부동산 이야기

신축 대신 통매입 리모델링, 노후주택이 코리빙하우스로 바뀌는 이유

골조가 튼튼한 노후 단독·다가구는 신축보다 통매입 리모델링이 비용·기간·행정 절차 면에서 유리한 경우가 많습니다. 서울 코리빙공유주거 시장은 9년 만에 약 4.7~6배 성장했고, 임대 수요도 매년 큰 폭으로 늘고 있습니다. 코리빙으로 용도를 바꾸려면 임대형기숙사 요건20실 이상, 공동취사시설 이용 세대 50% 이상 등을 사전에 확인해야 합니다.

작성·검수 동거동락 편집팀게시일 2026-08-26출처 동거동락

3줄 요약 - 골조가 튼튼한 노후 단독·다가구는 신축보다 통매입 리모델링이 비용·기간·행정 절차 면에서 유리한 경우가 많습니다. - 서울 코리빙(공유주거) 시장은 9년 만에 약 4.7~6배 성장했고, 임대 수요도 매년 큰 폭으로 늘고 있습니다. - 코리빙으로 용도를 바꾸려면 임대형기숙사 요건(20실 이상, 공동취사시설 이용 세대 50% 이상 등)을 사전에 확인해야 합니다.

노후 단독·다가구를 갖고 계신 임대인이라면 한 번쯤 "이 건물, 신축을 할지 그냥 리모델링만 할지" 고민해보셨을 겁니다.

결론부터 말씀드리면, 골조가 튼튼한 건물이라면 신축보다 통매입 후 리모델링이 비용·기간·행정 절차 모든 면에서 유리한 경우가 많습니다. 특히 최근에는 리모델링한 건물을 코리빙하우스(공유주거)로 전환하는 사례가 늘고 있는데요.

왜 신축 대신 리모델링을, 그중에서도 왜 코리빙 전환을 택하는 임대인이 늘고 있는지 데이터로 정리해보겠습니다.

노후 단독주택이 리모델링을 거쳐 코리빙하우스로 바뀌는 과정을 보여주는 비포·애프터 비교 이미지

신축과 리모델링, 무엇이 다를까?

전국 주택 재고 가운데 이미 절반 이상이 준공 20년을 넘긴 노후주택으로 알려져 있습니다.

이런 건물을 가진 임대인은 결국 세 갈래 선택지 앞에 서게 됩니다. 그대로 둘지, 완전히 헐고 신축할지, 매입해서 리모델링할지입니다.

세 선택지 중 최근 눈에 띄게 늘고 있는 것이 세 번째, 그중에서도 노후 단독·다가구를 통째로 매입한 뒤 리모델링해 코리빙하우스로 전환하는 방식입니다. 신축과 리모델링의 차이를 비용·기간·규제 세 축으로 비교하면 다음과 같습니다.

구분	신축	리모델링(통매입)
비용	기초 공사·상하수도·전기 인입 등 기반시설 비용 추가[1]	골조가 튼튼하면 신축 대비 낮은 비용 수준(업계 통상 언급값)[2]
기간	인허가부터 착공, 준공까지 여러 단계를 순차로 거쳐 전체 기간이 긴 편(사업장별 편차 큼)	기존 골조 활용으로 인허가 단계가 비교적 단순
행정 절차	개발행위 허가, 정비계획·구역지정 등 필요한 경우 있음[1]	기부채납 의무 면제·완화 등 절차가 간소한 경우 많음[3]
공실 리스크	착공~준공까지 장기간 무수익 구간 발생	상대적으로 짧은 공사 기간으로 리스크 구간 축소

여기서 "신축 대비 40~60% 저렴하다", "자재비·인건비가 8~15% 올랐다" 같은 수치는 업계에서 통상 언급되는 참고값이지, 모든 현장에 그대로 적용되는 공식 통계는 아닙니다.[2] 실제 비용·수익률 계산은 건물마다 다르므로, 구체적인 평당 단가와 수익률 시뮬레이션은 앞선 리모델링 수익률 관련 글을 참고하시는 것을 권합니다.

