등기부등본 보는 법, 처음 집 구하는 분이라면 꼭 챙겨야 할 것

3줄 요약 - 등기부등본은 표제부·갑구·을구로 나뉘며, 갑구에선 소유자와 압류 여부, 을구에선 근저당·전세권을 확인해야 해요. - 인터넷등기소에서 열람 700원, 발급 1,000원이면 충분하고, '말소사항 포함'을 꼭 체크해야 과거 위험 이력까지 볼 수 있어요. - 등기부등본만으로 부족한 부분(다른 세입자 보증금, 임대인 신용 등)은 확정일자 부여현황이나 안심전세 앱으로 보완하면 좋아요.

처음 집을 구하시는 분들, 계약서 도장 찍기 전에 등기부등본이라는 말은 들어봤는데 정확히 뭘 봐야 하는지 막막하시죠.

용어도 낯설고, 표제부·갑구·을구처럼 한자투성이 항목들이 쏟아지니 그냥 부동산 사장님 말만 믿고 넘어가는 경우도 많은데요.

그럼 등기부등본이 뭔지, 어디서 떼는지, 그리고 처음 집 구할 때 꼭 봐야 할 부분이 어디인지 차근히 정리해볼게요.

등기부등본이 뭔가요?

등기부등본의 정식 명칭은 등기사항전부증명서예요.

부동산의 소유권과 권리관계를 공적으로 증명하는 문서로, 누가 집주인인지, 그 집에 빚이나 권리 제한이 걸려 있는지를 보여주는 서류예요.

등기부등본은 표제부, 갑구, 을구 세 부분으로 구성돼 있어요. 표제부는 부동산의 물리적 정보(주소, 면적 등), 갑구는 소유권 관련 정보(현재 소유자, 압류·가압류 등), 을구는 소유권 외의 권리(근저당, 전세권, 임차권 등)를 담고 있어요.

처음 집을 구하는 분에게는 계약 전 반드시 확인해야 하는 가장 기본적인 안전장치인 셈이에요. 대법원 인터넷등기소(www.iros.go.kr) 에서 누구나 발급·열람할 수 있고, 임대인 동의 없이도 확인 가능해요.

표제부·갑구·을구, 각각 뭘 보면 될까?

표제부 — 주소와 면적이 맞는지부터

표제부에는 부동산의 소재 지번, 건물명칭 및 번호, 전용면적, 토지 용도 등 물리적 특성과 위치 정보가 담겨 있어요.

계약하려는 주소·동·호수·면적이 계약서, 그리고 실제 매물과 정확히 일치하는지부터 확인해야 해요. 특히 아파트나 다세대주택은 동·호수가 정확히 일치하는지까지 봐야 한다는 점, 기억해두세요.

갑구 — 진짜 집주인인지 확인하는 곳

갑구는 건물이 지어진 시점부터 현재까지 소유권이 어떻게 바뀌어왔는지를 보여줘요. 가장 마지막에 기재된 사람이 현재 소유자고요.

계약서·신분증상 이름, 주민등록번호(또는 생년월일), 주소가 등기부상 소유자 정보와 일치하는지 반드시 대조해야 해요.

갑구에는 압류, 가압류, 가처분, 가등기, 강제경매개시결정 같은 항목도 함께 기록돼요. 이런 항목이 보이면 위험 신호로 보고 계약을 피하는 게 안전해요.

을구 — 빚이 얼마나 있는 집인지 확인하는 곳

을구에는 근저당권, 전세권, 임차권, 지상권, 지역권 같은 소유권 외의 권리관계가 표시돼요.

근저당권은 집주인이 부동산을 담보로 금융권에서 돈을 빌렸을 때 설정되는 권리예요. 이때 채권최고액이 기재되는데, 실제 대출금의 약 110~130% 수준으로 설정되는 경우가 많다고 알려져 있어요.

을구에 임차권등기명령 기록이 있다면, 이전 세입자가 보증금을 돌려받지 못해 법적 조치를 취한 이력이 있다는 뜻이에요. 이런 경우도 계약을 피하는 게 좋아요.

