다가구주택 층수완화, 건축면적 1000㎡로 확대…11월12일 시행

3줄 요약 - 다가구주택 층수 제한이 3층에서 4층으로, 다세대·다가구주택 건축면적 제한이 660㎡에서 1,000㎡로 완화되는 「건축법 시행령」 개정안이 2026년 11월 3일 국무회의를 통과해 11월 12일부터 시행됩니다.^[1] - 이번 완화는 신축·증축·재건축 때 적용되는 '상한' 기준이라, 용적률·건폐율·주차장법 같은 다른 기준은 그대로 적용되고 기존 건물이 저절로 커지는 것도 아닙니다. - 다가구·다세대주택을 소유한 임대인이라면 내 대지의 용적률 여유를 먼저 확인하고, 신축·증축·재건축을 검토할 때 이번 기준 적용 여부를 함께 챙겨보는 게 좋습니다.

다가구주택 층수 제한이 3층에서 4층으로, 다세대·다가구주택 건축면적 제한은 660㎡에서 1,000㎡로 늘어나요.^[1]

국토교통부가 2026년 11월 3일 국무회의에서 의결한 「건축법 시행령」 개정안이 11월 12일부터 시행되면서 달라지는 내용인데요.^[1]

이번 다가구주택 층수완화는 30년 넘게 묶여 있던 기준을 손본 거라서, 신축이나 증축, 재건축을 고민하는 다가구·다세대주택 소유자라면 한 번은 짚어봐야 할 변화예요. 오늘 발표된 내용을 바탕으로 무엇이 달라지고, 내 건물엔 어떤 의미인지 차근히 정리해볼게요.

핵심부터 보면, 뭐가 언제부터 달라지나요

이번 개정에서 가장 눈에 띄는 변화는 두 가지예요.

먼저 다세대·다가구주택 한 동의 건축면적(바닥면적) 제한이 660㎡에서 1,000㎡로, 약 51.5% 늘어나요.^[1] 국토교통부는 1990년대 이후 30년 넘게 묶여 있던 기준이라고 설명했어요.^[1]

다가구주택의 층수 제한도 주택으로 쓰는 층수 기준(지하층 제외) 3개층 이하에서 4개층 이하로, 한 층 늘어나요.^[1]

여기에 두 가지가 더 따라와요.

• 다세대주택에 주민공동시설을 설치하면, 건축위원회 심의를 거쳐 용적률을 완화받을 수 있어요.^[1] 구체적인 완화 비율이나 심의 기준은 아직 공개되지 않았어요.
• 건물 높이 10m 초과~17m 이하 구간의 일조권 이격거리가 대지경계선 기준 5m로 고정돼요.^[1] 기존에는 높이가 올라갈수록 사선으로 후퇴해야 했는데, 이 구간은 수직으로 올릴 수 있게 되는 셈이에요.

층수가 한 층 늘어나는 만큼 같은 대지에서 공급 가구 수도 약 33% 늘어날 수 있다는 분석도 있어요.^[2][3] 다만 이 수치는 3개층을 4개층으로 바꾸는 비율을 단순 계산한 설명이라, 실제 가구 수 증가는 대지별 용적률이나 법정 주차대수 같은 다른 조건에 따라 달라질 수 있어요.

💬 완화된 수치는 어디까지나 '상한'이 올라간 거예요. 용적률·건폐율 같은 다른 기준을 다 채워야 적용할 수 있다는 점은 꼭 기억해두면 좋아요.

건축법 시행령 개정, 어떻게 여기까지 왔나요

이번 개정은 갑자기 나온 게 아니에요.

2026년 8월 13일, 국토교통부는 부동산(주택 신속공급) 대책을 발표하면서 다세대·다가구주택 건축기준 합리화를 이미 예고했어요.^[2][4][5] 이후 10월에 「건축법 시행령」 일부개정령안이 입법예고를 거쳤고, 11월 3일 국무회의 의결로 이어졌어요.^[1]

8·13 대책 발표부터 오늘 시행령 개정까지 약 3개월이 걸린 셈인데요. "발표 → 입법예고 → 국무회의 의결 → 시행"이라는 통상적인 절차를 따른 것으로 보여요.

