공동명의 건물 임대차계약, 누가 하나 — 지분 과반수와 월세 분배

3줄 요약 - 공유 건물의 임대차계약 체결·해지·갱신거절은 공유자 전원 동의가 아니라 지분 과반수로 결정합니다. - 지분 1/2은 과반수가 아니어서, 50:50 공동명의는 어느 쪽도 단독으로 결정할 수 없습니다. - 월세는 지분대로 정산하지만, 공유자 전원이 공동 임대인으로 보증금을 받았다면 반환 책임은 불가분채무여서 지분이 작아도 임차인에게 전액을 청구당할 수 있습니다.

건물이 공동명의라면 임대차계약은 지분 과반수로 결정합니다. 공유자 전원의 동의가 필요한 것도 아니고, 명의자 한 사람이 아무 때나 할 수 있는 것도 아닙니다.

민법 제265조 본문은 공유물의 관리에 관한 사항을 공유자의 지분의 과반수로 결정하도록 정하고 있습니다.^[1] 대법원도 공유물을 타인에게 임대하는 행위와 그 임대차계약을 해지하는 행위를 모두 관리행위로 보았습니다.^[2]

여기서 임대인이 가장 많이 걸리는 지점이 바로 지분 1/2입니다. 과반수는 50%를 넘는 것이고, 1/2은 그 선에 닿지 못합니다.

그리고 과반수를 모아 결정했다고 해서 끝이 아닙니다. 건물을 전혀 쓰지 못한 공유자의 몫은 돈으로 정산해야 합니다. 부모·형제 공동명의, 부부 공동명의, 공동상속 건물까지 차근히 정리하겠습니다.

1. 민법은 공유물 행위를 보존·관리·처분 셋으로 나눕니다

공동명의 건물에서 무엇을 혼자 할 수 있고 무엇을 할 수 없는지는 지분 크기만으로 정해지지 않습니다. 민법이 공유물에 대한 행위를 세 갈래로 나눠 두었기 때문입니다.

임대차는 바로 가운데 칸, 관리행위입니다. 갱신거절 통지도 실질적으로 임대차를 종료시키는 행위여서 같은 관리행위로 다뤄집니다.^[2] 다만 이 법리가 확인된 사건은 상가건물 임대차보호법이 적용된 상가 사안이었습니다. 주택에 그대로 단정하기보다, 민법 제265조의 일반 원칙으로 이해하는 편이 안전합니다.

호실별로 누가 쓸지, 어느 층을 임대로 돌릴지 정하는 것도 관리에 관한 사항입니다. 대법원은 공유자 사이에 공유물을 사용·수익할 구체적인 방법을 정하는 것 역시 지분의 과반수로 결정해야 한다고 보았습니다.^[5]

반대로 과반수를 쥐었다고 해서 할 수 없는 일도 분명합니다. 건물 전체를 팔거나, 건물 전체에 근저당을 설정하거나, 나대지에 새 건물을 짓는 것은 처분·변경이라 공유자 전원 동의가 필요합니다.^[3][4] 자기 지분만 처분하는 것은 이와 별개로 단독으로 할 수 있습니다.^[6] 대법원은 사용·수익의 내용이 공유물의 기존 모습에 본질적 변화를 일으켜 관리가 아닌 처분·변경에 이르러서는 안 된다고 하면서, 나대지에 새로 건물을 건축하는 것은 관리의 범위를 넘는다고 보았습니다.^[4]

2. 그래서 우리 건물은 누가 계약할 수 있을까

등기사항전부증명서에 적힌 지분을 꺼내 놓고 계산해보면 답이 바로 나옵니다.

특히 50:50 구조가 함정입니다. 부부 공동명의, 형제 둘이 절반씩 나눠 가진 상속 건물이 전형적인데, 이 경우 어느 쪽도 임대·해지·갱신거절을 혼자 결정할 수 없습니다.

실제로 1/2씩 공유하던 상가에서 한쪽 공유자가 단독으로 갱신거절을 통지한 사안이 다툼이 됐고, 과반수 동의를 받지 않았다는 이유로 그 통지의 효력이 부정됐습니다.^[2][8]

세 사람이 비슷하게 나눠 가진 공동상속 건물도 마찬가지입니다. 지분이 가장 큰 사람이라도 50%를 넘지 못하면 혼자서는 임차인을 들이지도, 내보내지도 못하는 셈입니다.