신축 대신 리모델링을 택하는 이유 — 규제와 리스크

비용·기간 못지않게 중요한 것이 행정 절차입니다.

노후 단독주택을 완전히 헐고 다시 짓는(재건축) 경우, 정비계획 수립이나 구역 지정 같은 복잡한 행정 절차를 거쳐야 하는 경우가 많습니다. 반면 리모델링은 기존 골조를 활용하기 때문에 이런 절차가 생략되거나 간소해지는 경우가 많습니다.[3]

정부도 이런 흐름에 맞춰 움직이고 있습니다. 국토교통부는 2025년 업무계획에서 리모델링 사업절차 간소화와 공사비 검증 제도 마련을 발표했고, 관련 주택법 개정안도 국회에 발의돼 계류 중입니다.[4] 다만 법안 처리 경과는 계속 바뀔 수 있는 사안이므로 최신 상황은 별도 확인이 필요합니다.

💬 재건축과 리모델링을 헷갈리는 분들이 많은데, 핵심 차이는 "골조를 완전히 철거하느냐"입니다. 골조를 살릴 수 있다면 리모델링 쪽이 절차·기간 면에서 유리한 경우가 많습니다.

지금 코리빙 시장이 커지는 이유

리모델링을 택하는 임대인이 늘어난 만큼, 그 리모델링의 결과물로 코리빙하우스를 선택하는 경우도 함께 늘고 있습니다.

서울 코리빙(소형 공유임대) 시장은 2016년 2,000가구 미만에서 2025~2026년 약 7,300~7,400가구 수준으로, 9년 만에 약 4.7~6배 성장했습니다.[5] 통계 출처마다 집계 단위(가구·실·인원)가 조금씩 달라 정확한 배수에는 차이가 있지만, 큰 폭으로 성장했다는 방향성은 공통적입니다.

수요 쪽 지표도 비슷하게 움직입니다. 서울 코리빙 임대 수요는 2022~2024년 연평균 22% 증가했고, 2024년 임대차 계약 건수는 전년 대비 29% 급증했습니다.[6] 코리빙 중위 임대료는 약 90만 원 수준으로, 전용면적당 임대료 기준으로는 오피스텔보다 최대 2.6배 높다는 분석도 있습니다.[7]

성장 배경에는 인구·가구 구조 변화가 있습니다. 서울 인구는 2017년 985만 명에서 2025년 930만 명으로 줄었지만, 같은 기간 가구 수는 420만에서 450만으로 늘었습니다. 1인 가구 중심으로 가구 수가 늘면서 도심 소형 임대주거 수요가 커졌다는 분석입니다.[6] 실제로 서울 1인 가구 비중은 2024년 기준 전체 가구의 40%에 근접했습니다.[6]

전세대출 규제와 전세 매물 감소가 맞물리면서 임대차 시장의 무게중심이 월세로 옮겨가는 흐름도 코리빙 수요를 뒷받침합니다. 서울 오피스텔 전세 거래는 줄고 월세 거래는 늘어난 추세가 이를 보여줍니다.[6]

코리빙하우스로 전환하려면 — 임대형기숙사 요건

노후 단독·다가구를 코리빙으로 운영하려면 건축법상 용도 자체를 바꿔야 하는 경우가 있습니다. 이때 관련되는 개념이 '임대형기숙사'입니다.

임대형기숙사는 건축법상 기숙사의 하위 용도로 신설된 개념으로, 개별 실 단위의 구분 소유(분양)를 금지합니다. 핵심 요건은 다음과 같습니다.[8]

임대사업자가 1인 가구를 위해 20실 이상 규모로 운영해야 합니다.
공동취사시설을 이용하는 세대 수가 전체 세대 수의 50% 이상이어야 합니다.
연면적 제한은 없으며, 주차 공간은 200㎡당 1대, 1인당 필수면적은 화장실 포함 10㎡가 기준으로 제시됩니다.

