다가구주택 위반건축물 이행강제금, 임대인 대응법 3가지

3줄 요약 - 이행강제금은 벌금이 아니라 시정을 강제하는 행정 제재라서, 위반 상태가 유지되는 한 연 최대 2회, 상한 없이 반복 부과됩니다. - 임대인의 대응 경로는 크게 원상복구로 부과를 중단시키는 방법, 처분 자체를 다투는 방법, 양성화(합법화)로 전환하는 방법 세 가지입니다. - 2026년 한시적 양성화 특별법은 국회 처리 절차가 진행 중인 사안으로, 확정 시행 여부는 발행 시점에 재확인이 필요합니다.

다가구주택을 임대하다가 위반건축물 통지서나 이행강제금 고지서를 받으면, 가장 먼저 드는 생각은 "이거 한 번 내면 끝나는 건가"입니다.

결론부터 말씀드리면 아닙니다. 이행강제금은 위반 상태를 원상복구하지 않는 한 매년 반복해서 부과될 수 있는 구조입니다.[1]

이 글에서는 이행강제금이 왜 계속 나오는지, 다가구주택에서 흔히 발생하는 위반 유형은 무엇인지, 고지서를 받았을 때 임대인이 선택할 수 있는 대응 방법은 무엇인지 차근히 정리해보겠습니다.

이행강제금은 왜 한 번으로 끝나지 않을까

이행강제금은 건축법 제79조에 따른 시정명령을 받고도 정해진 기간 안에 이를 이행하지 않을 때, 허가권자가 부과하는 금전 제재입니다. 벌금이나 과태료처럼 위반 행위 자체를 처벌하는 개념이 아니라, "시정 이행을 강제"하기 위한 행정상 수단이라는 점이 핵심입니다.[1]

부과 전에는 반드시 문서로 사전 계고를 거쳐야 하고, 실제 부과 시에도 금액, 부과 사유, 납부기한, 이의제기 방법과 기관을 구체적으로 밝힌 문서로 통지하도록 되어 있습니다.[1]

문제는 그다음입니다. 건축법 제80조 제5항은 허가권자가 최초 시정명령일을 기준으로 1년에 2회 이내 범위에서, 지자체 조례가 정한 횟수만큼 시정될 때까지 반복해서 이행강제금을 부과·징수할 수 있다고 정하고 있습니다.[1] 부과 횟수에 법적 상한이 없다는 뜻입니다. 위반 상태를 그대로 두면 매년 누적되는 비용으로 봐야 합니다.

원상복구를 하고 담당 공무원의 현장 확인을 받으면 그 시점 이후의 신규 부과는 중단됩니다. 다만 이미 부과·확정된 금액은 시정 여부와 무관하게 그대로 징수 대상이라는 점은 구분해서 알아두시는 게 좋습니다.[1]

다가구주택에서 자주 발생하는 위반 유형

다가구주택은 구조상 특히 아래 네 가지 유형의 위반이 반복적으로 지적됩니다.[2]

• 옥탑·계단탑·물탱크실의 주거용 전용: 옥상 구조물을 방으로 개조해 임대하는 경우
• 필로티 주차장의 불법 용도변경: 1층 필로티 주차장을 창고나 방으로 막아버리는 경우. 다가구주택은 1층 바닥면적의 절반 이상을 필로티 주차장으로 써야 층수 산정에서 제외되는 혜택을 받는데, 이를 임의로 없애면 위반이 됩니다.
• 근린생활시설의 주택 용도변경("근생 주택"): 1층 근린생활시설로 허가받은 공간을 신고 없이 주거용으로 바꿔 임대하는 경우로, 세입자가 전입신고를 하면서 드러나는 경우가 많습니다.
• 세대 구분(방 쪼개기)에 의한 가구 수 증설: 임대수익을 늘리려고 경계벽을 새로 세우거나 헐어 세대수를 늘리는 경우로, 신고·허가 없이 진행하면 위반입니다.

다가구주택은 원칙적으로 주택으로 쓰는 층수 3개 층 이하, 19세대 이하 거주 요건을 충족해야 합니다. 1개 동 바닥면적 합계 기준은 최근 완화된 것으로 알려져 있으나, 정확한 적용 시점과 법적 근거는 관할 구청이나 법령 원문으로 다시 확인하시는 것을 권합니다.

이행강제금 고지서를 받았을 때, 임대인의 선택지 3가지

고지서를 받은 임대인이 선택할 수 있는 경로는 크게 세 가지입니다. 어느 쪽이든 먼저 고지서에 적힌 위반 내용과 산정 근거를 정확히 확인하는 것이 첫 단계입니다.

가장 확실하게 부과를 멈추는 방법은 원상복구입니다. 다만 실제로는 세입자가 거주 중이거나, 구조 변경 비용이 만만치 않아 바로 시정하기 어려운 경우도 적지 않습니다.

처분 자체에 이의가 있다면, 고지서에 명시된 이의제기 방법과 기관을 확인해 행정심판이나 행정소송으로 다툴 수 있습니다.[1] 다만 실제 불복 기간과 절차는 법령 일반 원칙과 개별 고지서 안내가 다를 수 있으므로, 관할 구청이 보낸 고지서의 안내 내용을 우선 확인하시는 것이 안전합니다.