3. 과반수를 모았을 때와 모으지 못했을 때

과반수를 모았다면

과반수 지분 공유자는 다른 공유자와 미리 관리방법을 협의하지 않았더라도 공유물의 관리에 관한 사항을 단독으로 결정할 수 있습니다.^[7] 회의를 열지 않았다거나 서면 결의를 거치지 않았다는 이유만으로 계약이 흔들리지는 않는 셈입니다.

그렇게 들어온 임차인의 점유도 적법합니다. 같은 판결에서 대법원은 과반수 지분 공유자로부터 사용·수익을 허락받은 점유자에게 소수지분 공유자가 점유배제를 구할 수 없고, 그 점유자가 법률상 원인 없이 이득을 얻고 있다고 볼 수도 없다고 보았습니다.^[7] 소수지분 공유자가 돈을 받아야 할 상대는 임차인이 아니라 과반수를 모은 공유자인 것입니다.

다만 정산 의무는 그대로 남습니다. 과반수 지분권자가 공유물의 특정 부분을 배타적으로 사용·수익하는 것은 관리방법으로 적법하지만, 그로 인해 그 부분을 전혀 사용·수익하지 못해 손해를 입는 소수지분권자에게는 지분만큼 임료 상당 부당이득을 반환할 의무가 있습니다.^[9]

💬 과반수는 '결정할 수 있다'는 뜻이고, '혼자 다 가져도 된다'는 뜻이 아닙니다. 결정 권한과 정산 의무는 따로 움직입니다.

과반에 못 미친다면

지분이 과반에 닿지 않는 공유자가 단독으로 맺은 임대차는 계약 당사자인 그 공유자와 임차인 사이의 채권계약으로는 남습니다. 하지만 동의하지 않은 다른 공유자에게는 그 임대차의 효력을 주장할 수 없습니다.^[1][2] 흔히 "무효"라고 설명되지만, 정확히는 다른 공유자에게 대항할 수 없다는 쪽입니다.

동의하지 않은 공유자가 쓸 수 있는 카드는 세 가지입니다.

• 과반수를 다시 구성합니다. 나머지 공유자들이 모여 지분 과반을 만들면, 그 결정으로 임대차를 정리할 수 있습니다.
• 돈으로 정산을 요구합니다. 지분 비율에 상응하는 차임 상당액의 부당이득을 청구하는 방법입니다.
• 점유 관계를 다툽니다. 점유자가 공유자가 아니고, 과반수 결정 없이 들어와 점유할 권원을 주장할 수 없는 제3자라면 지분권에 기해 인도와 방해배제를 청구할 수 있습니다.^[10] 다만 점유자가 다른 공유자인 경우에는 다릅니다. 대법원은 소수지분권자가 협의 없이 공유물을 독점 점유·사용하고 있을 때 다른 소수지분권자는 보존행위로서 인도를 청구할 수는 없고, 자신의 지분권에 기초해 방해 상태 제거나 방해행위 금지를 청구할 수 있을 뿐이라고 보았습니다.^[10]

4. 월세와 보증금은 계산 방식이 다릅니다

공동명의 임대인이 가장 많이 혼동하는 지점입니다. 월세와 보증금은 같은 통에 담긴 돈처럼 보이지만, 법적 취급이 전혀 다릅니다.

민법 제263조는 공유자가 공유물 전부를 지분의 비율로 사용·수익할 수 있다고 정합니다.^[6] 그래서 월세는 지분대로 귀속되고, 한 사람이 전부 받아 쥐고 있으면 초과분은 돌려줘야 합니다.

보증금은 다릅니다. 공유자 1인이 무단으로 임대한 사안에서 대법원은 다른 공유자에게 반환하거나 배상할 범위를 임대차로 인한 차임 상당액으로 보았고, 임대차보증금 자체에 대한 지분 비율 상당액의 반환이나 배상은 구할 수 없다고 판단했습니다.^[11] 보증금은 종국적으로 임차인에게 돌려줄 돈이라 임대인에게 귀속된 수익이 아니기 때문입니다.

