불법건축물 양성화 방법과 이행강제금, 임대인이 알아야 할 것

3줄 요약 - 위반건축물은 정부24에서 건축물대장을 '열람'하면 표제부 표시로 바로 확인할 수 있어요. - 이행강제금은 시정될 때까지 무기한 반복 부과되며(2019년 5회 상한 폐지), 소유권 변경·소규모 주거용은 감경받을 수 있어요. - 2025년 10월 발표된 한시적 양성화 특별법은 2026년 5월 현재 국회 논의 중이라, 아직 확정된 건 아니에요.

건물을 갖고 계신 분들 중에, 건축물대장을 열람했다가 '위반건축물'이라는 노란 딱지를 보고 당황하신 분들 많으시죠.

매년 반복되는 이행강제금도 부담이지만, 전세보증보험 가입이 막히거나 매매·대출 심사에서 불리해지는 게 더 큰 문제인데요.

그래서 오늘은 불법건축물과 위반건축물의 차이부터, 이행강제금 계산 방식, 그리고 양성화(합법화) 절차까지 임대인 입장에서 차근히 정리해볼게요.

1. 불법건축물과 위반건축물, 뭐가 다를까?

두 용어는 일상에서 자주 섞어 쓰지만, 사실 기준이 다릅니다.

불법건축물은 허가·신고 없이 신축·증축·용도변경 등을 했지만 아직 단속에 적발되지 않은 상태예요.

위반건축물은 단속에 적발돼 건축물대장에 '위반건축물'로 등재·표시된 상태고요. 이 차이는 건축물대장 등재 여부에서 갈립니다.

흔한 위반 유형으로는 베란다·발코니 불법 확장, 옥상 옥탑방 설치, 무단 용도변경(근린생활시설을 주거용으로 쓰는 경우 등), 건폐율·용적률 초과가 있어요.

2. 우리 건물이 위반건축물인지 어떻게 확인할까?

방법은 간단해요. 정부24(www.gov.kr) 에서 '발급'이 아니라 '열람'을 선택하면 무료로 확인할 수 있습니다.

확인 5단계

1. 정부24 접속 → 건축물대장 메뉴 이동
2. '열람' 선택(발급은 유료, 열람은 무료)
3. 건축물 소재지 입력 후 조회
4. 표제부 상단에 '위반건축물' 표시(노란색 딱지) 여부 확인
5. '변동사항' 항목에서 등재 사유와 시정 이력 확인

특히 임대인이라면 이 부분을 꼭 챙기셔야 해요. 위반건축물로 등재된 상태에서는 원칙적으로 전세보증보험 가입이 불가능하거든요. 임차인 모집 단계에서 알려지면 계약 자체가 어려워질 수 있고, 매매나 담보대출 심사에서도 불리하게 작용합니다.

3. 이행강제금, 얼마나 나오고 어떻게 계산될까?

기본 계산식은 '시가표준액(㎡당) × 위반면적 × 부과비율 × 가중·감경 요소'인데요.

다만 위반 유형별 정확한 부과비율은 자료마다 표현이 조금씩 달라요. 실제 금액은 관할 지자체 조례와 최신 시행령을 확인해야 정확합니다.

대신 감경받을 수 있는 조건은 여러 자료에서 공통적으로 확인되니, 아래 표로 정리해볼게요.

반대로 영리 목적(임대 등)으로 위반 부분을 사용하면서 위반면적이 50㎡를 초과하거나, 3년 이내 2회 이상 반복 위반한 경우에는 최대 100%까지 가중 부과될 수 있어요.

4. 이행강제금, 몇 번까지 나올까? ('5회 상한'은 옛날 얘기)

이 부분에서 오해가 정말 많은데요. 예전에는 이행강제금이 최대 5회까지만 부과되는 상한이 있었어요.

하지만 2019년 4월 23일 건축법 개정으로 이 5회 상한이 폐지되었습니다. 지금은 위반사항이 시정될 때까지 횟수 제한 없이, 통상 연 1~2회 주기로 무기한 반복 부과돼요.

"이행강제금 5번 내면 끝난다"는 정보를 보신 적 있다면, 그건 2019년 개정 이전 기준일 가능성이 높으니 참고만 하시는 게 안전해요.

💬 이행강제금은 시정하지 않는 이상 계속 쌓이는 구조예요. 방치할수록 부담이 커지니, 확인되면 되도록 빨리 방향을 정하는 게 좋아요.

여기에 더해 도시지역 내 무허가 건축은 건축주·시공자에게 3년 이하 징역 또는 5억 원 이하 벌금 같은 형사처벌도 이행강제금과 별개로 적용될 수 있어요.

