다가구·원룸 건물 하자, 시공사에 몇 년까지 청구할 수 있나

3줄 요약 - 하자담보책임기간은 건물 한 채에 하나로 붙지 않고 공종별로 쪼개져 붙습니다. 임대인이 직접 발주한 공사라면 방수·지붕 3년, 창호설치·도장·보일러 설치 1년, 구조상 주요부분 5년입니다. - 기산점은 완공일과 목적물의 관리·사용 개시일 중 먼저 도래한 날이고, 건설산업기본법상 이 기간은 권리를 행사할 기한이 아니라 하자가 발생해야 하는 기간입니다. - 그래서 실제 승부처는 기간 안에 하자가 생겼다는 기록입니다. 전화·구두 청구로 끝내지 않고 문자·메일·내용증명으로 남겨야 합니다.

신축한 원룸 건물 외벽에 금이 가거나 옥상에서 물이 새면, 임대인이 가장 먼저 확인하려는 건 "아직 시공사에 청구할 수 있는 시점인가"입니다.

답은 공종별로 다릅니다. 임대인이 시공사에 직접 공사를 맡긴 경우라면 건설산업기본법 시행령 별표 4에 따라 방수·지붕은 3년, 미장·타일·도장·창호설치·보일러 설치는 1년, 건축물의 구조상 주요부분은 5년입니다.^[1] 기산점은 건설공사의 완공일과 목적물의 관리·사용을 개시한 날 중 먼저 도래한 날입니다.^[2]

건물 한 채에 "하자보수 5년" 같은 숫자 하나가 붙는 구조가 아닌 셈입니다. 공종별 하자담보책임기간부터 청구 절차까지 차근히 정리하겠습니다.

1. 먼저 가릴 것, 내 건물은 어느 법을 타는가

연수를 세기 전에 적용 법이 먼저 갈립니다. 임대인이 시공사에 직접 공사를 맡겼다면 도급 관계여서 민법과 건설산업기본법으로 가고, 분양받은 공동주택을 보유한 경우라면 공동주택관리법·집합건물법으로 갑니다.

이 갈림길에서 자주 어긋나는 지점이 있습니다. 공동주택관리법 제36조의 담보책임은 "분양을 목적으로 하는" 공동주택을 건축한 사업주체에게 지우는 책임입니다.^[3] 그래서 다세대주택이라도 임대 목적으로 직접 지었다면, 사업주체를 상대로 청구하는 입장이 아니라 본인이 발주자로서 시공사에 청구하는 관계로 보는 것이 일반적입니다.

다가구주택은 건축법상 단독주택, 다세대주택은 공동주택이라 하자담보책임 체계가 둘로 갈립니다. 유형을 가르는 기준과 유형별 법정 의무는 「내 건물은 다가구인가 다세대인가 — 유형별 임대인 법정 의무 지도」에서 따로 정리했으니 여기서는 반복하지 않겠습니다.

<!-- 내부 링크 자리: 위 「내 건물은 다가구인가 다세대인가 — 유형별 임대인 법정 의무 지도」 발행 URL로 교체 -->

2. 공종별 하자담보책임기간, 같은 방수가 3년과 5년으로 갈립니다

적용 법이 정해지면 연수는 공종별로 읽습니다. 아래는 임대인이 직접 발주한 경우(건설산업기본법 시행령 별표 4)와 분양 공동주택인 경우(공동주택관리법 시행령 별표 4)를 같은 공종으로 나란히 놓은 표입니다.

자료: 건설산업기본법 시행령 별표 4,^[1] 공동주택관리법 시행령 별표 4 및 같은 시행령 제36조^[4]

같은 방수공사가 한쪽에서는 3년, 다른 쪽에서는 5년입니다. 지붕도 3년과 5년으로 갈립니다. 1장의 판별을 먼저 해야 하는 실질적인 이유가 바로 이 차이에 있습니다.

표에서 한 가지는 따로 읽어야 합니다. 별표 4의 철근콘크리트 3년은 전문공사 항목이고, 괄호에서 건축공사(별표 4 제1호부터 제14호까지)에 해당하는 철근콘크리트는 제외하고 있습니다.^[1] 건물 한 채를 건축공사로 발주해 지었다면 기둥·내력벽·바닥·보 같은 구조부는 3년이 아니라 구조상 주요부분 5년으로 읽습니다.