등기부등본은 어디서, 얼마에 발급받나요?

등기부등본은 세 가지 방법으로 확인할 수 있어요.

1. 대법원 인터넷등기소(www.iros.go.kr) — 회원가입 없이 비회원으로도 열람·발급 가능해요. 접속 → 부동산 등기 메뉴에서 열람/발급 선택 → 등기기록 유형·말소사항 포함 여부 선택 → 결제 → 출력 또는 화면 열람 순으로 진행하면 돼요.
2. 무인민원발급기 — 모든 무인발급기에서 가능한 건 아니라서, 방문 전 정부24에서 등기부등본 발급 가능 기기 위치를 확인하는 게 좋아요. 수수료는 1,000원이고 현금만 가능한 경우가 많아요.
3. 등기소 직접 방문 — 관할 제한 없이 가까운 등기소 어디서나 발급 가능해요.

비용은 인터넷 열람이 700원, 발급(관인 포함, 공식 제출용)이 1,000원 수준이에요. 등기소 창구 방문 시 1,200원 정도로 안내하는 자료도 있어서 시기에 따라 다소 차이가 있을 수 있어요. 무인발급기는 1,000원이에요.

열람과 발급의 차이도 알아두면 좋아요. 열람은 화면으로만 보는 거라 공식 제출용으로는 쓸 수 없고, 발급은 관인이 찍혀서 은행이나 관공서 제출이 가능해요. 결제 후 1시간 이내 재출력은 무료라는 점도 참고하세요.

💬 발급·열람할 때 '말소사항 포함'을 꼭 체크하세요. 체크하지 않으면 과거에 있었다가 해소(말소)된 근저당·가압류·경매 이력은 보이지 않아요. 해결된 권리는 빨간 줄(말소선)로 표시되는데, 이 부분을 빼고 보면 과거에 위험했던 집인지 놓칠 수 있어요.

계약 전 꼭 확인해야 할 체크리스트

처음 집을 구하는 분이라면 아래 순서대로 한 번씩 짚어보시면 좋아요.

• 소유자 일치 확인 — 갑구의 최종 소유자 이름·주민등록번호(또는 생년월일)·주소가 계약 상대방 신분증, 계약서 정보와 일치하는지 본다. 대리인과 계약한다면 위임장과 인감증명서를 반드시 요구한다.
• 갑구의 권리 제한 여부 — 압류, 가압류, 가처분, 가등기, 경매개시결정이 있는지 확인한다. 있으면 계약하지 않는 게 원칙이다.
• 을구의 근저당·전세권·임차권 확인 — 근저당권의 채권최고액과 본인이 들어갈 보증금을 합쳐 주택 시세의 70~80%를 넘으면 '깡통전세' 위험이 있다고 봐요. 통상적으로 선순위 채무와 임차보증금 합계가 주택가격의 80% 이하일 때 비교적 안전한 계약으로 판단하는 편인데, 이건 법적으로 정해진 고정 기준은 아니고 통용되는 가이드 정도로 알아두시면 좋아요.
• 신탁등기 여부 확인 — 등기부에 신탁등기가 되어 있으면 소유자(수탁자)가 신탁회사로 변경된 상태예요. 이 경우 신탁원부까지 함께 확인해서, 임대 권한이 있는 자(통상 수탁자 또는 신탁회사 동의를 받은 위탁자)와 계약해야 해요. 신탁회사 동의 없이 위탁자(원래 집주인)와 계약하면 임차인이 법적으로 보호받지 못하고 최악의 경우 보증금을 모두 잃을 수도 있어요. 신탁등기된 부동산은 전세보증보험 가입이 거절되는 경우도 많다고 해요.
• 다가구주택의 선순위 임차인 확인 — 다가구주택은 다른 세입자들의 보증금 규모가 등기부에 직접 나오지 않아요. 임대인 동의를 받아 건물 전체의 확정일자 부여현황을 발급받아 선순위 보증금 총액을 가늠해보는 게 안전해요.
• 계약 후 즉시 전입신고 + 확정일자 — 계약 후에는 전입신고(대항력 확보)와 확정일자(우선변제권 확보)를 최대한 빨리 받아야 해요. 이 두 가지가 있어야 추후 경매·공매가 진행돼도 보증금을 우선 돌려받을 권리가 생겨요.

