실과 시설, 입주자 관리까지 함께 정리해야 한다면 임대관리 위탁을 검토해보시는 것도 방법입니다.
작성 기준 및 참고자료
- 정보 기준일: 2026년 8월 20일
- 적용 범위: 전국 재산세·종합부동산세 공통 기준 (서초구·부천시 사례는 지자체 안내 인용이며, 세부 조례는 지역마다 다를 수 있습니다)
- 확인 기준: 지방세법 제106조(과세대상의 구분)·제111조(세율), 국세청 종합부동산세 안내, 서초구청·부천시청 공식 재산세 안내
- 변경 가능성: 관련 세율·기준이 개정되면 이 글의 내용이 달라질 수 있습니다.
공식 참고자료