계약갱신권, 주거임대차·상가임대차 차이와 임대인 체크포인트

3줄 요약 - 계약갱신권은 주택임대차보호법과 상가건물 임대차보호법, 두 법에 따로 규정돼 있고 내용이 서로 달라요. - 가장 크게 갈리는 지점은 임대인 실거주 갱신거절 가능 여부예요. 주거는 가능, 상가는 불가능해요. - 갱신 상한 기간(주거 2+2년 vs 상가 10년), 임대료 인상 상한(5%), 상가만의 권리금 이슈까지 함께 확인해야 해요.

계약 만료가 다가오면 임대인도 임차인도 계약갱신권부터 찾아보게 되는데요.

그런데 찾아보면 자료마다 조금씩 내용이 달라서 헷갈리는 경우가 많죠.

사실 이유가 있어요. 주거용 건물과 상가건물은 아예 다른 법을 적용받거든요.

동거동락처럼 원룸·다가구부터 상가 복합건물까지 함께 관리하다 보면, 이 계약이 어느 법 적용을 받는지부터 확인하는 게 실무의 시작인데요.

오늘은 주택임대차보호법과 상가건물 임대차보호법의 계약갱신권을 나란히 놓고, 뭐가 어떻게 다른지 차근히 정리해볼게요.

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1. 계약갱신권이란, 우리 계약은 어느 법 적용을 받을까

계약갱신권은 임차인이 계약 만료 시 임대인 동의 없이도 일정 조건에서 계약 연장을 요구할 수 있는 권리예요.

이 권리를 규정한 법이 두 개예요. 주거용 건물은 주택임대차보호법, 사업자등록 대상 영업용 상가는 상가건물 임대차보호법이 적용돼요.

건물 일부가 주거용이어도 주된 용도가 영업이면 상가임대차법이, 반대로 동창회·종교단체처럼 사업자등록이 안 되는 곳은 상가임대차법 적용 대상이 아니에요.

상가는 여기서 한 단계 더 봐야 할 게 있어요. 바로 환산보증금(보증금 + 월세×100)이에요. 이 금액 이하일 때만 상가임대차법이 온전히 적용되거든요.

• 서울특별시: 9억 원
• 수도권 과밀억제권역(서울 제외)·부산: 6억 9천만 원
• 그 외 광역시, 세종, 파주·화성·안산·용인·김포·광주시: 5억 4천만 원
• 그 밖의 지역: 3억 7천만 원

환산보증금을 넘어도 대항력·계약갱신요구권(10년)·권리금 회수기회는 특례로 여전히 보호돼요. 다만 5% 임대료 인상 상한만 적용되지 않는다는 점을 기억해두면 좋아요.

2. 갱신 요구, 언제까지 할 수 있을까

주거임대차는 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신을 요구할 수 있어요.

상가임대차는 6개월 전부터 1개월 전까지로, 임차인이 갱신을 요구할 수 있는 마감 시점이 주거보다 1개월 늦어요.

이 기간 안에 임대인이 거절이나 조건 변경 통지를 하지 않으면 '묵시적 갱신'이 성립하는데, 존속기간이 주거는 2년, 상가는 1년으로 다르다는 점은 아래 비교표에서 한 번에 정리해드릴게요.

3. 임대인이 갱신을 거절할 수 있는 경우는 (feat. 실거주 문제)

두 법 모두 정당한 사유가 없으면 임대인이 임의로 갱신을 거절할 수 없어요. 다만 사유의 내용과 개수가 달라요.

주거임대차는 총 9가지 사유가 있는데, 2기 차임 연체, 무단 전대, 건물 파손, 철거·재건축 필요, 그리고 임대인(또는 직계존비속)의 실거주가 대표적이에요.

상가임대차는 총 8가지 사유가 있어요. 3기 차임 연체, 무단 전대, 철거·재건축 필요 등은 비슷하지만, 여기엔 주거임대차의 실거주 사유가 없어요.

즉 임대인이 "내가 직접 장사하고 싶다"는 이유만으로는 상가 임차인의 갱신 요구를 거절할 수 없다는 뜻이에요. 이 부분이 주거·상가를 구분해서 이해해야 하는 가장 중요한 이유예요.

연체 기준도 달라요. 주거는 2기, 상가는 3기 연체예요. 특히 상가는 과거에 3기 연체 사실이 한 번이라도 있었다면, 갱신 요구 시점에 다 갚았더라도 임대인이 거절할 수 있다는 점도 참고해두면 좋아요.

💬 상가는 임대인의 실거주(직접 영업) 사유로는 갱신을 거절할 수 없어요. 주거임대차와 반대라는 점, 꼭 구분해서 기억해두세요.

4. 갱신할 때 임대료는 얼마나 올릴 수 있을까

갱신요구권을 행사해 갱신할 때는 주거·상가 모두 종전 임대료의 5%(20분의 1)를 초과해 증액을 청구할 수 없어요.