그런데 방향을 바꾸면 보증금이 훨씬 무서운 항목이 됩니다. 대법원은 건물의 공유자가 공동으로 건물을 임대하고 보증금을 받은 경우, 특별한 사정이 없으면 그 임대는 각자 지분을 임대한 것이 아니라 여러 당사자가 공동으로 임대한 것이고 보증금 반환채무는 성질상 불가분채무에 해당한다고 보았습니다.^[12]

지분이 20%뿐인 공유자도 임차인에게는 보증금 전액을 청구당할 수 있다는 뜻입니다. 내부적으로는 지분대로 나누더라도, 임차인에 대한 외부 책임은 전액인 셈입니다. 다만 과반수 지분자 1인만 임대인으로 계약서에 들어간 경우는 계약 당사자에 대한 청구 문제로 달라질 수 있어, 공유자 전원이 공동 임대인으로 들어간 경우와 구분해 볼 필요가 있습니다.

세금은 손익분배비율대로 각자 신고합니다

소득세법 제43조는 공동사업장을 1거주자로 보아 소득금액을 계산한 뒤, 각 거주자 간에 약정된 손익분배비율에 따라 각 공동사업자별로 분배하도록 정합니다. 약정된 손익분배비율이 없으면 지분비율이 기준입니다.^[13]

가족 간 공동명의라면 특히 조심할 조항이 하나 더 있습니다. 거주자 1인과 특수관계인이 공동사업자에 포함된 경우로서 손익분배비율을 거짓으로 정하는 등의 사유가 있으면, 그 특수관계인의 소득금액을 손익분배비율이 큰 주된 공동사업자의 소득금액으로 본다고 규정하고 있습니다.^[13] 세금만 보고 비율을 임의로 적으면 합산될 수 있는 것입니다.

주택이라면 주택 수 계산도 확인해야 합니다. 공동소유 주택은 지분이 가장 큰 사람의 소유로 계산하는 것이 원칙입니다. 다만 해당 공동소유 주택의 임대 수입금액에 본인 지분율을 곱해 계산한 금액이 연 600만원 이상인 사람, 기준시가 12억원을 초과하는 주택의 지분을 100분의 30 넘게 보유한 사람은 본인 주택 수에도 가산됩니다.^[14] 부부가 같은 주택을 공동소유하면 지분이 큰 사람의 주택 수에만 가산되고, 지분이 같으면 두 사람의 합의로 정합니다.^[15]

5. 공유자끼리 틀어졌다면 — 순서가 있습니다

막힌 건물일수록 순서를 건너뛰면 시간을 크게 잃습니다.

0단계. 상속으로 생긴 공유인지 먼저 확인합니다. 상속재산분할이 끝나지 않았다면 경로가 아예 다릅니다. 대법원은 공동상속인이 협의가 성립되지 않거나 협의할 수 없는 경우 가정법원에 상속재산분할심판을 청구할 수 있을 뿐이고, 상속재산에 속하는 개별 재산에 관해 민법 제268조에 따른 공유물분할청구의 소를 제기하는 것은 허용되지 않는다고 보았습니다.^[16] 상속등기로 상속인들 공유로 등기가 되어 있어도 같습니다. "부모님 건물을 형제가 상속받았는데 월세 배분이 안 된다"면 민사법원 공유물분할소송이 아니라 상속재산분할이 먼저입니다.

1단계. 협의와 공유물 관리 합의서입니다. 결정 권한, 월세 수납 계좌, 정산 주기, 수선비 분담을 문서로 정해 두는 단계입니다. 여기서 분할금지 약정을 쓸 수 있지만 5년 한도입니다. 민법 제268조는 5년 내의 기간으로 분할하지 않을 것을 약정할 수 있고, 그 계약을 갱신해도 갱신한 날로부터 5년을 넘기지 못한다고 정합니다.^[17] "영구히 분할하지 않는다"는 조항은 그대로 효력을 갖기 어렵습니다.

2단계. 공유물분할청구입니다. 분할 방법에 관해 협의가 성립되지 않으면 법원에 분할을 청구할 수 있고, 현물로 분할할 수 없거나 분할로 가액이 현저히 감손될 염려가 있으면 법원이 경매를 명할 수 있습니다.^[18] 건물 한 채를 물리적으로 쪼개기는 어려워서, 실제로는 가격배상이나 경매로 가는 경우가 많습니다. 대법원은 공유관계가 생긴 원인, 지분 비율, 분할했을 때의 경제적 가치, 분할 방법에 관한 공유자들의 희망 등을 종합해 특정 공유자에게 몰아주는 것이 타당하다고 인정되는 특별한 사정이 있으면, 공유부동산을 공유자 중 1인의 단독소유로 하면서 현물을 갖는 공유자가 다른 공유자에게 지분의 적정하고 합리적인 가격을 지급하게 하는 방법도 현물분할의 하나로 허용된다고 보았습니다.^[19] 중소형 건물에서는 이 방식이 현실적인 출구가 되기도 하지만, 법원이 반드시 이 방법을 택한다는 보장은 없습니다. 소송으로 가면 감정 절차가 필요해 협의로 끝내는 것보다 시간과 비용 부담이 훨씬 커집니다.