참고로 2024년 12월 21일부터는 신탁부동산 거래 시 주의사항을 등기부에 직접 기재하는 제도가 시행돼서, 등기부만 봐도 "신탁원부를 확인하라"는 안내가 표시되도록 개선됐다고 해요.

등기부등본만 보면 충분할까?

등기부등본은 가장 기본이 되는 확인 수단이지만, 그것만으로 모든 위험을 막을 수는 없어요.

다가구주택의 다른 세입자 보증금이나 임대인의 세금 체납 이력 같은 정보는 등기부등본에 나오지 않거든요.

이런 부분은 국토교통부·HUG·한국부동산원·공인중개사협회 등이 함께 운영하는 '안심전세 앱'으로 보완할 수 있어요. 임대인의 과거 보증사고 이력, HUG 보증보험 가입 금지 여부, 악성임대인 등록 여부, 세금 체납 이력 등을 확인할 수 있고요. 2025년 9월부터는 매물의 위험도와 임대인 위험도를 종합해 '안전/주의/위험' 등급으로 보여주는 통합 진단 서비스도 제공한다고 해요.

또 하나, 최근엔 전세사기 피해자 지원 제도도 계속 보완되고 있어요. 2026년 4월 23일에는 전세사기특별법 개정안이 국회를 통과했는데요. LH 등 공공주택사업자의 피해주택 직접 매입 권한이 강화되고, 경·공매 유예·정지 신청 권한도 신설됐어요. 전세사기특별법의 효력 기간도 2027년 5월 31일까지 연장돼서, 2025년 5월 31일 이전 전세계약을 체결한 분까지 지원 대상에 포함된다고 해요.

이렇게 제도가 보강되고 있다는 걸 알아두면, 혹시 모를 상황에서도 어디에 도움을 요청할 수 있는지 미리 알고 시작할 수 있어요.

자주 묻는 질문

Q. 등기부등본은 어디서 발급받나요? 대법원 인터넷등기소(www.iros.go.kr), 등기부등본 발급이 가능한 무인민원발급기, 가까운 등기소 창구 세 곳에서 발급·열람할 수 있어요. 인터넷 열람은 700원, 발급은 1,000원 수준이에요.

Q. 등기부등본에서 가장 먼저 봐야 할 부분은? 갑구의 최종 소유자 정보가 계약 상대방 신분증과 일치하는지, 압류·가압류 같은 소유권 제한이 있는지를 먼저 봐요. 그다음 을구에서 근저당·전세권·임차권 설정 여부를 확인하면 돼요.

Q. 등기부등본만 보면 깡통전세를 피할 수 있나요? 근저당 채권최고액과 보증금 합계를 시세와 비교해서 위험도를 가늠할 수는 있지만, 등기부에 안 나오는 임대인의 세금 체납이나 다가구주택의 다른 세입자 보증금 같은 정보는 확정일자 부여현황, 안심전세 앱 등으로 별도 확인하는 게 안전해요.

처음 집을 구할 때는 등기부등본이라는 말 자체가 부담스럽게 느껴질 수 있어요.

하지만 막상 펼쳐보면 표제부에서 주소·면적 맞는지, 갑구에서 소유자와 압류 여부, 을구에서 근저당·전세권만 차례로 짚으면 되는 비교적 단순한 구조예요.

여기에 '말소사항 포함' 체크, 그리고 계약 후 전입신고와 확정일자까지 챙기면 기본적인 안전장치는 거의 다 갖춘 셈이에요.

처음 집을 구하시는 모든 분들이 안전하고 후회 없는 계약을 하시길 응원할게요.