주거임대차는 지자체가 조례로 5%보다 낮은 상한을 따로 정할 수 있어요.

상가임대차는 조금 다른데, 환산보증금 이내일 때만 5% 상한이 적용돼요. 환산보증금을 넘는 상가는 이 상한이 적용되지 않고, 경제 사정 변동을 고려한 협의로 임대료를 정해요.

한 가지 더 챙길 점이 있어요. 이 5% 상한은 갱신요구권을 써서 갱신할 때만 적용돼요. 주거임대차의 경우, 갱신권을 이미 다 쓰고 만기 후 새로 재계약하거나 양쪽이 자유의사로 합의하면 5% 초과 인상도 가능해요.

5. 몇 년까지, 몇 번까지 갱신할 수 있을까

주거임대차는 갱신요구권을 1회에 한해 쓸 수 있고, 갱신 존속기간은 2년이에요. 기존 계약(통상 2년)에 갱신 1회(2년)를 더해 최대 총 4년, 흔히 말하는 '2+2년' 구조예요.

상가임대차는 방식 자체가 달라요. 횟수를 제한하는 게 아니라 최초 계약을 포함한 전체 임대차 기간이 10년을 넘지 않는 범위에서 계속 갱신을 요구할 수 있어요.

즉 주거는 '횟수 상한', 상가는 '총 기간 상한'이라는 점이 핵심 차이예요.

6. 상가에만 있는 권리금 회수기회 보호

상가임대차법에는 주거임대차에 없는 제도가 하나 더 있어요. 바로 권리금 회수기회 보호예요.

이건 계약갱신요구권과는 별개의 권리예요. 대법원은 전체 임대차기간이 10년을 넘어 임차인이 더 이상 갱신을 요구할 수 없게 된 경우에도, 권리금 회수기회는 별도로 보호된다고 판단했어요.

그래서 임대인 입장에서 "10년만 채우면 임차인 문제는 끝"이라고 단순하게 볼 게 아니라, 신규 임차인 주선을 거절하거나 과도한 임대료를 요구하는 등 권리금 회수를 방해하는 행위는 별도로 손해배상 책임을 질 수 있다는 점을 알아두는 게 안전해요.

7. 한눈에 보는 주거임대차 vs 상가임대차 비교표

자주 묻는 질문

Q. 계약갱신권은 몇 번, 몇 년까지 쓸 수 있나요? 주거임대차는 1회에 한해 2년 추가(총 4년), 상가임대차는 최초 계약을 포함한 전체 기간이 10년을 넘지 않는 범위에서 여러 번 갱신 요구가 가능해요.

Q. 상가 임차인이 월세를 밀리면 갱신 거절될 수 있나요? 3기(3개월분) 차임을 연체한 사실이 한 번이라도 있으면, 이후 밀린 돈을 다 갚았더라도 임대인이 갱신을 거절할 수 있어요. 주거임대차는 기준이 2기예요.

Q. 상가 계약갱신 10년이 지나면 권리금도 못 받나요? 아니에요. 갱신요구권과 권리금 회수기회 보호는 별개 권리라서, 10년이 지나 갱신을 요구할 수 없게 되어도 권리금 회수기회는 별도로 보호된다는 것이 대법원 판례예요.

참고로, 최근 동향은

2020년 임대차 3법(2+2년, 5% 상한) 시행 이후 갱신을 쓴 계약들이 2026년 재계약 시점에 몰리는 시기라는 분석이 많아요. 임대차 3법 자체를 손보자는 정치권 논의도 이어지고 있지만, 계약갱신요구권·5% 상한 같은 핵심 골격은 2026년 7월 현재까지 유지되고 있는 것으로 확인돼요. 다만 관련 법에 형식적인 개정이 있었을 수 있으니, 실제 계약을 앞두고 있다면 최신 조문을 한 번 더 확인해보는 걸 권해요.

마무리하며 정리할게요

주거임대차와 상가임대차는 계약갱신권이라는 이름은 같아도 실제 내용은 꽤 다르다는 걸 확인했어요.

특히 임대인 실거주 갱신거절 가능 여부, 갱신 상한 기간(2+2년 vs 10년), 상가만의 권리금 회수기회 보호는 꼭 구분해서 알아둬야 할 지점이에요.

동거동락이 관리하는 건물들도 원룸·다가구부터 상가가 섞인 복합건물까지 다양해서, 이 계약이 주택임대차법 적용인지 상가임대차법 적용인지부터 확인하는 게 실무의 출발점이에요. 갱신 시점 통지 마감 챙기기, 5% 인상 계산, 연체 이력 관리처럼 놓치기 쉬운 부분은 임대관리 서비스를 통해 함께 챙길 수 있는 영역이기도 해요.

계약 만료를 앞두고 있다면, 오늘 정리한 비교표부터 한 번 짚어보시면 좋겠어요.