다만 이 수치들은 2차 보도를 통해 확인한 내용이므로, 실제 사업을 검토하신다면 국가법령정보센터에서 최신 건축법 시행령 원문을 한 번 더 확인하시는 것이 안전합니다.

임대인이 매입·리모델링 전 확인할 체크리스트

[ ] 보유(또는 매입 예정) 건물이 재건축이 사실상 어려운 조건인지, 리모델링으로 개선 가능한 골조 상태인지
[ ] 신축 시 예상 인허가~준공 기간과 리모델링 예상 기간을 나란히 비교했는지
[ ] 신축 시 추가되는 기반시설 인입 비용, 개발행위 허가 필요 여부를 확인했는지
[ ] 코리빙(임대형기숙사) 전환 시 20실 이상, 공동취사시설 이용 세대 50% 이상 요건을 충족할 수 있는지
[ ] 단순 리모델링과 코리빙 전환(임대료 인상 폭은 크지만 운영 역량이 필요) 중 어느 쪽이 건물·입지에 맞는지
[ ] 매입 전 실측 기반 리모델링 견적을 최소 2곳 이상에서 받아 비교했는지
[ ] 리모델링·용도전환 후 직접 운영할지, 전문 업체에 위탁운영을 맡길지

실무적으로는 이 체크리스트에서 가장 자주 놓치는 부분이 마지막 항목입니다. 리모델링과 용도전환까지는 어떻게든 진행하더라도, 이후 코리빙 운영(입주자 모집, 공용공간 관리, 커뮤니티 운영)까지 임대인이 직접 맡으려면 생각보다 많은 시간과 노하우가 필요합니다.

동거동락은 노후 단독·다가구를 통매입한 뒤 리모델링을 거쳐 코리빙하우스로 전환하고, 이후 운영까지 위탁으로 이어가는 구조로 사업을 운영하고 있습니다. 매입 판단 단계부터 리모델링, 이후 운영까지 한 흐름으로 검토해볼 수 있다는 점이 이 방식의 특징입니다.

매입부터 리모델링, 코리빙 운영까지 이어지는 흐름을 보여주는 단계별 다이어그램

자주 묻는 질문

Q. 노후 단독주택, 신축과 리모델링 중 뭐가 나은가요? 정해진 정답은 없지만, 골조가 튼튼한 건물이라면 리모델링이 비용·기간 면에서 유리한 경우가 많습니다. 신축은 초기 투자금이 크고, 착공부터 준공까지 공실 상태를 감내해야 하는 기간이 상대적으로 깁니다.

Q. 통매입 리모델링이란 정확히 무엇인가요? 노후 단독·다가구주택을 호실별로 나누지 않고 건물 전체를 매입한 뒤 리모델링해 임대 상품으로 전환하는 방식입니다. 기존 건물의 토지·구조체를 그대로 활용하기 때문에 신축보다 비용과 기간을 줄일 수 있습니다.

Q. 리모델링만 하는 것과 코리빙으로 전환하는 것, 차이는 무엇인가요? 단순 리모델링은 기존 임대 구조를 유지한 채 시설만 개선하는 방식이고, 코리빙 전환은 임대형기숙사 용도로 바꿔 임대료를 더 높게 책정할 수 있는 대신 공동취사시설 등 요건을 갖추고 운영 역량도 함께 필요합니다.

작성 기준 및 참고자료

정보 기준일: 2026년 8월 26일
적용 범위: 서울 지역 노후 단독·다가구 및 코리빙(임대형기숙사) 전환을 검토하는 임대인
확인 기준: 언론 보도, 민간 리서치 자료, 대한건축사협회 건축사신문 등을 통해 확인한 시장 동향 및 법적 요건
변경 가능성: 건축법 시행령, 관련 정책·법안은 개정 시 내용이 달라질 수 있습니다.

공식 참고자료

통계청 노후주택 비율 원자료와 코리빙 시장 규모 관련 공공기관(한국부동산원, 서울시 등)의 1차 공식 통계는 이번 조사에서 직접 확인하지 못했습니다. 참고용 수치로 활용하시고, 중요한 의사결정 전에는 원자료 확인을 권합니다.