별표 4는 공동주택 등 대형공공성 건축물의 기둥·내력벽에 10년을 따로 두고 있는데, 다가구주택은 건축법상 단독주택이어서 이 항목에는 해당하지 않는 것으로 읽힙니다.^[1] 소관 부처의 유권해석까지 확인한 내용은 아니므로, 개별 사안은 계약서와 실제 공종을 기준으로 확인하시는 편이 안전합니다.

두 공종 이상이 복합된 공사는 하자 책임을 구분할 수 없는 경우를 제외하고 각각의 세부 공종별 기간이 적용됩니다.^[1] 도급계약에서 법정 기간과 다르게 정하려면, 따로 정한 기간과 그 사유, 그로 인해 추가로 발생하는 하자보수보증 수수료까지 도급계약서에 알 수 있도록 명시해야 합니다.^[5]

3. 기간이 지나면 끝일까요, 하자발생기간과 제척기간

여기가 가장 많이 틀리는 지점입니다. 건설산업기본법상 하자담보책임기간은 그 기간 안에 발생한 하자에 대하여 수급인이 책임을 진다는 하자발생기간입니다. 기간 안에 하자가 발생했다면 그때부터 소멸시효가 완성될 때까지 담보책임이 유지된다는 것이 대법원의 판단입니다.^[6]

그래서 "3년이 지났으니 끝"이라는 정리는 정확하지 않습니다. 반대로 기간 안에 하자가 발생하지 않았다면 책임 자체가 성립하지 않습니다. 결국 다퉈지는 건 연수가 아니라 하자가 언제 생겼는지입니다.

다만 모든 체계가 같지는 않습니다. 분양받은 집합건물(오피스텔·상가 포함) 구분소유자의 담보책임 존속기간은 제척기간으로 보는 해석이 확립돼 있어, 기간 안에 권리를 행사해야 하고 중단·정지도 인정되지 않습니다.^[7]

💬 내용증명을 보냈다고 안심하기는 어렵습니다. 최고는 6개월 안에 재판상 청구·압류·가압류·가처분 등으로 이어지지 않으면 시효중단 효력을 잃습니다(민법 제174조).^[8]

4. 하자인가 노후인가, 세 가지가 함께 맞아야 청구가 섭니다

공동주택관리법은 하자를 "공사상 잘못으로 인하여 균열·침하·파손·들뜸·누수 등이 발생하여 건축물 또는 시설물의 안전상·기능상 또는 미관상의 지장을 초래할 정도의 결함"으로 정의합니다.^[3] 원인이 시공·재료·설계의 잘못이어야 하자이고, 세월이 지나며 생기는 자연적 열화나 사용·관리 소홀로 생긴 현상은 하자로 보지 않는 경우가 많습니다.

공동주택 하자 판정에는 국토교통부고시 「공동주택 하자의 조사, 보수비용 산정 및 하자판정기준」(제2025-58호)이 기준으로 쓰이고,^[9] 판정은 사용검사를 받은 설계도서를 원칙으로 합니다.^[10] 준공도서를 꼭 보관해 두어야 하는 이유가 여기에 있습니다.

그래서 "준공 7년 된 원룸 외벽에 금이 갔다"는 사실만으로는 청구가 서지 않습니다. 해당 공종의 담보책임기간 안에 발생했는지, 원인이 시공·재료·설계의 잘못인지, 준공도면대로 시공됐는지가 함께 맞아야 합니다.

5. 청구 절차 체크리스트, 계약·준공·운영 세 단계

하자 청구의 성패는 분쟁이 터진 뒤가 아니라 계약서를 쓰는 날 상당 부분 결정됩니다.

계약 단계

• 시공사가 건설업 등록 사업자인지 확인합니다. 다가구주택·다중주택은 연면적 200㎡ 이하여도 건설사업자가 시공해야 합니다.^[2]
• 공종별 하자담보책임기간을 계약서에 적습니다. 법정 기간과 다르게 정할 거라면 사유와 추가 하자보수보증 수수료까지 명시합니다.^[5]
• 하자보수보증서 제출 조건을 넣고, 보증 공종·기간·금액을 확인합니다.