3단계. 지분 매각입니다. 건물 전체를 팔려면 전원 동의가 필요하지만, 자기 지분만 파는 것은 단독으로 할 수 있습니다.^[6] 다른 공유자의 지분이 경매에 나오면 공유자는 매각기일까지 보증을 제공하고 최고매수신고가격과 같은 가격으로 우선매수하겠다는 신고를 할 수 있고, 법원은 그 공유자에게 매각을 허가해야 합니다.^[20]

여기서 많이 착각하는 지점이 하나 있습니다. 공유물분할판결에 따라 공유물 전부를 경매에 붙이는 경우에는 이 공유자 우선매수권이 적용되지 않습니다.^[21] 즉 "분할소송에서 경매까지 가도 내가 우선매수해서 건물을 지키면 된다"는 계산은 성립하지 않습니다. 건물을 지키고 싶다면 협의 단계나 가격배상 분할에서 끝내는 쪽이 유리합니다.

4단계. 비용을 내지 않는 공유자가 있다면. 민법 제266조는 공유자가 지분 비율로 관리비용과 기타 의무를 부담하고, 1년 이상 그 의무이행을 지체하면 다른 공유자가 상당한 가액으로 지분을 매수할 수 있다고 정합니다.^[22] 수선비는 한 푼도 내지 않으면서 월세만 요구하는 공유자가 있을 때 검토할 수 있는 조문입니다. 다만 요건 충족 여부와 '상당한 가액' 산정은 사안에 따라 달라질 수 있습니다.

5단계. 운영 권한만 떼어내는 방법도 있습니다. 공유자 간 다툼은 대개 "누가 월세를 받는가", "누가 임차인과 이야기하는가", "정산이 투명한가"에서 시작됩니다. 의사결정이 막힌 건물이라면 임대관리를 중립적인 제3자에게 위탁해 임차인 모집·계약·월세 수납·시설 민원을 공유자 개인의 손에서 분리할 수 있습니다. 월세를 공유자 1인의 개인계좌로 받지 않고 관리 주체가 수납해 지분대로 분배하면, 앞에서 본 차임 부당이득 다툼 자체가 생기기 어려운 구조가 됩니다. 공유자가 여럿인 건물이라면 월세 수납 계좌와 정산 주기를 위탁계약 단계에서 먼저 확정해 두는 것이 분쟁을 줄이는 방법입니다. 소유관계를 정리하지 않고도 운영 갈등만 떼어낼 수 있다는 점이 이 방법의 핵심입니다.

6. 공동명의 건물 임대차 체크리스트

계약 전에 확인할 것

• [ ] 등기사항전부증명서 갑구에서 공유자 전원과 각자의 지분을 숫자로 확인합니다.
• [ ] 계약·갱신·해지를 추진하는 쪽의 지분 합계가 50%를 넘는지 계산합니다. 50%는 과반이 아닙니다.
• [ ] 과반이 안 되면 동의서나 공유물 관리 합의서로 다른 공유자의 동의를 서면으로 확보합니다.
• [ ] 상속으로 생긴 공유라면 상속재산분할이 끝났는지 먼저 확인합니다.^[16]
• [ ] 임대료·관리비·수선비의 분담과 분배 방식을 미리 정합니다.^[22]

계약서를 쓸 때

• [ ] 임대인으로 공유자 전원을 기재하는 것이 가장 안전합니다. 과반수만으로도 계약은 유효하지만, 전원이 들어가면 효력 다툼이 원천적으로 사라집니다.
• [ ] 전원이 참석할 수 없으면 대표자 1인에 나머지 공유자의 위임장과 인감증명서를 더하는 구조로 합니다. 위임장 날인, 인감증명서 인영, 계약서 날인이 서로 일치하는지 확인합니다.^[23]
• [ ] 소유자의 배우자와 계약할 때도 별도의 위임 증명이 필요합니다. 일상가사대리권에 임대차계약 체결권이 포함되지는 않습니다.^[23]
• [ ] 갱신·해지·갱신거절 통지 권한을 누가 행사할지 계약서나 공유자 합의서에 미리 적습니다.^[2]
• [ ] 공유자 전원이 임대인으로 들어가면 보증금 반환 책임이 불가분채무가 된다는 점을 전제로, 공유자 간 내부 정산 약정을 따로 써 둡니다.^[12]
• [ ] 월세 수령 계좌를 공유자 1인의 개인계좌로만 두지 않습니다.

