쉐어하우스 시장 전망, 건물 전환 전 임대인이 볼 기준

3줄 요약 - 전국 쉐어하우스 개수를 보여주는 최신 공식 통계는 없지만, 1인 가구 증가와 월세 비중 확대라는 수요 기반은 뚜렷합니다. - 지금 쉐어하우스 시장은 "아무나 진입해도 되는 시장"이 아니라 운영 역량이 있는 사업자·자본 중심으로 재편되는 흐름이 관찰됩니다. - 건물을 전환하기 전에는 운영방식(직영·위탁·전대차)과 지역 수요부터 먼저 점검하는 것이 순서입니다.

공실이 오래가는 건물을 갖고 계신 임대인이라면, 한 번쯤 쉐어하우스나 코리빙 전환을 검토해보셨을 것입니다.

다만 막상 알아보려 하면 "지금도 성장하는 시장이 맞는지", "직영과 위탁 중 뭐가 나은지" 판단할 기준이 마땅치 않은 경우가 많습니다.

이 글에서는 공식 통계와 업계 조사 자료를 바탕으로, 건물 전환을 검토하는 임대인이 참고할 만한 시장 흐름과 판단 기준을 정리해보겠습니다.

쉐어하우스 시장, 지금도 성장하고 있을까요?

결론부터 말씀드리면, 전국 쉐어하우스 개수를 보여주는 최신 공식 통계는 존재하지 않습니다.

다만 수요를 뒷받침하는 구조적 지표는 확인됩니다. 국가데이터처 발표에 따르면 2024년 1인 가구는 804만 5천 가구로 전체 가구의 36.1%를 차지해 역대 최대를 기록했습니다. 서울은 39.9%로 전국에서 1인 가구 비중이 가장 높습니다.

여기에 국토교통부 2024년도 주거실태조사에서 나온 임차가구의 월소득 대비 월임대료 비율(RIR)도 전국 평균 15.8%, 수도권은 18.4%로 나타났습니다. 전세보다 월세 형태의 주거가 늘어나는 배경인 셈입니다.

실제로 콜리어스(Colliers)가 2025년 6월 발표한 보고서에서는 2025년 1분기 서울 주택 임대차 계약 중 월세 비중이 64.6%로 분기 기준 역대 최대를 기록했다는 수치도 확인됩니다. 수요 기반은 분명히 존재하는 셈입니다.

왜 "성장기"가 아니라 "재편기"라고 보는 것이 정확할까요?

2013년 이후 쉐어하우스는 매년 신규 공급이 이어지는 성장기를 지났습니다. 민간 플랫폼 조사 기준으로 2019년 상반기 전국 쉐어하우스는 약 1,000곳 안팎(컴앤스테이 1,020개, 셰어킴 910개, 두 조사 수치는 다소 차이가 있습니다)까지 늘었던 것으로 파악됩니다.

이후 코로나19를 지나며 개인 공간·위생·관리 품질에 대한 입주자 기대치가 전반적으로 높아졌다는 논조가 다수 확인됩니다. 다만 이 흐름을 쉐어하우스만의 통계로 단정 짓기는 어렵고, 주거 전반에 걸친 일반적 트렌드로 보는 것이 안전합니다.

최근에는 쉐어하우스보다 상위 개념인 코리빙(co-living) 시장으로 무게중심이 옮겨가고 있습니다. 콜리어스 보고서에 따르면 2024년 기준 서울 코리빙 단지는 약 100곳, 약 8,700실 규모로 추정되고, 2025년까지 1만 5천 실을 넘어설 것으로 전망됩니다. 법인의 임대형 주거시설 운영을 허용하는 제도 변화와 함께, 해외 코리빙 브랜드의 서울 진출도 이어지고 있습니다.

즉 "쉐어하우스가 다시 뜬다"기보다, 운영력이 검증된 전문 운영사와 자본이 결합하는 시장으로 재편되고 있다고 보는 편이 더 정확합니다.

💬 쉐어하우스 시장은 개수가 느는 것보다, 운영 품질을 갖춘 사업자 중심으로 재편되고 있다는 방향성 자체가 더 중요한 신호입니다.