이행강제금을 체납하면 국세·지방세 체납처분의 예에 따라 독촉, 압류, 매각(공매), 충당의 순서로 강제징수가 진행될 수 있다는 점도 알아두셔야 합니다.[1]

💬 어떤 경로를 택하든, 이행강제금 산정 근거(위반 유형별 적용 비율, 시가표준액 산정 방식)는 고지서에 구체적으로 명시되어 있으니 먼저 그 내용을 꼼꼼히 확인해보시는 것이 좋습니다.[2]

이행강제금 고지서 받았을 때 체크리스트

• 위반 내용과 부과 근거(산정 방식)를 정확히 확인했는가
• 이의제기 기한(고지서에 명시)을 확인했는가
• 원상복구가 현실적으로 가능한지 검토했는가
• 양성화 요건에 해당하는지 확인했는가
• 건축사·변호사 등 전문가 상담이 필요한지 판단했는가
• 체납 시 압류·공매 등 불이익 가능성을 인지하고 있는가

2026년 양성화 특별법, 지금 확정된 내용일까

위반 사항이 현재 건축법 기준으로는 문제가 되지 않는 경우(예: 이후 법 개정으로 허용 범위가 넓어진 경우), 정식 허가·신고 절차를 거쳐 합법 건축물로 전환하는 "양성화"를 검토할 수 있습니다. 다만 구조·피난·주차 등 안전기준 충족 여부는 건축사 등 전문가 확인이 필요한 영역입니다.

"특정건축물 정리에 관한 특별조치법"은 위반건축물을 한시적으로 양성화할 수 있게 해주는 제도로, 과거에도 여러 차례 한시적으로 제정·시행된 전례가 있습니다.[3] 즉 새로 등장한 개념이 아니라 주기적으로 재입법되어 온 제도입니다.

2026년에도 이와 관련한 법안이 국회에서 논의된 정황이 여러 자료에서 확인됩니다. 다만 통과·공포·시행 여부에 대해서는 시점에 따라 서로 다른 정보가 확인되고 있어, 이 글에서는 확정 사실로 단정하지 않습니다. 다가구주택 등 소규모 위반건축물을 한시적으로 양성화할 수 있는 특별법이 국회에서 추진·처리되는 절차를 밟고 있는 것으로 보이며, 실제 시행 여부와 접수 일정은 국가법령정보센터(law.go.kr)나 관할 구청 공지를 통해 반드시 다시 확인하시는 것을 권합니다.

자주 묻는 질문

이행강제금은 한 번만 내면 끝나나요? 아닙니다. 위반 상태를 원상복구하지 않으면 최초 시정명령일을 기준으로 연 최대 2회, 상한 없이 계속 부과될 수 있습니다.[1]

이의신청이나 불복이 가능한가요? 고지서에는 이의제기 방법과 기관이 명시되어 있어야 합니다.[1] 다만 실제 불복 기간과 절차는 고지서 안내를 우선 확인해야 합니다.

양성화하면 이미 낸 이행강제금도 돌려받을 수 있나요? 양성화로 합법 건축물이 되면 이후의 신규 부과 사유는 사라집니다. 다만 이미 부과·확정된 금액은 별도로 정산해야 하는 경우가 많아, 개별 사안에 따라 확인이 필요합니다.

임대관리를 위탁으로 맡기는 임대인 중에는 건축물대장상 위반 표기를 미처 파악하지 못한 채 매입한 경우도 있습니다. 실무적으로는 위탁관리를 시작하는 시점에 건축물대장과 위반건축물 표기 여부를 함께 확인하는 절차를 두는 것이 이런 문제를 조기에 발견하는 데 도움이 됩니다. 다가구주택 임대관리와 관련해 이런 확인 절차가 궁금하시다면, 동거동락에 문의해보셔도 좋습니다.

위반건축물 문제는 방치할수록 부담이 커지는 구조입니다. 고지서를 받으셨다면 산정 근거부터 차분히 확인하시고, 필요하다면 전문가와 함께 대응 방향을 정리해보시길 권합니다.

작성 기준 및 참고자료

• 정보 기준일: 2026년 8월 9일
• 적용 범위: 대한민국 다가구주택 임대인 (건축법 적용 대상 건축물)
• 확인 기준: 국가법령정보센터 건축법 제80조, 법제처 찾기쉬운 생활법령정보, 특정건축물 정리에 관한 특별조치법(2013년 제정본)
• 변경 가능성: 이행강제금 산정 비율, 감경 기준은 지자체 조례에 따라 다를 수 있고, 2026년 한시적 양성화 특별법의 시행 여부·시기는 국회 처리 절차에 따라 달라질 수 있습니다.

공식 참고자료

• 건축법 제80조(이행강제금) — 국가법령정보센터
• 위법한 건축행위의 유형 및 제재 — 법제처 찾기쉬운 생활법령정보
• 특정건축물 정리에 관한 특별조치법(법률 제11930호, 2013년 제정본) — 국가법령정보센터