국토부 이진철 건축정책관은 "다세대·다가구주택은 과거 도시팽창기 신속한 주택공급을 위해 도입됐으나, 경직된 건축 기준으로 변화된 개발여건과 생활양식을 충분히 담아내지 못하는 한계가 있었다"고 설명했어요.^[1]

"도시형생활주택 6층 완화"와는 다른 이야기예요

같은 8·13 대책에는 도시형생활주택(단지형 연립·단지형 다세대 등)의 최대 층수를 5층에서 6층으로 완화하는 내용도 함께 들어 있었어요.^[2][3][4]

헷갈리기 쉬운데, 이건 오늘 시행되는 「건축법 시행령」 개정과는 별도로 「주택법 시행령」 개정 트랙으로 추진되고 있어요.^[2] 건축위원회 심의를 거쳐야 하고, 제1종 전용·일반주거지역은 이 완화에서 빠져 기존 5층 제한을 유지한다는 보도도 있어요.

이 주택법 시행령 쪽의 국무회의 의결이나 시행일은 아직 확인되지 않았어요. 그러니 "다세대주택이면 다 6층까지 지을 수 있게 됐다"고 오늘 뉴스를 넓게 해석하지 않는 게 좋아요. 오늘(11월 3일) 국무회의를 통과한 건 건축면적·층수·일조권 기준을 담은 「건축법 시행령」이고, 도시형생활주택 6층 완화는 아직 별도로 진행 중인 사안이에요.

임대인이라면 꼭 확인해야 할 것

다가구·다세대주택을 갖고 있다면, 이번 뉴스를 보고 바로 체크해볼 수 있는 것들을 정리해볼게요.

• 내 대지의 용적률·건폐율 여유부터 확인하기: 건축면적·층수 상한이 올라갔어도, 용적률을 이미 다 채운 대지라면 당장 더 큰 건물을 지을 수 있는 건 아니에요. 국토부도 용적률 상한을 다 채우지 못한 중·대규모 대지에서 효과가 크다고 설명했어요.^[1]
• 적용 시점은 신축·증축·재건축: 이미 지어진 건물의 면적·층수가 자동으로 늘어나는 건 아니에요. 시행령 개정은 보통 새로 짓거나 고칠 때 적용되는 기준인 경우가 많아서, 기존 건물에 곧바로 소급 적용된다고 보기는 어려워요.
• 설계 재검토는 11월 12일 이후 기준으로: 신축·증축·재건축을 검토 중이라면, 구청 건축과나 건축사를 통해 새 기준으로 다시 검토받아볼 만해요.
• 주민공동시설 용적률 완화는 아직 세부 기준 미공개: 완화 비율이나 심의 기준이 공개되면, 건축위원회 심의 절차를 별도로 확인해야 해요.

다가구·다세대주택부터 쉐어하우스로 전환하는 건물까지 다양한 유형을 관리하는 동거동락 입장에서 봐도, 이런 기준 변화는 신축이나 리모델링을 검토하는 임대인에게 실무적으로 참고가 될 만한 정보예요.

자주 묻는 질문

이미 지어진 건물도 바로 더 커지나요? 아니에요. 이번 완화는 신축·증축·재건축을 할 때 적용되는 기준 상한이에요. 기존 건물의 면적·층수가 저절로 바뀌는 건 아니에요.

다세대주택이면 다 6층까지 지을 수 있나요? 아니에요. 6층 완화는 도시형생활주택에 한정된 「주택법 시행령」 개정 사안이고, 오늘 시행되는 「건축법 시행령」 개정과는 별개예요. 일반 다세대주택에 그대로 적용되는 내용이 아니에요.

마무리하며 정리할게요

다가구주택은 3층에서 4층으로, 다세대·다가구주택 건축면적은 660㎡에서 1,000㎡로 늘어나는 「건축법 시행령」 개정안이 11월 12일부터 시행돼요.^[1]

다만 용적률·건폐율 같은 다른 기준은 그대로이고, 신축·증축·재건축을 할 때 적용되는 기준이라는 점은 꼭 기억해두면 좋아요. 보유한 대지의 여유를 먼저 확인해보는 게 첫걸음이에요.

임대관리를 맡기고 있거나 맡길 계획이라면, 이런 제도 변화까지 함께 챙겨보는 것도 방법이에요.

작성 기준 및 참고자료

• 정보 기준일: 2026년 11월 3일
• 적용 범위: 전국 다세대·다가구주택. 신축·증축·재건축 시 적용되는 기준입니다.
• 확인 기준: 헤럴드경제·비즈워치·뉴스1·파이낸셜뉴스·CBS노컷뉴스 보도를 교차 확인했습니다. 국토교통부 공식 보도자료 원문과 「건축법 시행령」 개정 조문 원문은 작성 시점까지 직접 확인하지 못해, 구체적인 조문 번호는 본문에 쓰지 않았습니다.
• 변경 가능성: 주민공동시설 용적률 완화 폭 등 세부 기준은 건축위원회 심의 과정에서 구체화될 수 있습니다.