세금과 행정

• [ ] 대표공동사업자를 정해 공동사업장 단위로 사업자등록을 하고 손익분배비율을 신고합니다.^[13]
• [ ] 가족 사이에 손익분배비율을 실제와 다르게 정하지 않습니다.^[13]
• [ ] 주택이면 공동소유 주택의 주택 수 가산 기준을 확인합니다.^[14]

마무리하며 정리하겠습니다

공동명의 건물의 임대차는 법적 다툼의 문제이기보다 의사결정 구조의 문제입니다. 지분 과반을 어떻게 구성할지, 월세를 누가 받아 어떻게 나눌지, 보증금 책임을 어떻게 분담할지를 먼저 정해두면 대부분의 분쟁은 생기기 전에 정리됩니다.

반대로 이 구조를 비워 두면 임차인 모집과 갱신 결정이 멈추고, 공실이 길어지는 쪽으로 손해가 옮겨갈 수 있습니다. 임차인과 중개업소, 보증기관 모두 등기부의 공유자와 지분을 확인하기 때문입니다.

오늘 당장 할 수 있는 일은 등기사항전부증명서를 열어 지분을 숫자로 적어보는 것입니다. 거기서 과반이 나오지 않는다면 계약보다 합의서가 먼저입니다. 공동명의 건물의 운영 구조부터 정리하고 싶다면 동거동락의 임대관리 상담을 활용해보셔도 좋습니다.

자주 묻는 질문

50:50 공동명의인데 저 혼자 계약해도 되나요? 어렵습니다. 1/2은 과반수가 아니므로 어느 한쪽도 단독으로 임대·해지·갱신거절을 결정할 수 없습니다.^[1]

다른 공유자가 반대하는데 제 지분이 과반이면 그냥 진행해도 되나요? 과반수 지분 공유자는 미리 협의가 없었더라도 관리에 관한 사항을 단독으로 결정할 수 있습니다.^[7] 다만 그 때문에 전혀 사용·수익하지 못하는 공유자에게는 지분만큼 임료 상당 부당이득을 반환해야 합니다.^[9]

형이 월세를 전부 가져갔습니다. 보증금도 지분대로 나눠 달라고 할 수 있나요? 공유자 1인이 동의 없이 임대한 경우라면 차임 상당액의 지분 몫은 청구할 수 있지만, 임대차보증금 자체에 대한 지분 비율 상당액의 반환은 구할 수 없다는 것이 대법원의 판단입니다.^[11]

제 지분은 20%인데 임차인이 저에게 보증금 전액을 달라고 합니다. 공유자 전원이 공동 임대인으로 보증금을 받았다면 보증금 반환채무는 불가분채무여서 전액 청구가 가능합니다.^[12] 지급한 뒤 내부적으로 다른 공유자에게 구상하는 구조가 됩니다.

분할소송에서 경매로 가면 제가 우선매수할 수 있나요? 공유자 일부의 지분만 경매되는 경우에는 우선매수권이 적용되지만^[20], 공유물분할로 공유물 전부가 경매되는 경우에는 적용되지 않습니다.^[21]

작성 기준 및 참고자료

• 정보 기준일: 2026년 10월 7일
• 적용 범위: 대한민국 민법상 공유 부동산(주택·상가)의 임대차와 공유자 간 의사결정. 상속재산분할이 완료되지 않은 공동상속 재산은 별도 절차가 적용됩니다.
• 확인 기준: 법제처 국가법령정보센터의 민법·소득세법·소득세법 시행령·민사집행법 조문 원문과 대법원 판례, 국세청 주택임대소득 안내 자료를 확인했습니다. 임대차계약 당사자 확인 실무는 법제처 찾기쉬운 생활법령정보를 기준으로 했습니다.
• 변경 가능성: 법령 개정이나 판례 변경에 따라 내용이 달라질 수 있습니다. 구체적인 사안은 지분 구성과 계약 내용에 따라 결론이 달라질 수 있어 개별 확인이 필요합니다.