준공 단계

• 완공일과 관리·사용 개시일을 서면으로 특정합니다. 기산점이 여기서 정해집니다.^[2]
• 준공도서(사용검사 설계도서) 사본을 확보합니다.
• 하자보수보증서 원본을 보관하고 공종별 보증 종료일을 캘린더에 올립니다.

운영 단계

• 입주 첫 1년 안에 도장·도배·타일·창호·보일러 설치 같은 마감·설비를 집중 점검합니다. 이 공종들은 1년입니다.
• 2~3년차에 조적·석공사와 급배수·냉난방·환기 설비(2년), 방수·지붕(3년)을 점검합니다.
• 하자를 발견하면 촬영일이 보이는 사진·영상과 발생 시점을 함께 기록합니다.
• 문자·메일·내용증명으로 서면 청구하고, 내용증명을 보냈다면 6개월 안에 후속 조치를 검토합니다.^[8]

기록의 무게는 실제 사건에서 드러납니다. 하자심사·분쟁조정 사건 중에는 담보책임기간 안에 하자보수를 청구한 사실을 객관적으로 입증하지 못해 각하되는 경우가 적지 않고, 전화나 관리앱 접수만으로는 부족하다는 지적이 있습니다. 청구 내용과 청구 시점이 함께 확인되는 서면이 필요한 셈입니다.^[11] 관리주체가 따로 없는 다가구·원룸에서는 임대인 본인이 그 기록 담당자입니다.

6. 시공사가 보수를 거부하면, 보증서와 조정 창구

먼저 확인할 것은 하자보수보증서입니다. 민간 도급공사에서는 보증금률을 도급계약으로 정하고, 시공사가 건설공제조합·전문건설공제조합·보증보험사의 보증서를 제출하는 방식이 일반적입니다.

여기서 오해가 잦습니다. 민간공사에 법으로 강제되는 하자보수보증금률은 없습니다. 흔히 인용되는 공종별 2~5%(일반건축공사 3%)는 국가를 당사자로 하는 계약, 즉 공공공사 기준입니다.^[12] 민간 발주자라면 이 요율을 참고해 계약서에 직접 정해 두는 편이 좋습니다.

보증서로 청구할 때는 보증금청구서, 보증서 또는 사본, 보증사고 사유를 증명하는 서류, 하자리스트와 하자보수 견적서처럼 손해액을 입증하는 서류가 필요합니다. 건설공제조합 기준으로는 서류 검토와 조사를 거쳐 보증금이 결정되면 7일 이내에 지급합니다.^[13] 보증서는 공종·기간·금액이 특정되어 있어서, 보증 기간을 넘겼거나 보증 대상 공종이 아니면 보증서로는 받기 어렵고 시공사에 직접 청구해야 합니다.

분양 공동주택이라면 경로가 다릅니다. 사업주체가 예치한 하자보수보증금을 입주자대표회의가 보증서 발급기관에 청구하고, 발급기관은 청구일부터 30일 이내에 지급합니다.^[14] 개별 구분소유자가 보증기관에 직접 청구하기는 어려워서, 입주자대표회의나 관리단 구성 여부가 실질적인 관문이 됩니다.

조정 창구도 갈립니다. 발주자와 시공사 사이의 분쟁은 건설산업기본법 제69조의 건설분쟁조정위원회가 조정 대상에 포함하고, 신청을 받은 날부터 60일 이내에 조정안을 작성합니다. 조정안을 수락하면 당사자 사이에 조정서와 같은 내용의 합의가 성립된 것으로 봅니다.^[2] 반면 국토교통부 하자심사·분쟁조정위원회는 공동주택의 하자를 다루는 창구라서(심사·조정 60일, 공용부분 90일), 임대 목적으로 직접 지은 다가구 임대인이 시공사와 다투는 경로는 아닙니다.^[15]

소송으로 간다면 하자보수 또는 하자보수에 갈음하는 손해배상을 청구합니다. 건물은 하자를 이유로 계약을 해제할 수는 없습니다.^[8] 실무에서는 하자감정 비용과 소요 기간이 가장 큰 변수가 되므로, 감정 범위를 어디까지 잡을지부터 검토해 보시는 게 좋습니다.