쉐어하우스와 코리빙, 무엇이 다를까요?

두 개념 사이에 명확한 법적 구분은 없습니다. 다만 업계에서는 통상 아래와 같이 구분해 부르는 경향이 확인됩니다.

※ 위 구분은 법적 정의가 아니라 업계 보도를 종합한 통상적 구분입니다.

직영·위탁운영·전대차, 임대인이 고를 수 있는 운영방식은?

건축공간연구원(AURI) 조사에 따르면 쉐어하우스 운영방식은 크게 세 가지로 나뉩니다.

세 방식 중 어느 쪽이 수익성 면에서 우월한지를 보여주는 정량적 비교 통계는 아직 확인되지 않습니다. 다만 위탁운영과 전대차는 입주자 모집, 생활 민원, 시설관리 같은 실무 부담을 전문 운영자에게 넘길 수 있다는 구조적 차이가 있습니다.

실무적으로는 건물주가 직접 입주자 관리까지 감당하기 어려운 경우, 위탁운영이나 전대차 형태로 시작해보는 편이 부담을 줄이는 방법이 됩니다. 동거동락 운영 기준으로도, 소유자의 역할과 위탁 범위를 계약 초기에 명확히 정리하는 것을 첫 단계로 두고 있습니다.

건물을 쉐어하우스로 전환하기 전, 무엇을 점검해야 할까요?

전환을 검토하는 임대인이라면 아래 항목을 먼저 점검해보시는 것이 순서입니다.

• 건물 구조·용도가 다인 거주 형태에 적합한지
• 주변 지역의 1인 가구·청년층 수요가 실제로 있는지
• 직영·위탁운영·전대차 중 어떤 방식으로 운영할지
• 초기 인테리어·시설 개선 비용을 어느 정도까지 감당할 수 있는지
• 입주자 모집과 생활 관리를 담당할 인력을 확보할 수 있는지

구체적인 수익률이나 회수 기간은 개별 건물의 입지와 조건에 따라 크게 달라지므로, 이 글에서 일률적인 수치로 단정하지는 않겠습니다. 다만 건축공간연구원 조사에서 쉐어하우스 입주자의 주거환경 만족도는 높은 편이지만 1년 미만의 단기 거주 경향이 있다는 점은, 회전율을 감안한 운영 계획이 필요하다는 신호로 참고할 만합니다.

자주 묻는 질문

Q. 쉐어하우스 시장이 지금도 성장하고 있나요? 전국 개수를 보여주는 최신 공식 통계는 없지만, 1인 가구 증가와 월세 비중 확대라는 수요 기반은 뚜렷합니다. 다만 신규 진입보다는 운영 역량 중심으로 시장이 재편되는 흐름이 관찰됩니다.

Q. 쉐어하우스 위탁운영은 직영보다 나은가요? 정량적으로 우월성을 비교한 통계는 확인되지 않습니다. 다만 위탁운영은 소유자의 실무 부담을 줄일 수 있다는 구조적 장점이 있습니다.

Q. 내 건물을 지금 쉐어하우스로 전환해도 될까요? 지역 수요와 건물 구조, 운영방식, 초기 비용을 먼저 점검한 뒤 판단하시는 것을 권합니다. 확정적인 수익률을 먼저 약속하기보다, 조건을 하나씩 짚어보는 편이 안전합니다.

마무리하며 정리하겠습니다

쉐어하우스 시장은 개수가 느는 성장기를 지나, 운영 역량을 갖춘 사업자·자본이 결합하는 재편기에 들어섰습니다.

1인 가구 증가와 월세 비중 확대라는 수요 기반은 여전히 뚜렷하지만, 전환을 검토하는 임대인이라면 지역 수요와 운영방식부터 차근히 짚어보시는 것이 순서입니다.

건물 전환이나 위탁운영을 구체적으로 검토하고 계시다면, 동거동락과 같이 실무 경험이 있는 운영사와 조건을 먼저 상담해보시는 것도 판단에 도움이 될 것입니다.

여러분의 건물이 좋은 방향으로 활용되기를 응원합니다.