5. 불법건축물 양성화, 어떤 절차로 진행될까?

'양성화'는 위반 부분을 합법 요건에 맞게 정리해 건축물대장의 위반 표시를 없애는 과정이에요. 실무에서 공통적으로 제시되는 흐름은 이렇습니다.

1. 건축사 선임 및 현황 조사 — 위반 부분 실측, 구조·안전 문제 확인
2. 시정 또는 이행계획서 준비 — 철거할 부분과 유지할 부분 구분
3. 서류 준비 — 건축물 현황도, 구조안전 확인 자료 등
4. 관할 지자체 신고·승인 — 승인되면 위반건축물 표기 삭제

법적 요건(용도지역·지구단위계획 위배 없음)을 충족하고 구조 안전성이 확보되면 양성화가 가능하지만, 건폐율·용적률을 과도하게 초과했거나 도로·하천 등 공공시설을 침범한 경우는 어려울 수 있어요. 소요 기간은 사안마다 다르지만 보통 몇 개월 단위로 걸리니, 진행 전 건축사와 미리 상담해보시는 걸 권해요.

6. 2026년 양성화 특별법, 지금 어디까지 왔을까?

2025년 10월 국토교통부가 소규모 주거용 위반건축물을 한시적으로 합법화하는 '특정건축물 정리에 관한 특별조치법' 추진 방안을 발표했어요.

전국 위반건축물 약 14만 8천 동 중 주거용이 8만 3천 동, 그중 소규모 단독·다가구·다세대주택이 4만 6천 동으로 절반 이상을 차지한다고 하니 관심을 가질 만한 임대인이 꽤 많을 것 같아요.

대상 기준은 2014년 유사 특별조치법 사례(단독주택 165㎡ 이하, 다가구 330㎡ 이하 등)를 참고할 수 있지만, 이번 특별법의 정확한 기준은 국회 논의를 거쳐 확정될 예정이고 2026년 5월 현재 아직 확정되지 않았어요.

법안이 국회에서 계류 중이라는 이야기도 나오는데, 이 부분은 1차 자료로 재확인이 필요한 내용이라 "국회 논의 중"이라는 정도로만 알아두시면 될 것 같아요. 참고로 2014년 특별조치법 시행 당시에는 전국적으로 2만 6,924동이 실제로 양성화된 선례가 있어요.

7. 양성화하지 않고 두면 어떤 리스크가 있을까?

정리하면, 양성화 여부에 따라 임대인이 감당해야 하는 부담이 꽤 달라져요.

특히 "모르고 산 건물주"도 이행강제금을 그대로 승계할 수 있다는 점이 알려지면서 화제가 되기도 했어요. 건물을 매입하기 전에 건축물대장부터 열람해보는 습관이 중요한 이유예요.

실무적으로는 다가구·다세대·꼬마빌딩을 관리하다 보면, 매입이나 인수 시점, 리모델링·용도변경을 검토하는 시점에 위반건축물 여부부터 먼저 짚고 넘어가는 경우가 많아요. 동거동락 운영 기준으로도 건물을 새로 맡을 때 건축물 현황을 함께 점검하는 편인데, 이렇게 초반에 확인해두면 이후 이행강제금 리스크를 줄이는 데 실질적으로 도움이 돼요.

자주 묻는 질문

Q. 위반건축물 상태로 임대(전세)를 놓을 수 있나요? 법적으로 임대 자체가 전면 금지되는 건 아니에요. 다만 전세보증보험 가입이 원칙적으로 불가능해 임차인 모집에 실질적인 제약이 생길 수 있어요.

Q. 이행강제금 5회만 내면 합법 전환되나요? 아니에요. 2019년 4월 23일 건축법 개정으로 5회 상한이 폐지됐고, 지금은 시정될 때까지 횟수 제한 없이 부과됩니다.

Q. 2026년 양성화 특별법이 통과되면 자동으로 합법화되나요? 2026년 5월 현재 법안은 국회 논의 단계이고, 최종 통과 여부와 확정 기준은 아직 확인되지 않았어요. 통과되더라도 대상 기준을 충족해야 할 가능성이 높습니다.

정리하자면, 위반건축물인지 여부는 정부24 열람만으로 금방 확인할 수 있고, 이행강제금은 시정 전까지 계속 쌓이는 구조라는 게 핵심이에요.

2026년 양성화 특별법은 아직 확정되지 않았으니, 지금 당장 건물을 점검하고 필요하면 건축사와 상담해 방향을 정해두시는 게 마음 편할 것 같아요.

건물주분들의 현명한 판단을 응원합니다.