7. 정리하겠습니다

하자 청구는 "몇 년 지났나"가 아니라 "어느 법, 어느 공종, 언제 발생"의 조합으로 결정됩니다. 적용 법을 가르고, 공종별 기간을 캘린더에 올리고, 하자가 생긴 시점을 서면으로 남기는 세 가지가 실무의 뼈대인 셈입니다.

실무적으로는 이 흐름이 임대인 혼자 챙기기 어려운 영역이기도 합니다. 연차별 시설 점검을 관리 루틴에 넣어 두면 담보책임기간 안에 하자를 먼저 찾아낼 가능성이 올라가고, 세입자 민원이 들어왔을 때 시공 하자인지 노후인지 사용 부주의인지를 초기에 분류해 기록으로 남기면 뒤에 다툴 거리가 줄어듭니다. 동거동락이 임대관리·시설관리 위탁에서 맡는 일도 이런 점검과 기록입니다. 분쟁 비용을 줄이는 건 결국 그 초기 분류입니다.

신축이나 리모델링을 마치셨다면, 오늘 할 수 있는 가장 저렴한 대비는 보증서와 준공도서를 한곳에 모으고 공종별 종료일을 적어 두는 일입니다. 건물의 1년차와 3년차를 기억하는 임대인이 결국 덜 손해를 봅니다.

자주 묻는 질문

담보책임기간이 지나면 더는 청구할 수 없나요? 건설산업기본법상 기간은 하자가 발생해야 하는 기간입니다. 기간 안에 하자가 발생했다면 그 뒤로는 소멸시효가 완성되기 전까지 청구할 수 있습니다.^[6] 반대로 기간 안에 하자가 생기지 않았다면 책임이 성립하지 않습니다.

다가구와 다세대는 기간이 다른가요? 연수표가 다른 게 아니라 적용되는 법이 다릅니다. 직접 발주한 경우는 건설산업기본법으로, 분양받은 공동주택은 공동주택관리법으로 갑니다. 같은 방수공사가 3년과 5년으로 갈리는 이유입니다.^[1][4]

민간 공사도 하자보수보증금을 2~5%로 받아둘 수 있나요? 그 요율은 공공공사 기준이고, 민간공사에 법으로 강제되는 요율은 없습니다.^[12] 계약으로 정하는 영역이라 도급계약서에 직접 적어 두어야 합니다.

하자를 전화로만 알렸는데 기록이 없습니다. 지금이라도 그동안의 경과를 정리해 문자·메일·내용증명으로 다시 보내 두시는 게 좋습니다. 하자를 상세히 특정하지 못해도 하자 부위와 발생 시점, 요구사항과 이행 기한이 담긴 서면이면 청구 사실을 남기는 데 도움이 됩니다.^[11]

작성 기준 및 참고자료

• 정보 기준일: 2026년 10월 6일
• 적용 범위: 대한민국. 임대인이 발주자인 민간 건설공사 도급(다가구·원룸·다세대 신축·리모델링)을 중심으로, 분양 공동주택과의 차이를 비교했습니다. 청구 상대는 시공사(수급인)를 기준으로 했고, 세입자·보험사를 상대로 하는 분쟁은 다루지 않았습니다.
• 확인 기준: 국가법령정보센터의 건설산업기본법과 같은 법 시행령 별표 4, 공동주택관리법과 같은 법 시행령 별표 4, 민법 조문, 대법원 판결, 국토교통부고시, 법제처 찾기쉬운 생활법령정보, 건설공제조합 공식 안내를 확인했습니다. 하자소송 감정료와 평균 소송기간은 신뢰할 수 있는 출처로 확인되지 않아 숫자를 쓰지 않았고, 민간공사에는 법으로 강제되는 하자보수보증금률이 없어 공공공사 요율을 참고 기준으로만 표기했습니다. 다가구주택이 별표 4의 대형공공성 건축물에 해당하지 않는다는 부분은 소관 부처 유권해석이 아니라 조문 문언에 따른 해석입니다.
• 변경 가능성: 관련 법령·고시가 개정되면 내용이 달라질 수 있습니다.